部分楼盘价见底宜入市

　　在市十三届人大三次会议上，广州市国土房管局局长谢晓丹表示，由于广州中心城区的土地供应量越来越少，而需求保持在一定水平，所以相信其房价不会出现大起大落的情况。

　　目前楼市成交下降主要是受心理的影响，大部分购房者还看不清楼市未来走势，即使急着购买也仍举棋不定。不过因为广州楼市刚性需求相当强劲，自住为主的广州楼价出现大波动的可能性不大，特别是中心城区、规划新区、豪宅以及地铁周边物业抗跌能力相当强，而且在未来更有趋升态势。新政经过近半年考验，不少物业的真实价值开始体现，最直接的表现就是止跌上涨。

　　虽然未来楼市走势仍未明朗，但数据显示出部分楼盘价格可能已见底，而且不排除出现上涨的可能，因此如果是自住买家，出现止跌上涨的物业可以考虑购入，特别是中心城区、地铁沿线的物业。

　　中原、满堂红发布2月市场研究报告

　　楼价趋稳 租单激增

　　广东中原及满堂红地产最近公布2月份的市场研究报告，据这两家中介公司的数据显示，二手房成交价格趋稳，走势止跌，有回归稳定的迹象。2月向来是楼市交易的淡静期，租赁成为中介公司的一大亮点。

　　中原指数：跌幅逐月收窄

　　2月，中原（广州）领先指数为166.4，环比下降0.2，降幅仅为0.1%。自去年12月中原指数出现大幅度下滑，其后三个月价格连续下跌，但跌幅逐月收窄，到本月止，降幅已经由2.7%减少到了0.1%。价格走势已明显止跌，有回归稳定的迹象。

　　据中原地产有关人士表示，2月份恰逢农历新年，二手住宅市场成交如常回落。但节后各板块分行普遍反映，二手市场看楼客蜂拥而出，与年前情况大相径庭。虽然许多看楼客是试价、了解行情，入市还比较犹豫，但如雨后春笋般的客流，说明目前置业需求只是受到压抑，一旦市场明朗、价格企稳，大量受到压抑的需求就会在短时间内得到引爆。

　　满堂红：租单激增35.5%

　　广州的住宅租赁市场在春节假期后快速活跃，以满堂红地产促成租赁交易宗数和中介人员实际开工日期作统计指标，2月份平均每天成交租单数比1月份增加35.5%，其中外籍客户的租房宗数比重从1月份的2.3%增加至2.6%。在众多个案当中，中小面积物业表现尤为突出，2月份面积≤40平方米的租赁成交比重由1月份的21.5%增加至22.4%，面积在40～60平方米的租赁成交比重也由1月份的22.2%增加至24.9%，海珠、天河是两大成交活跃区域。

　　满堂红研究部经理周峰(周峰博客,周峰新闻,周峰说吧)表示，全市二手住宅成交均价在1月份短暂回调至7000元/m2以下后，2月份回升至7113元/m2，环比上升2.6%，已经连续多月在7000元/m2左右徘徊。近期楼市舆论环境和政策环境都有所缓和，市场交投信心正在自住需求的带动下逐渐恢复。

　　最近三个月广州典型楼盘价格对比

　　楼盘    2007年12月 2008年1月 2008年2月

　　富力天朗明居   8496    8319   8675

　　华景新城     8343    9372     9933

　　金碧花园     8235    7159   7601

　　双子星城    13369    13630   14700

　　翠馨华庭 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）    10523    9713   10570

　　东风广场    14012    13285   14820

　　周门小区    6692    6138    7812

　　富力广场    11850    11189   11694

　　富力半岛 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）   8336    7073   8142

　　时代玫瑰园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）   7285    7785   7819

　　（单位：元/m2）            数据来源：满堂红研究部

　　买卖双方心理预期有所转变

　　及时出手可淘超“笋”盘

　　日前，温家宝总理在十一届人大会议中指出，在抓紧建设住房保障体系的同时，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。合富置业专业人士预期，由于刚性自住需求仍占主导，以及经济发展、城市建设等大环境的向好，促使广州楼市长远发展仍将保持平稳，楼价出现大幅波动的可能性不大。

　　据了解，节前相对淡静的二手楼市近期出现了活跃的迹象。来自合富置业一线地铺反馈信息表明，2月中下旬至今问价的客户明显增多，部分实客更趁传统楼市旺季前夕出手揽“笋盘”，那些比市价低3万~10万元的笋盘，尤其受市场青睐，成交速度较快。

　　据分析，经过数月的观望，加上受春节传统楼市淡季的影响，买卖双方心理预期有所转变。目前不少业主的心态已发生变化，放盘量明显增多，能否客观地评估物业价值是现时业主能否及时、顺利将物业出售的关键，这促使目前市面上流通的物业放盘价的界定更接近市价，而不再盲目坚持虚高的放盘价。而买家的挑选范围大了，议价空间也有所增大，买方心态自然强硬了，压价现象增多，压价幅度也有所增大，但买卖双方在心理价位认知的不一致，导致双方对目标价格的预期出现差距，需要中介经纪花更多时间居间协调沟通。市场人士分析，广州二手楼市发展相对成熟，市场上大部分买卖双方对市场价仍是“心里有数”。而现时出现买家压价增多的新现象，主要是部分购房者受心理影响因素较大，生怕“吃亏”，但只要放宽心态，还是较容易觅到“心水”物业的。

　　合富置业专业人士表示，对广州二手中价盘来说，客户群主要是广大中等收入的首次置业人士，均是刚性自住需求较强的消费群，即使在楼市观望的情绪，这类盘源的价格下调空间也有限，不大可能出现大起大落的情况。有实际需求的买家不妨放下对“压价”的过度关注，在5~6月传统楼市旺季来临前，及时出手将“笋盘”收入囊中。而业主仍需要客观评估物业价格，由于部分业主对于市场变化总是“后知后觉”，最好能多聆听中介的专业意见。如果业主不能在一、二手价调整之后及时跟进或盲目坚持虚高的放盘价，便可能会错失成交的良机。

　　二手豪宅市场回暖

　　景观豪宅最先发力

　　随着务实买家入市积极性进一步增强，2~3月二手买卖市场回暖的步伐有所加快。除备受初次自住置业群体青睐的中价房热销外，二手豪宅市场复苏迹象也越来越明显。记者走访了解到，近期豪宅买家的入市积极性表现出上升的趋势，到中介行咨询该类盘源的客人呈现稳步增长。

　　合富置业成交数据显示，今年头两个月单价10000元/m2以上的二手房成交比例达18%，尽管与往年9月楼市高峰时该单价段的市场份额相比稍有下降，但与往年8月相比仍出现3个百分点的增长。尤其15000元/m2以上的二手房，2月段成交比例已回升至去年楼市高峰的水平，环比上升2%。

　　市中心景观豪宅保值性强

　　目前，市中心地区豪宅盘热聚区域主要是商务区、传统商圈和江景沿线等。近期，海珠区江景沿线的豪宅物业率先升温。如滨江东海珠半岛花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、中海锦苑 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）等一线江景盘豪宅物业交投升温较快，如中海锦苑等高质素豪宅盘，江景单位二手均价早已跃居20000元/m2以上。而海珠区新滨江板块的发展势头直逼滨江东。

　　合富置业专业人士分析，目前新滨江板块汇集了光大、恒大、富力等品牌大盘，并享有足以媲美滨江东豪宅一条街的滨水环境资源，加上新地铁站点加紧施工，发展潜力巨大。该板块自住客与投资客的比例达9∶1，而之前该比例为8∶2，环境优势吸引自住客的比例进一步上升。如光大花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、富力现代广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）等大盘享有不错的口碑，二手交投相当活跃，二手均价已跨过万元大关。

　　市郊二手别墅盘性价比高

　　自去年下半年开始，别墅已日渐成为稀缺产品，想购买别墅的买家基本在二手市场淘货，而别墅楼盘素质一般较高，抗跌升值能力强，长远保值有保障。近期广州热销别墅盘多分布在外围区域，如番禺、白云、广园东、花都等地。合富置业专业人士指出，与市中心别墅单价动辄数万元相比，外围区域的别墅性价比较高，拥有较优质的环境资源，楼龄较新，升值空间比较大，如华南碧桂园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、祈福新村 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、锦绣香江 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）花园等受买家热捧的。如锦绣香江花园目前联排别墅的二手均价约13000元/m2，而独立别墅的二手均价约20000~30000元/m2。（编辑：小米）