3100亿元

这是万科、保利、招商、北辰、金融街、中华企业、万通地产、金地集团、世贸股份、渝开发、莱茵置业、阳光股份、深振业等13家开发商未来几年的投资计划。

这是疯狂的继续。去年，这13家开发商利用资产价格上涨之机从银行取得借款637亿元，圈钱成功后，其中有8家的资产负债率有所下降，1家持平，4家上升。

究其原因，资产负债率下降背后是增发圈钱的支撑。13家开发商通过增发融资196亿元，如果剔除此因素，大部分开发商的资产负债率将呈上升趋势。两项合计13家开发商2007年圈钱达833亿元。

在资产负债率假象的掩盖下,3100亿元的投资计划悄然出笼。“现在行情不好，所以开发商都想抓住机会做大自己，避免被兼并重组。”一位市场人士如此评价。

无论如何，圈钱成为当务之急。“抓紧实施资本市场融资工作，同时，积极研究和拓展多元化融资渠道，保证公司主营业务发展资金需求，谋求更大发展。”中华企业(600675.SH)在财务报告中如此说。在财务报告中，13家开发商几乎都把融资摆在了2008年工作的重中之重。

不过，融资的渠道还在收窄。

银根紧缩的寒意开发商有所感觉，此外，在股市萎靡、增发价不断被跌破的情况下，通过增发或者配股取得资金成功的几率已然缩小。独立信托专家孙飞认为，在银根紧缩的情况下，一些开发商资金链断裂的风险很大。另外一个坏消息是，楼市无明显回暖。在此情况下，收入来源减少，开支增大，两面挤压，使得开发商资金链断裂的可能性被再度放大。

不过，值得注意的是，今年前2个月地产信托的发行数量已经达到8个，远超去年的数量。信托或将成为一个新的获取资金的渠道。

资产负债率下降假象

开发商的资产负债率呈普降态势。

保利地产(600048.SH)下降幅度最大，其2007年流动资产406.22亿元，存货280.44亿元，流动负债189.1亿元，流动比例2.148，其中短期借款6.2亿，一年内到期的非流动负债25.3亿元，借款总额121.88亿元。资产负债率也从75%下降到67%。

保利地产并非个案。

地处西部的阳光股份则从72%下降到54%，金地集团(600383.SH)从67%下降到64%，世贸股份(600823.SH)从55%下降到50%，中华企业从66%下降到65%，万通地产(600246.SH)从78%下降到67%，渝开发(000514.SZ)和莱茵置业(000588.SZ)也有不同程度的下降。

一个有趣的现象是，上述资产负债率下降的企业中，绝大部分都在2007年实施了再融资计划。

比如，2007年年中，金地集团非公开发行1.73亿股，发行价格26元/股，募集资金总额为45亿元，扣除发行费用后的募集资金净额为44.56亿元。

金地集团是次非公开发行募集的资金38.8亿元用于北京金地中心项目等11个项目的开发建设投资和偿还项目借款；5.77亿元用于补充公司项目开发流动资金，包括用于项目拓展及项目开发。

金地集团2007年的总资产为253亿元，简单计算，募集资金45亿元对资产负债率的影响幅度为18%。根据报表，金地集团资产负债率下降不过3个百分点。

在那个疯狂的时间点，完成增发的还有莱茵置业5.72亿元，金融街(000402.SZ)发行3亿股融资82亿元，万通地产15亿元，阳光股份6.85亿元。增发名单上的还有，万科(000002.SZ)100亿元，招商地产(000024.SZ)23亿元。

尽管圈钱100亿，万科的资产负债率依然上升了约1个百分点，北辰实业(601588.SH)更是从44%上升到58%，深振业(000006.SZ)从51%增加到68%。

记者还监测了可能影响资产负债率分母的另外一个指标——预收账款，该指标反映了已到账但是未确认的收入。在13家公司中，有7家预收账款呈增加趋势，其中尤以万科为最，其该指标从2006年的88亿元猛增到216亿元。北辰实业和金地集团、世贸股份都有增加，不过分别只有8亿元、22亿元、0.6亿元，对资产负债率无根本影响。

与2006年相比，包括金融街、保利地产、万通地产、中华企业、招商地产等6家开发商的预收账款则是下降的。万通地产的预收账款仅仅只有5万元。

637亿借款

与资产负债率联动的是流动比率、速动比率。

在13家开发商中，11家的流动和速动指标都有所改善。比如金融街的流动比率就从1.42提高到1.61，万通地产从1.6上升到1.975，中华企业从1.57上升到1.94。

不过，万科的流动指标从2006年的2.19下降到2007年的1.96，万科对此的解释是分母项下的预收账款增加较快所致。其速动比率也从0.34下降到0.29，下降了0.05。招商地产同样如此。其流动比率从2006年的2下降到1.76，不过，其速动比率从0.34上升到0.36。

看似漂亮的还有现金流表。

13家开发商，报告期末现金以及现金等价物无一为负数。保利地产期末的现金以及现金等价物余额从2006年的9.2亿元猛增到46.25亿，增幅约5倍，金融街从1.9亿增加到2.28亿元，万科则从107亿增到170亿元，增幅约60%，万通地产从5.6亿增加到20亿元。

看似一片大好。但事实并非如此。

13家开发商，经营活动产生的现金流净额只有2家为正，11家为负，金融街的经营活动现金流净额从2006年的1.6亿元变为-8.13亿元，招商地产则从-16亿元扩大到-40亿元，北辰实业从上年的8.6亿元突变为-59亿元，金地集团2006年该数据为-15亿元，去年已是-63亿元，保利地产从-40亿元变为-94亿元。

筹资活动产生的现金流净额，成为美化期末现金以及现金流量的最大功臣。

从银行借款是开发商的主要筹资渠道，2007年，这种趋势更为明显。保利地产2006年从银行取得借款48亿元，2007年则借款102亿元，招商地产借款取得的现金则从36亿元增加到2007年的86亿元，万科从133亿元增加到186亿元，北辰实业从18亿元增加到53亿元。

中华企业在此指标上是13家开发商唯一的异数。就在其他开发商利用资产价格上涨的机会加紧从银行圈钱的时候，其2007年借款取得5.88亿元，偿还债务5.999亿元。

现金流量表显示，13家开发商2007年借款637.47亿元。从贷款余额看，简单加总，13家开发商的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款余额达752亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债287亿元。

开发商们如何组织资金偿还上述贷款？

寒冬已然开始。“要现金，不要利润”，快速回笼资金已经成为很多开发商的共识。据一家全国性中介机构有关人士介绍，根据他们的监测，在成都，万科某项目的降价幅从12%到15%不等。在这个直接或变相降价名单上的还有瑞安地产、保利地产等一长串大公司的名字。

坏消息不止一个。今年1月7日，国务院下发了《关于集约利用土地的通知》，要求各地在6月前上报闲置土地情况。对于闲置2年的将收回，闲置一年的加收20%的土地限制费。该通知肯定将使这些开发商开工面积大增，从而使得现金流支出增大；而另一方面，银行借款渠道收窄，两面挤压，开发商的现金流能支撑多久？

【来源：21世纪经济报道】