陈飞/漫画

3月22日，在位于宝安区民治街道的金地梅陇镇花园售楼处，大约一两百名已购买该楼盘二期二批（11、13和15栋）的业主聚集起来，要求金地地产退房或者现金补偿差价，或者送精装修、管理费、车位等。

3月1日，深圳万科第五园在售产品重新调整价格销售，均价较之前下调了近3000元/平方米。价格调整前购房的业主认为此举未能补偿楼盘降价给自己带来的损失，要求万科地产补偿降价差价，或者送管理费、车位等。

近期我市不少楼盘实行降价促销，致使部分先期购房业主资产“缩水”，于是有业主向开发商“讨说法”，要求“降价补偿”或退房。昨天，市房地产业协会召集开发商、法律人士和媒体记者座谈，探讨近期深圳发生的“降价补偿”问题。万科和金地两家地产公司公开表示，购房合同是在平等自愿条件下签订的，他们并没有违约，因此不会同意业主退房、现金补偿差价等要求，但是愿投巨资提升相关楼盘配套设施，进一步提升小区居住质量。

金地:拨款千万成立增值基金

昨天上午， 金地集团(行情 股吧)深圳公司营销总监董小明首先对金地梅陇镇花园三期价格调整作了说明。

四因素促楼盘降价

董小明说，梅陇镇花园三期于今年2月24日开盘，预售均价11500元/平方米，去年7月20日开盘的二期二批单位均价15600元/平方米，上述价格调整引起了二期二批业主的投诉及过激反应。

她解释说，三期价格比二期二批有较大回落主要有4个方面的原因。一是位置因素：二期二批单位位于楼盘的中心位置，是梅陇镇花园最适宜居住地段，被称为梅陇镇花园楼王，最接近游泳池等休闲设施，品质是整个小区中最高的；三期单位由于毗邻建设中的市政路民安路，地下层设计为商业，比较嘈杂，南向为小区外围，被对面楼盘遮挡严重，所享受的小区资源极其有限。

二是户型因素：二期二批单位没有受到“国十五条”的限制，为稀有的大户型单位，户型豪华舒适；三期单位受到“国十五条”的限制，90平方米以下户型单位占到了70%，户型相对二期明显紧凑，体现的是经济实用的特征。

三是市场因素：二期二批单位预售时，房地产市场是近年来的顶峰时期，不论是投资还是自住客户，均爆发出强烈的购买欲望，房地产交易持续火爆，供不应求；到现在三期预售时，商品房供应量大幅增加、房源充足，并有大量政策性住房入市，市场观望氛围极其浓厚。

四是宏观调控因素：二期二批单位预售时，时值《物权法》经全国人大审议通过，私有财产明确得到法律保护，促进了人们对私有财产特别是不动产的购买欲望，加上国内经济快速发展、人民币不断升值、国外资金不断流入等国内国际因素，不断抬高房价；2007年底，国家加强对房地产市场的宏观调控，出台了一系列抑制房地产市场过热的政策，尤其是银行紧缩银根，紧缩按揭贷款，有效遏制了炒房行为，房地产市场逐渐降温，开发商对房地产的定价也只能紧随市场大势，迫不得已逐渐降价。该项目三期单位预售正处于整个市场大势回落时期。

为业主提供增值服务

董小明表示，鉴于房屋买卖是出于双方自愿的行为，合同各项条款（包括价格）由双方共同确认，金地地产在买卖过程中并没有出现价格欺诈等不良行为，预售前价格也到工商物价部门进行了备案，而且，二期二批还有约200套未售房源，仍然没有降价销售，因此，对于二期二批单位业主们提出的退房、现金补偿房屋差价要求，金地地产将不会同意。

“但对于业主们的心情，我们公司表示理解，作为一个负责任的开发商，我司决定对该项目加大投入，提升项目品质。我司已决定拨款1000万元成立业主增值基金，为业主提供计划外的增值服务，用于提升梅陇镇项目及周边的交通、教育、医疗和商业配套，旨在提升项目的整体品质及带动梅陇镇片区的生活氛围，为广大业主提供更加舒适的生活环境。”董小明说。

万科:送装修安抚老业主

万科地产副总经理张酹说，万科第五园二期北区有高层H1一栋，三期有高层H2、H3两栋，其中三期H2、H3栋于2007年9月8日开始销售，均价1.4万元/平方米，毛坯交付；二期北区H1栋于2007年11月开始销售，均价1.5万元/平方米，精装修交付。

拒补差价符合市场原则

“基于万科地产一贯奉行的快速开发、快速销售的经营策略，2008年3月万科地产根据市场环境的变化，做出了持续增加第五园社区投入，全面进行品质提升实施琢玉行动的决策，其中的一个重要内容就是对原毛坯交楼单位推动升级为精装修，同时按照上述策略对价格进行了合理的调整。”张酹表示，调整后价格在扣除合理增加成本后下调幅度为10%-15%。

万科第五园新的定价公示后，部分第五园H1、H2、H3栋已购房业主通过网络、电话、销售现场有集会、签约现场集会等方式相继向深圳万科表达抱怨，认为损害了自己的利益，要求深圳万科对于房价差价对业主进行补偿。由于价格的走势由市场决定，深圳万科针对部分业主就第五园定价的质疑，并要求万科补偿的要求进行了回绝，此举既符合市场原则，也符合合同精神。但部分业主仍然认为有机会向深圳万科争取利益补偿，故持续进行投诉。

“玉琢行动”提升小区品质

张酹表示，万科作为有社会责任感的开发商，为了更好地提升第五园的产品价值，改善第五园的配套设施，在今年2月下旬推出名为“琢玉行动”的第五园全面品质提升计划，公司计划投入将高达亿元，涉及层面包括产品、交通、生活配套、教育配套的改善和提升等。“希望通过我们的工作，不断提升第五园的价值，为业主的生活增值。第五园作为55万平方米的大型人文社区，目前仅开发1/3左右，从长远来看，配套将日趋完善，发展潜力无限，生活逐步精彩。”

目前“琢玉行动”一期计划已于2008年3月开始，将以全面家居解决方案为突破口，为3月1日之前购买H2、H3栋毛坯房的业主提供有偿全屋精装修服务的选择，同时也将针对雅园路人行道及绿化改造、增加休闲和运动设施等业主关心的问题进行逐步改造。“从刚刚结束的第五园入伙工作中，众多业主对于这一活动的开展是比较满意的，同时在已参加入伙的业主中有97%选择了升级至精装修交楼标准。”张酹说。

张酹表示，万科地产希望通过不断的对项目的投入，持续提升社区的生活、服务、产品品质，为业主提供一个舒适、方便的居住环境，通过社区整体品质的提升来让业主感受到物有所值，而不是通过非理性的简单补偿让个别业主满足自己的利益。

各方说法

律师：补偿差价难获法律支持

市律师协会房地产专业委员会副主任李栋梁说，他个人认为，房地产买卖合同是民事合同，因此产生的纠纷是民事纠纷。消费者首先要看合同是否有效，如果开发商是在没有拿到预售许可证的情况下售楼、有欺诈行为、违约行为等，消费者可申请解除合同。合同生效后，一方或双方可协商变更合同或者解除合同。

同时他表示，因为市场原因导致房价下跌，业主要求开发商进行房屋差价补偿的行为显然是难以得到法律支持的。

市律师协会物业委员会副主任王猛说：“降价补偿纠纷的核心是这个差价能不能补偿，怎么补偿。目前来看，房地产买卖合同并未对‘房价下降开发商予以补偿’进行约定，所以消费者很难获得法律支持。”王猛还说，但是在汽车买卖合同中，有的经销商和消费者约定，如果消费者所买车型在3个月内价格下降，经销商将补偿差价。

王猛认为，房地产协会和律师协会、开发商等单位可以坐下来探讨设立有关房价下降补偿业主的机制。

专业人士：买房有风险 入市须谨慎

戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司董事江冰河说：“房地产市场上是一个愿买一个愿卖，是合同关系。商品房是商品，价格上肯定会上下波动，消费者买房自住、投资都是有风险的，一定要慎重。其实，房价的波动对开发商、对小业主的风险度是一样的。”

政府部门：严惩违法违规开发商

市国土房产局房地产业管理处陈铠科长表示，根据最高人民法院有关司法解释：预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。但是以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。“这就是说，开发商不能因为建材上涨或者房价上涨而将原来约定的房价提高或者解除合同，同时购房者也不能因为房价下降而要求将原约定的房价下降或者解除合同。”

开发商的责任是“依法经营，诚信地产”；业主的责任是“理性置业，依法维权”；政府各部门的职责是“依法行政，责任追究”，严格实行过错责任追究制，对有过失的当事人严肃处理。

陈铠表示，开发商与业主之间关于房价的经济纠纷，可采取双方协商的方式，如协商未果，则必须通过法律途径解决。市国土房产局的工作重点在于加强房地产市场的监管，查处开发商在项目经营活动中，是否存在违法违规行为。 (本文来源：晶报 作者：欧东勇) 

【来源：晶报】