高度关注房地产信贷风险

　　由于房地产信贷业务的快速发展是最近5年才出现的，而这段时间我国经济持续保持快速增长，房地产市场也未发生过重大风险。在房地产价格过快增长的背景下，风险正在逐步积累，需要高度关注其发展前景。
　　第一，经济周期风险。未来15年内我国有望继续保持较快的经济增长速度，但经济周期依然客观存在。目前，在美国经济可能在2008年陷入衰退的情况下，全球经济无法幸免。我国经济对外依存度处于非常高的水平，意味着经济也可能随之下滑。而房地产的周期与经济周期非常一致，一旦经济大幅放缓，开发贷款和住房消费贷款的不良率都可能攀升，对此要充分评估影响度和应对策略。
　　第二，操作风险。当房价下跌幅度超过抵押物所覆盖的贷款比例时（例如房价下跌40%，而当前首付比例为30%），购房者的理性选择就是违约。因此，住房抵押贷款业务快速发展时期，应确保有完备的放款流程、房款条件，有充分的监控手段和处置程序，杜绝操作风险，在房贷违约时最大限度地减少损失。
　　第三，政策风险。当前，我国面临的通货膨胀压力日益增加，相应的宏观调控措施也在密集出台。但是，宏观调控在“空调”与“超调”之间，存在着相当大的平衡难度。一旦出现严重的通货膨胀，不排除出现紧急刹车的政策措施的可能性。届时，房地产业的衰退周期也可能随之到来。

　　强化房地产信贷风险管理

　　既要加快发展，又要控制风险，这就要求银行业不断创新思路，应当充分发挥业务部门和风险管理部门的主观能动性。对此，我们提出如下建议：
　　第一，竞争策略开拓与调整。
　　细分区域市场。在我国，东部、中部、西部的房地产市场差异性非常显著，高收入阶层、中产阶层和低收入阶层的投资与信用文化差异也较大。因此，在房地产业务发展中，应有充分的灵活性。充分了解各地区的具体情况，对不同管理水平、不同区域的分支机构给予一定的自主权，细化竞争策略，不宜采取“一刀切”的管理模式。
　　区别不同客户。我国城市化步伐加快以及居民购买力增强，使得房地产业的长期展望仍保持正面。但是，一些规模较小、资金紧张的房地产商在中短期内可能被淘汰出局。随着整合进一步加剧，财务状况较好的房地产商则面临着大量的机会，去并购境况不佳的房地产商的业务。对这两类客户，应谨慎地辨别，区别地介入。
　　与中间业务联动。在个人贷款客户中，高收入群体的理财意识、投资意识以及抗风险能力都在发生很大的变化。当前，应开拓新的竞争与营销思路，对此类人群可以有适当的灵活性，将理财业务、信用卡业务、房贷业务等条线之间的联动效应发挥出来。
　　探索信托业务创新。当前，在货币信贷政策紧缩的背景下，监管部门出台了信贷规模控制措施，一定程度上会限制信贷业务发展机会。这时，除了大力压缩不良释放业务空间外，应考虑开展信托产品创新，将部分信贷资产转让出去，在发展中间业务的同时释放信贷额度。
　　第二，风险管理改进与创新。
　　积极考虑资产证券化，分散房地产信贷的信用风险，同时增加流动性管理的可选工具。当前，部分银行在抵押贷款资产证券化业务上已经取得进展。虽然受目前的流动性过剩牵连，市场反响有限，但是对未来房地产信贷业务来说，这是一条可行的道路，需要大力探索。
　　有针对性地提高信贷标准。例如，在房价涨幅持续居于全国前列、泡沫风险严重积累的地区，可以考虑首付比例在监管机构的标准下可进一步提高。因为过度上涨的房价，在周期调整来临时跌幅也更深，这时，目前的贷款成数将可能无法覆盖风险敞口。在这些区域的购房者大多属于投资者，对首付比例提高的适应力也更强，应不至于影响银行的市场拓展。
　　严格控制二手房的信贷。对二手房，应充分利用征信系统和其他信息来源，关注其市场换手率。应调整其房款结构，对明显属于消费类需求的二手房贷款可以重点支持，但如果有明显的投资、投机动向，应严格控制此类二手房的贷款额度，还可通过增加按揭成数、提高利率等措施加以控制。
　　继续改进内部信息系统。当前，应充分推广一些分支机构信息监控手段较好的做法，在IT系统上可以再开发和整合，改进房地产贷款的监控手段。在控制风险的同时，也可以达到挖掘潜在优质客户的功效。
　　与监管部门保持良好的沟通。应及时将基于一线的市场信息、风险苗头与监管部门沟通，同时对于“超调”的政策风险给予适当的建议，这对于银行业的稳健发展具有相当的促进作用。（作者单位：中国银行战略发展部）

【来源：第一财经日报】