漫画说明：去年开发商用来买地的钱超过了全年的销售收入。

漫画设计：范薇

——今天下午和网友的聊天记录

　　主持人：各位网友大家好，明天就是清明了，我们在放假前又请到潘总跟我们一起聊天，潘总您好！
　　潘石屹：大家好！

　　主持人：第一位网友“jie-yue2003”问潘总，马上清明节了，请问老潘会回老家扫墓吗？现在流行网上祭拜您怎么看？
　　潘石屹：我没有回老家扫墓的计划。但关于灵魂存在，生命是不是永恒问题，是人生中最大的一个问题。从有人类以来人们就一直追问着这个问题，从新石器时代半坡遗址出土的文物中，我们发现当时死去的人下葬时旁边就有很多的陪葬品。这表明在几千年前中国人就相信来世，相信死后灵魂的存在，相信还会有永恒的生命。
　　今年开始用放假的形式来重视这个节日，既是对中国传统文化的尊重，也可以帮助我们加深对灵魂的灵性思考和对生命的敬畏。

　　房地产商不承认自己资金出现问题是掩耳盗铃
　　主持人：网友“美丽新世界”问潘总，根据香港市场最新消息，恒大IPO搁置之后，目前尝试以私募资金的方式集资4至5亿美元，您是否看好这种私募的方式？在国内外金融形式都不容乐观的情况下，是否很多国内房地产公司都会走这条路？
　　潘石屹：中国房地产市场发展到2008年，最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司日子不好过，房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。在今天的经济形势下，为取得这些资金付出的成本和代价要比前两年高得多。但只要房地产公司能够未雨绸缪，早做准备，对克服今年资金的困难就会很有好处。最怕的是开发商不承认自己资金上遇到的问题，掩耳盗铃，讳疾忌医，到头来困难和危险就会更大。

表一：A股上市房地产公司2007年现金及现金等价物和贷款比较

　　主持人：网友“计算器”问潘总，您上周网聊公布了部分上市公司的财务数据，引起了哗然，一些业内人士表示，年报才是反映公司财务状况的依据，不能靠单一的“速动比率”来简单做判断。您对此有什么回应？
　　潘石屹：上市公司的财务报表是向全社会公开的，分析和解读这些财务数据是再正常不过的事了。上市公司之所以公布这些财务报表，就是要让大家去分析、讨论，这也是上市公司和非上市公司的区别。这更看出上市公司的优势，因为它的财务年报是公开透明的，所以就会越来越赢得市场的信任。对这些上市公司年报的分析可以有不同的指标、方法和考虑问题的角度，至于什么样的方法更适合我们目前的经济形势，我愿意和大家一起探讨。
　　我在网上看到，长城证券地产的分析师刘昆就认为专业的机构更看重的是资产负债率，所以我让我们的分析人员把上市公司的资产负债率计算出来，附在今天的网聊上，供大家参考、探讨。
　　也有朋友提出，不能把在A股和港股的上市公司放在一起比较，两个市场可能缺少可比性。这次网聊后，我也会把这些指标按两个不同的市场分开，所有的数据一律来自2007年各个上市公司公布的年报。欢迎大家一起参与讨论。

表二：A股上市房地产公司2007年净负债比率比较

　　主持人：《上海证券报》的记者于冰冰问潘总，您上次关于上市公司财务状况披露后，引起了许多关注，请问您担心同行们怪您对他们的曝光吗？
　　潘石屹：上市公司的财务报表本身就是公开的。不存在我对他们的曝光。

表三：香港上市内地房地产公司2007年现金及现金等价物和贷款比较

　　主持人：于冰冰继续问，您认为研究这些财务数据对我们普通人有什么意义，大家可能更关注的是房价的走势。

　　潘石屹：房价是表面的，是由供求关系派生出来的，市场的供求关系和因，房价是果。如果房价背后的供求关系不发生变化，房价就不会变。分析这些公司的财务数据，进而可以分析市场上房子的供求关系，自然会推导出房价的走势。

  表四：香港上市房地产公司2007年净负债比率比较

注：以上数据均来自2007年各个上市公司公布的年报。

　　主持人：网友“计算器”问潘总，有房企的老总认为，房地产行业洗牌的言论言之过早，地价的回调，对前几年低价拿地的中小企业并未对成本造成影响，您对此观点怎么看？

　　潘石屹：在上次的网聊时，我们通过分析列出了一些房地产企业的负债和银行存款情况，每个企业的情况可能各有不同。但从房地产行业总体来看情况不容乐观。2007年，全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，但我们从国土资源部公布的数据来看，1—11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年的数据应该超过1万亿元。一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金超过了3万亿元。也就是说去年开发商买地的钱超过了全年的销售收入。每家的情况可能各有不同。有资金链条紧的，也有资金链条比较宽裕的。总的情况不容了光。
　　各个公司可以通过财务指标对自己的企业做一次体检，看看自己的企业的健康水平是不是在正常值的范围之内。

　　主持人：中国网记者余钟斌问潘总，内地房企缺钱缺地，融资难，拿地难，加上港资在内地的做法，内地房企应该是内外交困，更不好过了吗？内地是自救，还应该是政府救市，还是持续观望，等待下一个好时机？
　　潘石屹：只有一个办法就是自救，不能靠政府来救市。

　　主持人：《新民周刊》浦泓毅记者问潘总，中央财政近期采取的紧缩政策对房地产市场会产生什么样的影响？

　　潘石屹：中国实施的从紧的货币政策，对房地产行业的影响应该比别的行业大，也更为明显：
　　原因一，去年房地产开发商花了许多的钱去购买土地，花钱购买土地的钱和去年房地产行业的销售额基本相当，所以现在房地产开发商手中没钱了；
　　原因二，房地产行业是一个资金非常密集型的行业，与资本市场、银行的关系更为密切，所以实行从紧的货币政策对房地产的影响是非常明显的。

　　如果只盯着股价和房价，只能是无意义的争吵和赌博
　　主持人：网友“众志成城”问潘总，最近，股市期望政府救市的呼声很高，但是政府的回应强调市场的调整，请问，政府对房地产直接关系到社会稳定的行业，是否也会像对待股市那样让市场调整？
　　潘石屹：市场，无论是股票市场还是房地产市场，都是同样的道理，如果我们一天到晚只盯着房价、股价，而不去分析和了解房价、股价背后存在什么样的规律，以及什么样的供求关系，这些供求关系是否发生了变化，上市公司的财务状况如何，大的经济形势如何等等，那我们只能变成一场场无谓的争吵，甚至把市场变成赌场。如果只为了价格、股票指数而去实施调节的手段，这是治标不治本的做法，这种做法的后果常常会带来价格信号对市场的失灵，使市场无所适从，甚至可能在市场上培养起越来越浓的赌博心态。
　　股票市场的情况我不是特别了解，房地产行业发展到今天的局面，与这个行业中房地产开发商过去的行为有很大关系。例如，去年土地市场出现了“面粉比面包价格贵”的奇怪现象，这种不正常的现象一定会回归理性和正常。如果不回归，将可能有非常严重的后果。

　　主持人：网友“无所不在”问潘总，听说，珠江罗马花园降价20%进行促销，你们SOHO北京公馆的销售情况怎么样？会不会也采取这样的促销手段？
　　潘石屹：看一个楼盘是不是降价，要看它是真正降价了，还是以降价为名采取的营销手段，因为房价的定价权在开发商的手中，假如自己把房价涨了20%开盘销售，再说降20%，实际上是一种自欺欺人的做法。前几年就曾有楼盘打着降价的旗号，其实是涨了20%的房价后再降10%，最后实际是涨了10%的价格。

　　SOHO北京公馆没有任何降价的计划。

　　主持人：《新民周刊》浦泓毅又问了一个问题，除了供求关系之外，您认为当前还有什么主要因素会影响楼市的价格？
　　潘石屹：影响价格的除了供求关系还是供求关系。

　　主持人：浦泓毅继续问潘总，通货膨胀造成的原材料价格上涨，是否会对房地产企业带来成本压力，企业应该如何应对？
　　潘石屹：的确，从去年以来，原材料价格的上涨给房地产行业的成本带来了很大的压力，我们初步测算，材料价格上涨给成本带来的影响已超过10%。

　　主持人：人民日报《中国经济周刊》的记者梁燕军问潘总，2008年缺钱不缺地，潘总您怎么看这个问题？SOHO中国的150亿将投向何方？
　　潘石屹：08年是资金非常紧张的一年，我们SOHO中国公司的资源包括钱、人力都很有限，我们会把这些资源投入到最需要的地方、最能创造价值的地方去。

　　主持人：记者余钟斌问，进入2008年，港资地产商在内地的声音突然变大，如太古广场在内地成立总公司，长江实业10年前在顺义获得的地块终于开发了，请问港资再度进入内地的原因是什么？他们在内地发展中普遍遇到的问题是什么，政策市场影响因素有什么？该怎么解决？您认为港资地产商未来在内地能占据什么样的地位？
　　潘石屹：房地产的开发一般都是非常本土化的，我相信中国也不例外，中国大陆开发房地产的主力军仍然是中国大陆的房地产开发公司，尤其在省会或者省会以下的城市更是如此。

　　主持人：记者余钟斌问潘总，听您刚才的回答，您似乎不看好港资在内地的举动，除他们无法适应内地的环境之外，还有其他的问题吗？
　　潘石屹：港资进入内地的房地产市场不是从今天、今年开始的，在过去十年时间，香港的房地产公司基本上都在中国大陆开发房地产。不管是香港还是内地房地产公司，最重要的问题是要适应中国的市场。

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