价格坚挺，等待回暖

　　业内人士通常认为，购房者观望局面未变，资金链趋紧已使部分房企面临生存风险。

　　国家统计局日前发布的最新统计数据显示，2008年一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0％，比上年同期高5.4个百分点。进入2008年，尽管楼市“拐”声一片，各地也不断爆出降价的消息，但并未出现人们期待的所谓房价“拐点”。

　　有业内人士分析，此次出现的一些反弹迹象，是由于季节性因素，4月份是房地产销售旺季，可能前期处于观望状态的一些需求得到释放。

　　很多人都注意到，楼市所谓的“拐点”更多地表现在交易量的下降，而并非价格的下行。目前石家庄不少在售项目开发商表示，在交易量下降的状况下，房价上涨缺乏动力，因此眼下大多数项目调慢了销售速度，但这并不意味房价不再上涨。对此业内人士普遍认为，目前这种交易清淡，实为人们观望的结果，买卖双方在今年一直处于“僵持”状态。

　　两会期间，中央明确今年要执行严格的金融调控政策，然而，第二套房贷“松动”的传说不断，股市的狂跌，物价的不断上涨，使经济形势变得复杂，购房者的观望局面没有很大的改观。楼市买卖双方各自都在期待政府在复杂的经济状况下能够再出点儿什么政策，让自己能在看清市场的情况下决定坚持或放弃。

　　开发商目前最关心的是宏观调控对资金来源的影响。受国家信贷紧缩政策及去年房地产市场调控政策的影响，市场购房者的观望气氛持续，使得很多开发商的现金流十分紧张，这一点在2007年土地市场中已经有所体现，石家庄的几块高价土地，基本都被外地开发企业竞走，除了操作理念的差异之外，本土开发商在资金方面的实力并不占据优势。面对股市及楼市的同时降温，很多开发商不得不采用合作或者出让股权的形式去应对难关。目前，许多开发商扩张的速度明显减慢，拿地也更加谨慎。

　　一些民间资金目前对房地产投资也采取观望态度，或者大幅提高资金的预期投资回报水平，在一定程度阻碍了资金进入楼市的合作可能性。政策短期内没有放松的迹象，开发商土地扩张时，地价占预收款的比例加大，导致现金流紧张，加上持续的信贷限额控制以及银行对第二套住房按揭的限制，使得房地产商有可能通过调整价格来缓解压力。

　　最近一线、二线城市土地流拍的现象时有发生，去年那种异常热烈的“圈地运动”已不复返，众多地产公司开始急于销售以回笼资金。因此，在2007年高价取得土地的开发商能否在短期内为企业带来预期收益已变得十分关键，部分房地产开发企业已面对生存的风险，一些开发商面对低迷的成交量，想选择打折降价的策略，以缓解资金紧张的局面，但是又担心多米诺骨牌的坍塌，因此也在犹豫观望。

　　石家庄诸多高价位楼盘虽然销售冷清，但都不约而同地选择了坚挺价格。业内人士说，即使降价，谁也不愿意出来放第一枪。只要不存在难以承受的资金压力，让开发商主动降价很难，因为都清楚在“买涨不买跌”的心理预期下，降价无疑是一条死路。当然大家也都期待着熬过这段时日，迎接新一轮销售反弹，这是否属于侥幸，还要看宏观政策面、金融政策面、土地政策面在接下来的动向。

　　业内人士认为，楼市此番“拉锯战”目前在考验各方耐力，而中央的金融政策和土地政策是关键。

　　5月前后，坚冰或可打破

　　倒春寒侵袭下的楼市何时恢复往日的火热？经过一段时间的调整后，未来楼市会走向何方？

　　业内一致认为，决定了房价跌不下来的重要因素是房地产的刚性成本。地价只涨不跌、税费成本增加等因素，使商品房的开发成本居高难下。著名经济学家朗咸平则认为，由于投资环境的影响，大量的资金脱离了制造业，投入地产业。由于这种资金是飘忽不定的，因此当前房地产开发商面临的风险极其巨大。

　　尽管如今楼市的热度相较去年已冷却了很多，但房价依然虚高。业内通行的观点认为，像北京、上海等一线城市房价经过调整会回归理性增长，而且随着经适房、廉价房、限价房的开发，房价肯定会得到平抑，但是中小城市应该还会有增长空间。

　　但是石家庄的开发商对此观点持谨慎乐观的态度，他们认为，虽然有三年大变样城市建设蓝图的推动，但是石家庄在今年将开工建设5个经济适用房项目，建筑面积达70万平方米，这部分产品成为购房者期盼拉底房价的筹码，因此即使房价不降，也难以有足够的动力打破这种观望局面。

　　每年3月份之前，由于春节长假、开发企业等待银行贷款额度等原因往往是楼市的淡季，而今年3月，楼市不但“淡”，而且不乐观。进入4月，楼市买卖双方的观望状态已持续半年。目前有业内人士判断，未来一个月将是重要的时间节点，甚至可能成为分水岭。

　　从北京、上海、深圳3月份的数据看，房地产市场表现无法令人乐观，但情况并未恶化。

　　据北京市交易管理网的数据显示，3月北京新建商品住宅签约7740套，签约面积98．7万平方米，同比去年3月签约套数减少20．2%，签约面积减少49．6%。签约套数增幅高于签约面积，是因为成交的大户型较多。

　　上海市成交面积与去年同期相比略下降4%；深圳市3月份成交二手住宅3211套，环比上涨1倍多，深圳二手房成交量上升主要是受降价拉动所致。目前还看不出以北京、上海、深圳为代表的楼市陷入更快下降通道的迹象，而5月是传统的楼市黄金交易季节的开始，当月的成交量和成交价格对于观察全年的房地产市场运行趋势，有重要参考意义。5月也是近几年房地产宏观调控政策出台的时间点，2003年至今，每年的5月基本都会出台有关宏观调控的政策，进而对当年房地产市场产生较大影响。未来一个月将是重要的时间节点，甚至可能成为楼市分水岭。

　　业内人士认为，自去年10月以来，各大城市楼市先后进入观望，迄今已过半年，超过2003年以来任何一年持续的观望时间周期，包括2003年因非典导致的观望。2007年春节前，楼市也曾有过两个月的短暂观望，但春节过后很快强烈反弹。而2008年的4月，暂时还看不出强劲反弹的迹象。如果5月份各大城市的房地产市场继续表现为观望，观望有可能持续到今年年底。但2008年全国总体房价大幅下跌的可能性不大。即便是观望情绪贯穿全年，局部地区和各城市的部分区域一二手房仍有价值发掘机会。一旦全球金融市场和经济走势转好，股市和楼市将迅速做出反应，而且很可能领先于宏观经济的表现。

【来源：燕赵晚报】