土地新政

　　屋漏偏逢连夜雨。3月中旬，上海房地局出台新的土地出让规则：“对曾在本市取得土地使用权的竞买申请人，未按合同约定开工建设和竣工的，且没有按相关处置意见进行整改的，出让人有权取消其参加本次竞买活动的资格。”

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲理解这条新规的含义是：“取消企业继续拿地，那就意味着将企业从这个行业驱逐出去。”

　　“开发商开发土地要经过很多程序，设计、规划、报批、资金筹集到验收，加上企业内部计划和管理，能否如期开发确尚在两说之间。何况现在业资金紧张，更难预计。”范小冲对《上海国资》表示。

　　他认为，房地产企业是一个资金密集型行业，土地进入开发程序，对资金需求将非常高。“在目前情形下，只要开发商一开发土地，资金链将是非常大的挑战。”

　　阳光100目前在全国13个城市开发，但已撤离北京、上海等一线城市。“这些城市土地稀缺，加上宏观调控，风险高位运行。”范小冲介绍。

　　他认为这条政策对恶意囤地还是正常运转应区别对待，因为开发商本身有囤地的需要，不能一概而论。

　　南京大学经济学系副主任葛扬则对《上海国资》表示，此项政策如果没有细化，将很难执行。

　　“比如上海区与区的条件不一样，管理部门是否要区别对待？未按合同约定开发具体是什么含义？符合什么样的条件即算开工建设？多长时间延误算是未按相关意见整改？如果是政府未按合同约定先期推平土地，又该怎么计算？”

　　尽管质疑声不断，政策已在执行。上海房地产局已开始在全市范围对囤积土地展开调查。要求开发商上报公司土地储备的各项详情，包括手中土地计划开工面积、计划开工建筑面积以及土地闲置情况。严厉程度可见一斑。

　　鉴于资金已经异常吃紧，房地产企业很难度过这一关卡。

　　“小企业可能希望将土地转给大型企业，但大型企业目前自身难保。以后怎样，看不清楚。只能各凭其能，能顺利找到资金的或能生存下去。”一位分析师说。

　　伟业顾问副总经理张剑颇有感触地说：“环境如此，对每个人都同样艰难。”

　　多空混战

　　房地产商生存出现前所未有的艰难状况，毫无例外地，讨论房价是否已现“拐点”再度成为市场热点，看多看空者均各据其理。甚至连政府部门亦不甘寂寞加入混战。国家发改委起初发布房价有上涨压力报告继而毫无理由迅即撤下，让市场匪夷所思。

　　《上海国资》采访众多业内人士，对房价走势猜测亦颇含糊。

　　“因为政府政策有时看似是为稳定房价，但并非能达到预期效果。加上宏观经济不稳定，供给和需求变化亦很大。”南京大学经济学系副主任葛扬说。

　　“目前处于有价无量的状态，能维持多久很难预料。”张剑表示。

　　上海上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明也注意到，因开发商降价销售未能引起成交量上涨，“很有可能僵持一段时间”。

　　事实上，与预测房价相比，业内人士更期待的是，房地产市场经过发展能比过去冷静和理性，更具透明度。

　　“成熟的市场应该具有透明的信息，完全的理性,目前显然不是。”陈则明认为。

　　他举例说，比如上海市政府今年提出，要大比例提高限价房、廉租房和经济适用房的比例。“大概是20%-40%左右，这个数字的确定就很难说是理性行为”。

　　他认为，如此大幅的增长，土地谁来给？由市政府拨？本来土地就紧张，由区县拿出来的障碍很大；退后一步，土地拨出来后，是否由政府财政投入开发资金？巨额资金肯定要人大审议通过，亦有相当难度。建好后，怎么分配？如果这些问题都没能解决，那提高这么大比例的经济适用房是否可行？而且提高经济适用房比例是否能如愿稳定房价更可能是南辕北辙。

　　“无论什么市场,起伏过大对其健康发展都是一个危害。稳定的市场，透明的信息和理性的政策是各方都需要的,对于中国房地产业来说，可能需要不短的时间。”一位外资投行分析人士如是表示。

　　房价向何处去

　　在价格的震荡中房地产将回归理性,成交量的复苏则要等到房价回归理性后,那将是一个漫长的过程。

　　4月23日，发改委价格司发布报告，对房价走势作出“部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势”的判断，但仅隔一天，这则报告却从发改委官方网站撤下。如此严肃的官方分析报告竟然随意至此，说发就发说撤就撤,市场反应当然一片哗然。

　　事实上，即便其不随意撤下，发改委的报告亦已引起市场热议。其罔顾目前一片看空地产的论点，硬给看多者打了一针“兴奋剂”。官方观点自有论据,但如此表现却让人不得不对其公信力产生怀疑。

　　事实上，目前的房地产市场价格究竟如何走，成交量能否有效放大，行业格局将会如何演绎，企业群体前景如何等行业的关键点其实都扑朔迷离，远没有到盖棺定论的时刻。

　　没有人忘记2007年房地产市场的牛市,售楼处人满为患,开发商一日一价；也没有人怀疑目前房地产市场的低迷，深圳日成交量难见百套；偌大广州，4月份以来日成交不过寥寥几十套；全国多数城市成交量同比严重萎缩。短短半年之间，房地产呈现了两个迥异的市场，恍如隔世。

　　伴随着房地产市场的起落,各种观点亦蜂拥而现,让平常消费者难以辨别真伪。

【来源：上海国资】