楼市回暖是假象 房价探底要继续

　　深圳楼市正在回暖？

　　当然不，这只是一种非专业性臆断，或者是少数开发商一厢情愿的期盼和炒作性说辞。

　　首先，现有的价格不具有指标性。有关监测机构透露的3月深圳房价均价在12463元，比2月份实实在在下降了2000多元，如果你就此将其认定为当前深圳房价的整体下降水平的话，那就大错特错了。现有的交易量主要是由极少数项目的大幅整体降价和一些项目的所谓“特价房”形成的。但是，从判断一个城市房价所应该具有的市场基数来看，现在测算样本还只能算是个案或者并不具备全面代表性。当前的深圳房地产市场并没有一个整体的销售率来支持这一价格形成的机理。事实上，大多数新房仍在按兵不动(不包括一些促销的优惠方式)。1-3月所形成的51.94万平方米的住宅总销量与现实中存在的500万平方米的市场存量相比，能够很明确的看出，现在的下降还只是一个并不稳定的假象。

　　其次，市场上正存在一种诡秘的现象有待厘清。4月8日，深圳四块地流拍的事实表明了开发商正面临资金之困(当然也包括存在部分开发商对后市的不确定态度，甚至消极的看法)，与此同时，坊间不断传出开发商拆借小额资金的故事，显然，融资的目的并不是着眼于项目开发而是用于企业短期营运。这些事实在一定程度上说明，相当多的开发商仍在追求项目利润度，资金链的保护和资金周转效率并没有被足够重视。显然，一些开发商仍在坚守一个量价重升的市场回暖时机并且相当的开发商还应该在确信市场短期回暖的可能性。这也正好佐证了前面所述的整体“按兵不动”的事实和动机。

　　显然，一些开发商正在打的“小算盘”是：先抛鱼饵，以小利诱之。如果置业者按奈不住而规模化积极入市的话，开发商手中的大批正价房正好守株待兔。深圳房价自然便会开始重蹈覆辙，再次进入一个涨价的怪圈。

　　针对这种情况，笔者以为目前出现开发商所期待的这种效果可能性极小。累计加息形成的利率水平已经让很多普通置业者不堪重负，并且可以预见的是加息还将继续，对投资者而言，中期投资性价比不高，短期投机机会并不具备。建设部主要负责官员几次对拐点论没有表现出明确支持的事实表明，国家宏观调控部门对房价并不乐观，保持警惕的态度和保有继续调控的动机依然明显存在。同时，今年深圳的供应量将创历史新高，置业者将面对更多的项目选择和充足选择的机会。

　　因此，开发商要想获得市场的回暖，降价看来还是第一位的营销策略。万科第五园、深业新岸线、桑泰华府等项目的降价行为以及所产生的市场效果应该引起开发商们的重视。有项目降、有项目愿意降更多本身就表现出了市场的一种可能性，置业者对降价趋势的共识性判断已经形成，这是今天的市场必须面对的一个事实。

　　即使就降价本身而言，当前，深圳的开发商们就降价策略和降价程度取得共识非常关键。降价的一次到位对形成一个符合开发商和置业者的共同利益并稳定深圳的房地产市场亦是至关重要。最近，福田景田片区的华盛领寓以同行意想不到的价格13000—16000元亮相入市，实现了90%的销售率再次表明降价是硬道理，也说明降价一次到位的重要性。如果降价行为出现周期跨度长、降价幅度此起彼伏，市场就很容易陷入一种长期的降价、再降价、观望、再观望的恶性循环之中。

　　即将到来的五一“小黄金周”是一个整体降价的时机，开发商应该充分利用“春交会”这个“事件性”因素，真诚降价，来一次集体探底，后市才有复苏的可能。否则，过了这一村,置业者是否能规模化回到市场,真的很难说。(本文作者高海燕，深圳市社会科学院城市营运研究中心主任，深圳市投资商会副会长，深圳市专家工作联合会城市开发委员会副主任)

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