本周，京沪深三大城市成交量继续呈现低迷状态，打消了部分投资者对上星期三地楼市集体回落是受清明假期影响的期待。三大城市中，仅上海的成交情况与上周持平，日均成交水平相当于去年同期的80%。深圳和北京环比均有20%以上的回落，成交量仅为去年同期成交水平的40%。

　　本周的成交情况也部分验证了我们上周周报中的判断：央行和银监局对信贷控制的再度强调有可能封闭灰色操作的空间，从而令本已逐步回暖的楼市集体止步。

　　本周，万科公布了3月份销售数据，其第一季度销售面积和销售金额同比增幅分别为82.9%和119.1%。同时，公司表示在3月份的销售产品中，首次置业和改善型需求占比超过85%。这说明，市场仍然存在坚实的自住需求。

　　如果将万科的销售情况视为对市场的抽样调查，再结合目前的成交情况看，显然，在市场存在较大的刚性需求，但相应的支付能力较弱的前提下，银行信贷的松紧将很大程度上左右成交量的走势。

　　令人无法乐观的是，国务院新近拟定的“2008年工作要点”中明确提出，住房和城乡建设部必须“严厉打击炒地炒房等违法违规行为”；央行货币政策委员会2008年一季度例会强调下一阶段要综合运用多种货币政策工具，控制货币信贷过快增长；国家统计局局长谢伏瞻月初发文表示，要认真落实“两个防止”，严把信贷和土地两个闸门，从紧把握货币信贷总量和投放节奏。

　　以上宏观层面的种种信号表明，信贷紧缩仍将是未来半年内的主基调，楼市成交恐怕很难真正放量。而绝大部分地产公司07年难看的现金流量表以及目前直接融资的困难（例如，恒大地产赴港融资的暂停等），必将加大开发商的销售压力和相互之间的竞争。鉴于宏观政策和楼市成交的不明朗，我们仍建议投资者谨慎对待房地产板块的投资。

    上海：

　　本周（4.5-4.11），上海市场延续了上周的平淡，无论是住宅还是普通住宅类房源均基本与上周成交量持平。其中，住宅日均成交量为去年4月份日均成交量的80%。

　　虽然上海市场在主要城市中已经是相对乐观的，但日前仲量联行仍发布《上海第一季度房地产市场报告》称，一季度上海新房市场价格并未出现明显上升，成交量上升只是季节性反弹，并非真正回暖。同时，该公司还进一步预测，至少在08年上半年，上海楼市将一直处于观望气氛之中，成交量不会出现太大幅度增长。下半年的走势需要视宏观调控而定，如果没有新的政策出台，上海市场可能会因供不应求而出现反弹。

    深圳：

　　本周（4.4-4.10），深圳市场继续回落，日均销售面积环比下降约20%，相当于去年4月份日均预售面积的40%。

    北京：

　　本周（4.5-4.11），北京期房住宅签日均约量环比回落26%，相当于去年4月期房住宅签约量日均水平的40%。

    杭州：

　　本周（3.31-4.6），杭州商品房日均成交63套，与去年3月成交水平相当，但仅相当于去年4月的60%。

    南京：

　　4月以来（4.1-4.10，缺4月6日数据，未公布），南京日均认购153套，日均成交134套，分别相当于全年4月份日均水平的42%和49%。

【来源：光大证券】