政府

    提问  地产紧缩政策还能走多远？

    真心话  楼市不能过热或过冷！

    从去年的限外令到今年第16次提高准备金利率，一年来，各种政策的出台，无一不在透露一个信息：“对于房地产，政府要将紧缩政策进行到底。”而上周的一个中央工作会议却对此有了改变。

    上周，中央工作会议强调：要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。此次中央会议内容被市场普遍解读为：美国次贷危机和越南经济危机大背景下，防范国内楼市危局即将引发金融风险，“很明显这是一个信号”。

    年初以来，随着新开楼盘进入“8折时代”，业内纷纷猜测房地产泡沫即将被挤破。“楼市大跌并不是好事。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生谈到目前楼市行情时不无担忧。和聂梅生持同样观点的还有清华大学房地产研究所所长刘洪玉。

    “房价下跌看似有利于老百姓，实则不然。”刘洪玉告诉记者，由于目前房地产市场缺乏住房抵押贷款二级市场作为信用风险和市场风险的分散机制，当住房价格持续快速上涨后进入下降轨道时，金融市场可能面临风险。不但众多没及时“逃跑”的炒房者以及高价位购房者会被套牢，连银行也将会被紧紧套牢，甚至会出现一定程度的经济灾难，日本便是一个很好的例子。上世纪90年代初日本的房地产泡沫破裂，房价下跌50%，使日本遭遇了长达10多年的经济低迷。

    “对中国来说，不用下跌50%那么多，20%-30%足以引发一场经济灾难。”由于目前中国普遍实行20%-30%房地产贷款首付标准，一旦房价下跌，很大一部分购房者即便将房子卖掉也无法偿还贷款。SOHO中国联席总裁潘石屹预言：“楼市大跌，将让中国产生一大批负资产家庭。”

    “无论是政府还是开发商，目前安全第一，因此相关的政策可能会微调。”聂梅生表示，尽管央行上调了准备金利率，而银行在信贷方面违规被捉后，紧缩异常，官方透露出来的信息似乎仍在强调“一切从紧”，然而，中央工作会议后一周来的实际行动却暗示：新的定位开始了。

    先有商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，自2007年开始的限外令开始松动；后有房贷松动可循的效仿案例——北京住房公积金管理中心发布贷款新政，第一项优惠政策便是降低首付比例，即90平方米以下的经济适用住房、限价房，购房人申请公积金贷款，首付款将降到购房款的10%。

    人民大学经济研究所刚刚发布的分析报告也证实了这一点。《报告》预测：下半年中国宏观经济政策将进行适当调整，改变年初从紧的财政政策取向，适度扩大支出规模，货币政策进行相应转变。

    “这并不意味着短期内会出现之前的好行情。”业内人士分析，从紧大方向不可能改变，会有针对性地微调，具体到楼市，注重的还是稳定。

    购房者

    提问  降到多少才是好？

    真心话  没有最多只有更多！

    一边是火焰、一边是海水。面对开发商绞尽脑汁想出的各种促销手段意图救市时，购房者并没有被真正触动。在某网站的一项“楼盘促销您心动吗”的调查中，竟没有一个参与调查者认为楼盘促销会直接增加购买，已经趋于理性的消费者在开发商的促销活动和真正适合自己的房子之间，选择了后者。

    北京市房地产交易管理网公布的数据显示，5月份北京市期房住宅日平均签约215套，4月份的这一数字为176套，尽管有了近22%的上涨，但与去年同期相比，跌幅还是超过30%，促销仍没带动起曾经的红五月。在开发商不断利用促销来打探购房者心理底线时，现实对开发商显得些许的残酷。

    对此，专家表示，尽管在房地产市场，销售回款是最有效、最直接的方式，但在当前房地产局势不明朗的状态下，降价销售将有可能加重购房者的观望情绪，形成“越降越观望”的恶性循环。而我国传统百姓的消费心理，人们大都喜欢“买涨不买跌”，一旦房地产价格下跌，那么人们观望的心理会更加强烈(急需购房者例外)，直到楼市出现价格反弹，才会出现“追击”的情形。在泡沫破裂后，香港房价花了几年时间才慢慢抬升，日本楼市则花了10多年还没有回暖。对资金紧缺的房企而言，一旦陷入这种尴尬局面，开发商恐怕要吃上盲目打折的恶果，“退房潮”便是很好的印证。

    从今年4月开始，在经历了长达几个月的低销售业绩之后，负债压力、现金流压力巨大的众房企才扭头开始讨好购房者，大面积、大规模的折扣开始形成，这为大面积的退房埋下了伏笔。

    吕小姐，今年年初曾以13800元/平方米的价格购得立水桥附近一处104平方米新房，仅仅3个月后，吕小姐得知和自己同一栋楼、同一单元、同一层、同面积的新房，其销售价格居然每平方米下降了1000元，无奈之下，吕小姐选择了牺牲一笔不菲的违约金后退掉了手中的这套新房。

    据北京市房地产交易管理网项目公示信息显示，目前共有1427个楼盘存在退房记录，其中退房次数超过百次的有12家，较突出的有韦伯时代中心，退房达403次，其中今年5月退房次数就达305次，目前该项目退房率达100%。“中原地产”总经理李文杰介绍，该网站所公布的数据是网上签订退房及认购退订，从一定程度上反映了目前消费者的购房心理，高撤销率也只有在这种楼市运转被动的情况下才有可能出现。

    在二手房市场，“退房潮”也在逐步形成。据21世纪不动产北京市场部经理齐凡透露，由于近期以来新房市场大幅度打折促销以及股票市场的不景气，不少此前“死扛”房价的房东均有了些许松动。这一消息记者也在“中原地产”、“我爱我家”等中介机构得到证实。“我爱我家”立水桥店的经理向记者介绍，最近店中的6位卖房人不约而同地将此前一直坚持数月的报价进行了下调，原因都是由于近一阶段股票市场一路下跌，房东急需资金引发的。

【来源：北京商报】