楼市嗅到回暖先机政府对楼市态度在改变？--昆房网地产资讯

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楼市嗅到回暖先机政府对楼市态度在改变？

发布时间：2008-3-27 13:09:53

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　　■在风险可控的情况下，第二套房贷政策的松动，对于银行和楼市来说都是好事。(资料图片)

　　继上海、北京等城市传出二套房贷政策松动的消息后，广州部分银行的第二套房贷政策在悄悄发生变化。日前，记者致电多家银行客户服务中心咨询后都表示，第一套房贷款已结清且出售，再买第二套房可按第一套房贷政策执行。有些银行甚至只要结清第一套房贷款，贷款买第二套房就可享受首付三成、利率不上浮的第一套房放贷待遇。

　　记者采访了部分按揭公司和楼盘，有关负责人都承认，最近一些银行的二套房贷政策确实有所"松动"，虽然适用范围比较有限，但这种变化会对购买者有心理暗示的作用，有利于楼市更快回暖。

　　房地产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)对此表示，银行的上述操作可以理解，"目前的广州楼市正处在高价位、高震荡的敏感时期，太过严苛刚性的政策可能破坏市场的支撑度，导致房价大幅下跌，进而影响整个经济的正常发展。"
　　政策开始松动
　　据了解，按照去年央行、银监会对外的统一口径，二套房贷政策当中是明确了商业贷款买第一套房，不论是否已经结清贷款或已出售，如再贷款买第二套房都是按照二套房对待，必须执行首付四成、贷款利率上浮10%的原则。

　　但业内人士透露，实则上这种严格的政策限制在今年春节过后就开始"松动"，多家按揭公司都已经办理过相关案件--只要把第一套房卖掉，并且向银行出示第一套房贷还清证明、第一套房的过户证明文件等，就可以申请到首付三成、正常贷款利率的一套房按揭。尽管目前大部分银行官方渠道都矢口否认这种政策松动，但记者以客户身份致电市内多家银行按揭中心，得到的回答都是"政策松动有可行性"，还有的银行工作人员提醒记者："近期政策多变，这种出售一套、再买二套房仍视作首套按揭的政策在目前可行，以后就很难说。"

　　适用范围有限

　　不过，包括亿达按揭和市内多个楼盘销售负责人表示，目前二套房贷政策松动后的适用范围实际上非常有限。亿达按揭的高级经理黄先生就表示，目前大部分银行仍是要求必须售出第一套房并且结清贷款、那申请第二套房按揭才能视作首套房，对于结清贷款、未出售首套房的仍是执行二套房贷政策，"这种松动对楼市实际影响并不大"。

　　对于换楼购房者来说，第二套房贷拿到七成按揭的代价必须是要先售出首套房再买另一套，而过渡期间必须要租住或借住在其他地方；而对于投资客来说，要将带按揭的物业出售后才能为新购物业申请到七成按揭，这种操作风险太大。因此，房贷政策松动以来广州申请办理的并不多，亿达按揭表示，两个月以来这类案件占总成交不到1％。据了解，目前利用这种政策松动购房的，主要是将外地物业出售后再在广州购房的买家，还有就是有刚性需求的换楼客。

　　有利楼市回暖

　　据悉，去年二套房贷政策出台以来，市场一直有指该项政策过于刚性、打击换楼客正常需求的争议声音，银行业内也早已传出希望在楼价攀高局势有所缓和的情况下，能放松放贷条件。目前在楼价理性回归的背景下，房贷政策的松动也已反映到一手楼盘销售上。有市区楼盘销售负责人就表示，近期刚好有个买家下定后一直不交钱，想向银行争取优惠利率，后来按朋友建议将第一套房过户给父母，新购房就可以按照首套房处理了。

　　不过这位负责人也表示，由于条件限制，买家选择上述这种操作的案例并不多。目前，这种政策松动对楼盘销售的影响主要还是在买家心理，房贷政策暗暗松绑表明政府对楼市的态度也在改变，这多多少少都能挽回投资者对市场的信心，更何况政策松动也能为刚性的换楼需求提供按揭优惠。这些都是吸引买家入市的有利因素，加快楼市回暖。

　　银行频打擦边球

　　规避新政三疑问

　　数位银行业人士向记者表示，只要将此前的房屋按揭贷款结清，再申请按揭购房时，不少银行确实在按第一套房标准，给予三成首付及较低的利率。有业内人士称，自去年底广州绝大多数银行就都开始打政策的"擦边球"。

　　疑问一

　　未售出也可执行一套房标准？

　　广州地区数家银行个贷部门人士昨日透露，自去年底不少银行就开始这样操作，更有一些银行并不需要客户提供出售之前房屋的证明，"只要他结清早前的按揭款，不用卖出早前的房子，再按揭购房都可以按第一套房处理"。

　　有一股份制银行人士称，几乎所有股份制银行都存在上述操作，部分国有银行也有涉及。他称，建设银行、工商银行、兴业银行情况最为明显。虽然几乎所有银行对外宣传部门昨日都对此操作予以否认，但是记者尝试以客户身份咨询部分银行网点及按揭中心，对方均表示只要结清之前按揭并提供已出售房屋的契税票等证明，就可以视作第一套房按揭。

　　疑问二

　　哪个"人均住房面积"权威？

　　去年9月，央行、银监会两度下文，要求各商业银行将申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，其房贷利率也至少要在基准利率基础上上浮10%。12月，又出台补充通知，称已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如果其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可作为第一套房贷，享受优惠利率及三成首付。

　　而正是"当地人均住房面积"这一提法给了各行松动政策的余地。一银行人士透露，由于监管层对此没有明确界定，可供参考的数据就有数十个统计口径--省统计局、市统计局、国土房管局、政府工作年报中关于平均住房面积的数据都不相同；此外，"当地"一说也值得商榷，"是以广东省还是广州市，还是市内某一个区域"；另外，还可按外地户口及本地户口分别统计人均住房面积。

　　疑问三

　　纯公积金可申请两次"首贷"？

　　有银行按揭中心人员告诉记者，如果是办理纯公积金贷款，那么可以不受"第二套房房贷政策"的限制，即不论之前有没有使用过公积金贷款，只要已经还清，再申请公积金贷款，一样按首套算。与商业贷款不同的是，公积金贷款利率是一定的，无优惠及上浮之说，但被界定为第一套住房的话，至少首付的压力会减少一成。

　　这种做法虽然与央行的房贷新政有出入，但却符合广州市的规定。对于银行的说法，广州市公积金中心表示，目前广州市是按以下规定来执行的：在公积金贷款本息还清之后，再次申请公积金贷款仍可视为首套住房，但最多申请两次；公积金贷款个人最高额度为40万元，申请人为两人或两人以上的最高额度为65万元。(姚泳湫宋菁)

【来源：中财网】

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