从长期看，伴随着中国经济的高速增长，城镇化的持续推进，中国的房地产行业值得长期看好。但鉴于房地产行业目前还需要1-2年的调整期，我们认为在房地产行业最差情形未到来之前，房地产行业的股票总体上很难获得超额收益。我们暂将行业的评级由前期的“推荐”下调为“中性”。

    房地产行业调整仍将持续：持续紧缩的货币政策将使得包括住房在内的资产价格出现调整；保障性住房的推出在短期内分流了部分住房需求、遏制了房价的上涨；随着股市的下跌和房市的调整，居民的收入预期已经大幅下降，这在较大程度上影响到了居民包括住房在内的消费需求；在宏观调控目标未达到目标前，房地产行业的调控政策基本上不会有根本性的放松；

    1-5月份主要城市成交总体低于预期：除深圳、广州外，其他城市4、5月份的成交都低于预期，呈现出了“旺季不旺”的局面。4月份很多城市的成交都出现了环比3月份下降的现象，5月份的成交虽然环比4月份有所上涨，但总体和3月份的成交比较接近。成交不振将会引致房价下降

    行业调整期可能需要1-2年：宏观调控可能要持续1-2年左右；一方面房价有所下降，另一方面居民的收入在增长，这种情形再持续1-2年后，居民的购房能力就会有较显著的改善；目前各地推出的土地量在萎缩，与此同时开发商拿地的热潮已大幅减退，不少推出的地块都出现了流标的现象。因此1-2年后，商品住宅的供应可能会相对比较紧张；

    行业评级下调为“中性”：鉴于房地产行业本身还需要1-2年的调整期，我们认为在房地产行业最差情形未到来之前，房地产行业的股票总体上很难获得超额收益。我们暂将行业的评级由前期的“推荐”下调为“中性”；

    投资建议：我们认为房地产行业还是存在着交易性的机会，建议投资者波段操作。我们建议投资者关注四类股票：公司资金面（或即将）比较宽松的公司，如招商地产和华发股份；股价显著低估的龙头公司，如招商地产；未来有望保持高速增长的龙头公司，如万科和保利地产；业务主要集中在长期看好区域的公司，如华发股份。

    一、房地产行业调整仍将持续

    从长期看，伴随着中国经济的高速增长，城镇化的持续推进，中国的房地产行业值得长期看好。但在短期内，由于以下原因，行业还将继续调整。

　　1、紧缩性的货币政策仍将持续

    紧缩性的货币政策，由于较高的利率水平以及严格控制的信贷增长，往往会导致社会资金紧张，使得包括住房在内的资产价格出现调整。

　　07年底，中国于10余年来首次采用了紧缩性的货币政策。

　　07年央行连续8次提高了利率水平，目前1年期贷款利率水平达到了7.47%，利率水平已处于10年来的高点；

    自07年以来，央行已经连续15次上调了存款准备金率，6月25日将达到17.5%；

    08年银行新增人民币贷款总规模与07年相当。央行已经表示08年新增人民币贷款将保持在07年的水平。

    在目前通胀水平高企的情况下，预期未来较长的一段时期内仍将实施紧缩性的货币政策。

　　在紧缩性的货币政策下，开发商的资金趋紧，居民收入增速下降，房地产价格不可避免会出现调整。

　　2、保障性住房即将推出

    07年底，中国所有的大中城市都被强制要求制订了包括保障性住房在内在住房规划，中国的保障住房建设已经被提到了前所未有的高度。未来中国的房地产市场将会同国际一样，走一条市场手段和政府保障相结合的道路，这昭示着自98年取消福利分房以来中国完全依赖市场解决居民住房问题的政策取向的终结。

　　随着08年初各地保障住房计划的出台，各地保障性住房即将推向市场。

　　保障性住房大比例的出台，符合民生的需要、促进房地产市场的健康发展。但在短期内，其无疑分流了部分住房需求，遏制了房价的上涨。

    4、行业调控政策短期内难以根本放松

    在宏观调控目标未达到目标前，房地产行业的调控政策基本上不会有根本性的放松。保障住房政策、第2套房贷政策、针对房地产开发商的信贷政策、土地政策、税收政策等方面的行业政策将会继续贯彻实施。

【来源：招商证券】