“其实，各银行争相房贷创新并不仅仅是吸引和让利客户。”业内人士说，“个人消费贷款是风险最小的业务品种，一直都是银行竞争的焦点。”而在各家银行的个人消费贷款中，个人住房贷款的占比一直很高，达到８０％~９０％。在此背景下，各家银行对房贷业务都很重视，纷纷推出各种创新产品。

一位市场观察人士说，零售业务是银行今后的一个发展趋势，多数银行把零售业务作为重点，而个人消费则是零售业务中的“重中之重”。

面临房贷发展困局？

虽然省会有银行人士表示，房贷创新与当前宏观背景无直接关系，不过，在从紧的宏观调控下，银行房贷减缓已是不争的事实。深发展日前披露的２００８年一季报显示，该行一季度银行零售贷款余额为６５０亿元，较年初仅增长２％。

央行上海总部数据显示，一季度上海中资商业银行人民币个人消费贷款同比少增１４．３亿元。其中，个人住房贷款出现１７个月来首次减少，同比多减１２．１亿元。

来自人行郑州中心支行的统计数据显示，截至３月末，河南省金融机构个人住房贷款余额为４７７．４亿元，较上月增加７．４亿元，同比少增１．４亿元。从增速上看，住房贷款一季度呈现高位逐月回落的态势，３月末，住房贷款增长４１％，较１月份、２月份分别回落３．７和１．４个百分点。

“一季度房贷确实出现了增长放缓的情况。”银行人士认为，个人消费贷款增长快主要依靠房贷支撑，只要宏观调控从紧，新增量就会迅速缩水，再加上房贷规模很大会面对巨量还款，两者叠加导致房贷规模迅速缩水。

房贷下滑是银行面临的共同难题。加上监管层要求严格执行二套房政策，转加按等抢夺客户的手段亦被监管层限制。

在信贷紧缩政策和房贷回落的双重压力下，商业银行已经无法固守以房贷拉动零售业务增长的模式。不少商业银行试图以产品创新来突围信贷紧缩的困境。

业内人士指出，招商银行“消费易”其实是将对公业务中的循环授信应用于对私业务，在今年宏观调控的背景下，“消费易”产品的推出，一方面可以促进客户更多地使用授信额度，将房贷的多余额度转化为消费贷款，更重要的是客户使用额度刷卡消费，可以增加银行的中间业务收入，有利于增强银行个人贷款的盈利能力。
适合自己的才是最好的

“各银行明争暗斗，对于购房人来说却是捡了实惠。”省会银行界人士分析说，无论哪家银行，其房贷创新都是为了能给客户省钱或带来方便。

不过，面对如此热闹的房贷市场，居民究竟选择哪种房贷方式最合算呢？

有省会银行理财人士表示，银行推广房贷新品种时难免夸大其长处，其实，各种房贷还款方式所产生的利息支出，都是按照客户占用银行资金的时间计算，因此，还款方式的不同，并不会使银行“吃亏”，很难说哪种房贷品种最节省。要选择一款“最适合”自己收入能力和特点的房贷品种。

比如，光大银行推出的“天天省”房贷新产品，其目标客户群是那些手中有部分闲钱或资金周转频繁的客户，这些闲钱将来还有用途，诸如子女上学、出国旅游、做生意周转等。

招商银行的房贷“消费易”，主要为了满足客户的消费，同等条件下，选择“消费易”对客户而言更划算。但是，如果客户只是想提前还款，不想贷款消费，“消费易”则没有多大吸引力了。

理财人士表示，每种房贷产品都会适合一定的客户群，如果客户预期今后还有加息空间，则可选择固定利率房贷来规避风险。公务员、教师等收入比较稳定的群体，适合采用等额本息还款的方式，还款期内每月偿还同等数额的贷款，包括本金和利息，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如当前收入较高、日后收入可能减少的人群，则可选择等额本金还款方式，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减并结清。

中青年白领购房阶层收入较为稳定和丰裕，有提前还款能力，又重视理财投资收益，可考虑“个人循环综合授信”，客户只要以名下的自有住房作最高额抵押，向银行申请一个循环授信额度，在不超过授信期限和可用额度范围内，借款人可多次申请贷款，循环使用，便于根据市场情况灵活调度资金。

“不管银行如何创新，只有适合自己的产品才是最好的。”该理财人士说。

【来源：大河网-大河报】