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去年在投资客的推动下，东莞房价曾一路高歌，而“9·27新政”后，东莞房价一路走低，如同股市买涨不买跌一样，消费者也转向持币观望。一时间，“回归理性”一词不断以显眼的位置出现在各大媒体的标题及行文中，而在消费者的眼中，“回归理性”也成为房价下跌的代名词。
究竟何为“理性房价”？是否房价一路走跌才是理性？业内人士认为，理性房价有两个层面的意义：首先，楼价真正反映产品的价值；另外，楼价真正贴近消费者的心理价格，让供求双方利益诉求平衡。
价值规律应是“理性”的核心
“如果东莞城区的房价低过5000元/平方米，那么开发商肯定是赔本的。”金地集团东莞公司总经理谢文云认为，按照目前东莞楼价水平，很少有地产公司净利润可以超过10％。
谢文云告诉记者，如果按照去年和前年的地价水平，现在城区楼盘楼面地价平均在2000元/平方米以上，而从去年到今年，建筑材料上涨超过40％，如此算下来，城区楼盘平均的成本要达到5000元/平方米左右。
合富辉煌东莞公司市场研究部经理林毓群对谢文云的说法也比较认同，“房子的定价，首先看的是成本，价值决定价格，这是条最简单的市场规律。”
“非理性的楼价就违背了价值规律，价格离开了价值的支撑，真正有刚性需求的消费者在价格面前毫无办法，这样的房价就肯定有问题。”乔启军说。
光大地产策划总监乔启军认为，楼价是否理性，应该从3个方面去看。首先是产品的成本价值，也就是盖楼的成本；其次是其城市价值，举个简单例子，上海、北京中心区的楼价肯定要比东莞中心区楼价贵；除此之外，还有一个就是消费者的认知价值，也就是房子在消费者眼里值多少钱。
暴涨和猛跌开发商都有责任
东莞的房价上涨走势是以2004年作为分水岭的，2004年～2007年东莞的房价每年基本以10％以上的速度上涨。而去年上半年东莞楼市均价达5620元/平方米，同比暴涨51.5%，涨幅甚至超过深圳。
房价增长率与GDP增长率之比、房价增长率与收入增长之比在1以内属于合理范围。纵观近几年的楼市发展可以发现，东莞楼市在2005年年初上涨启动，2005年～2006年下半年处于价值回归，从2007年上半年才开始进入非理性的快速上涨。
“现在业界对去年那一轮上涨的原因都简单归结为投资客的炒房行为，其实并不完全是这样。”一位不愿透露姓名的地产界人士认为，去年楼市的快速上涨，发展商也存在不理性的行为。
【来源：广州日报】 | 
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