定金合同的操作空间

撤销合同的一个关键，是是否归还定金。如果开发商不归还定金，就大大制约了客户违约的可能性。

沿海丽水馨庭楼盘的销售经理张坚国4月15日接受《中国新闻周刊》采访时表示，客户要求撤销定金合同，同时可以退回定金。

但从事楼盘销售将近五年的朱姓男士告诉《中国新闻周刊》，即使是定金合同撤销，这个比例一般也不可以超过5%；而且对于普通客户来说，虽然定金可能只有一两万，但是和开发商没有“关系”或者找不到可靠“关系”的话，撤销定金合同时，很难要回定金。

记者走访了上海普陀区香溢花城，静安区泰府名邸，徐汇区尚海湾，松江区莱顿小城和闵行区上海康城等多个楼盘，鲜有听说撤销定金合同时可以退回定金的。

业内人士朱先生所说的可以要回定金的“关系户”，被他解释为开发商宣传链或其他环节的利益相关者。据介绍，开发商在推出一个楼盘时，一般会有一个客户培养储存期，在没有足够人气的情况下，也会选择变相拖延开盘时间等，“这些都是营销手段，而且关系户可以优先拿号选房。”

《中国新闻周刊》采访的多位最近一两年才购房置业的业主都表示，不可能签了定金合同再撤销或者延期办理手续，“一般都会按照约定去办，万一有特殊情况，那也会先和开发商协商。”

上海市房屋土地资源管理局一位不愿意透露姓名的官员向《中国新闻周刊》表示，定金合同不一定在土地交易中心备案。现在虽然可以办理备案，但没有硬性规定。而《中国新闻周刊》走访徐汇区和浦东区房地产交易中心时，从工作人员那里得到的信息都是定金合同不需要在房地产交易中心备案。

上海市协力律师事务所的律师卫新认为，正是开发商可以用自己的定金合同版本，不在交易中心备案，给开发商留下了很多的操作空间，“开发商的销售技巧和手段也往往体现在定金合同这个环节。”

曾担任地产营销策划和管理的房地产业内人士顾海波告诉《中国新闻周刊》，即使是通过网上备案传送，也完全可以杜撰购房人的信息，现在由企业员工、民工购房骗贷的情况已经屡见不鲜了,更不用说是签虚假合同，“定金合同撤销无需任何手续，完全可以杜撰。”

上海市房地局为了对市场销控进行规范，2007年10月份曾下发过《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，其中规定，商品住房一次预售面积不少于3万平方米。有业内人士说，营造高销售额就可以达到规避该政策的“目的”。

《中国新闻周刊》在位于上海市徐汇区斜土路上的伊家门房屋中介发现一套属于1998年开盘的四季园楼盘的毛坯房。伊家门物业顾问介绍说，如果要买这套房屋，最终是跟开发商签合同，而不是和房东个人，原因是“房东还没有办理过户。”

21世纪不动产上海某加盟店的高级置业顾问却向《中国新闻周刊》表示，这种情况下，只可能说明房东就是开发商的人。

多名专家和官员都表示，开发商通过制造假合同等方式达到一定的销售目的，以获取最大的利润是不难想象的。尽管有企业借“统计口径不对称”来为自己的高合同撤销率辩解，但是合同撤销本身就说明了市场波动大，购房者以观望居多。

消费者继续观望

佑威房地产研究中心发布的4月第一周周报(3.31-4.6)显示，上海一手商品住宅(不含动迁配套房)的平均成交价格环比上涨17%，达到16405元/平方米的历史高位，比2月第三周跌破万元时的9767元/平方米上升了将近七成。

统计周报还显示，在4月第一周成交面积前10名的住宅项目中，别墅就占了4个，另外还有3个均价3万元以上的高档公寓。在刚刚过去的3月份，上海甚至诞生了平均成交单价8.3万元/平方米的别墅。

佑威房地产研究中心主任薛建雄据此认为，高档楼盘的热销与别墅的大量成交，是平均成交价格被大幅拉升的主要原因。

但国土资源部党组成员、中纪委驻国土资源部纪检组组长王寿祥3月28日表示，今年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。

消费者在应对开发商逐利，政府监管尚不完备的局面时，买房所面临的压力和考验应该引起足够的重视，上海市长宁区住宅发展局高级经济师顾海波据此建议，处于信息不对称、相对弱势的消费者不妨多留个心眼，要“货比三家”，暂时看不清的，则退出市场、静观其变。

孙启柱和女友两人的年薪在40万元左右，从去年年初打算买房子一直到现在，还没有购房：“还不到买房的合适时机。现在的楼市更多的是投资市场，而不是居住市场。”一周前完婚、刚刚回到工作岗位上的孙启柱这样告诉《中国新闻周刊》。

上海财经大学应用统计研究中心14日发布的2008年第一季度上海市社会经济指数显示，今年第一季度消费者购房意愿仅为32.6点，比上季度下跌4.3个百分点，被访者中认为第一季度购房时机差的比例则增至四分之三。

据《新闻晨报》报道，在4月11日至13日的上海第十届一、二手房展会上现场成交的房源只有七八套；相比于5万套左右的参展房源，购买意向房源(即访问者表示将实地看房的房源)仅为150套，比去年下跌了约81%。

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