二、1-5月份主要城市成交总体低于预期

    2008年，1-5月份全国重点城市成交的总体情况为：

　　同比大幅下降；

    环比上涨；

    4、5月份成交低于预期。

　　1、同比大幅下降

    就全国重点城市08年1-5月的成交面积而言，除上海的同比降幅较小外，其他5个重点城市都有比较大的跌幅，其中北京、深圳和广州更是同比下降了40%。

    3、4、5月份成交低于预期

    除了前期房价跌幅较大，因而近期成交放量的深圳、广州外，其他城市4、5月份的成交都低于预期，呈现出了“旺季不旺”的局面：

　　4月份很多城市的成交都出现了环比3月份下降的现象；

    5月份的成交虽然环比4月份有所上涨，但总体和3月份的成交比较接近。

　　4、未来房地产量价分析

    我们一直认为，在短期内房地产行业“量是价的先行指标”：

　　如果成交比较旺盛，价格相应会比较坚挺；

    反之，成交低迷则将导致房价下降；07年下半年以来深圳和广州房地产市场量与价的走势就是一个很好的说明。

　　珠三角是中国房地产发展最成熟的区域之一，也是对行业调控反应最迅速的区域之一，无疑，其走势对其他区域房地产价格的走势是重要的参考。而目前，其他地区的房价在行业调控的作用下还未出现明显的下降。我们估计其出现调整是不可避免的。

    三、行业投资策略

    1、行业长期看好

    我们认为，房地产行业值得长期看好：

　　中国的城镇化率在07年底为45%左右，还有很大发展空间；

    伴随着中国经济的高速增长，居民收入水平总体也将保持高速增长；

    中国“人多地少”的基本格局将长期存在。

　　2、行业调整可能需要1-2年

    从行业的基本情况看，行业可能还需要一段时期的调整：

　　宏观调控可能要持续1-2年左右，期间紧缩性的货币政策仍将持续；

    一方面房价有所下降，另一方面居民的收入在增长，这种情形再持续1-2年后，居民的购房能力就会有较显著的改善；

    目前各地推出的土地量在萎缩，与此同时开发商拿地的热潮已大幅减退，不少推出的地块都出现了流标的现象。因此1-2年后，商品住宅的供应可能会相对比较紧张。

　　3、行业评级下调为“中性”

    鉴于房地产行业本身还需要1-2年的调整期，我们认为在房地产行业最差情形未到来之前，房地产行业的股票总体上很难获得超额收益。我们暂将行业的评级由前期的“推荐”下调为“中性”。

　　4、投资建议：波段操作、关注四类公司

    我们认为房地产行业还是存在着交易性的机会，建议投资者波段操作。

　　就房地产行业的股票，我们建议投资者关注四类股票：

　　公司资金面（或即将）比较宽松的公司。目前严厉的宏观和行业调控已经导致很多房地产开发商资金面异常紧张，甚至包括了一些非常优秀的、具有国有背景的地产公司。在当前的形势下，我们主要建议投资关注那些资金安全有保障的公司。例如，具有很强国有背景的地产公司以及目前资金比较充裕的公司。这些公司包括：招商地产（80亿元的增发在即，又有很强的集团背景）、华发股份（刚完成26亿元的增发）；

    股价显著低估的龙头公司，如招商地产；

【来源：招商证券】