商报实习记者 潘建

　　楼市滞胀，观望心理在蔓延。在买房与卖房的博弈中，开发商开始使出浑身解数。谁能在营销中有所突破，自然就能在此番的博弈中占得先机。

　　期望早日回笼资金

　　昨日，记者接到某名盘的楼盘促销广告，“****尾房清盘全线8折，更推出3套超低拍卖房1.3万起（7折）。7月6日开槌，登记后可参与活动！依当日拍卖价签约！”

　　记者来到位于东四环附近的该楼盘售楼处，尽管开发商的促销活动做得够有创意，让利也够大，但是精美的售楼大厅除去售楼人员外却空无一人。

　　销售人员告诉记者，此次促销的房子是该楼盘四期的23、24两栋楼，建在七星级的会所两侧，沾上会所的豪华，当时开发商想留在最后卖，凭借其独特的位置卖个高价，但是去年底刚好碰上了楼市调整，今年年初开盘只卖到了1.9万元/平方米。而现在还剩14套左右，开发商也想快点回笼资金，所以才会有此活动。

　　拍卖噱头 不超过7.6折

　　据记者了解到，这两栋楼的促销在4个月前就开始了，当时的广告是 “最后32席，清盘特惠，1.5万-1.7万元/平方米”。但4个月过去了，该楼盘仅卖出去18套左右，而去年同期，1天的销售量就能达到10余套。

　　除去拍卖的3套房子外，其余的按照楼层不同打折8折到8.8折不等，还有16万车位等赠送。

　　“拍卖的3套房子，楼层很好，1.3万元/平方米7折的起价，每次举牌是加20块钱。”该销售人员说。记者表示当竞拍价超过8折的价钱怎么办，“这个我们内部已经讲好了，竞价不会超过1.45万元，相当于7.6折，如果有拍卖到的，我们会按照这个价位任竞得者在剩下的房子里选一套。”

　　该销售人员告诉记者，也就是这14套房中，都可以以7.6折买到。

　　“拍卖此种促销手段，据我的了解，在北京是没有发生过的，应该又是一个创举，醉翁之意不在酒。就是噱头，增加影响力。反正耗着也是耗着，预期也不好，赶紧出手回笼资金也是明智的选择。”北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文告诉记者。

　　为何名盘后期打折多？

　　该楼盘的开发商为全国知名品牌，资金实力十分雄厚，并不是像许多中小开发商那样急于回笼资金自救。

　　“在北京市区内，现在做一期就大幅打折的并不多，真正打折幅度大的都是一些名盘的后期项目。”一业内人士昨日告诉记者。

　　“在北京的开发商都会在楼盘的第一期赚足利润，就算行情不好也很少大幅打折，如果第一期的房子就大幅打折，没有赚取足够的利润，那么后期的销售就会很不力，而名盘之所有打折幅度大，是因为这些名盘前期品牌溢价，已有足够的利润空间。”周毕文说。

　　所谓品牌溢价，是在对一个楼盘定价时，开发商以目前楼盘所在区域的均价作为定价基础，另外根据自身品牌优势、产品优势等加上溢价部分，最终得出价格。据业内人士透露，品牌溢价的最大幅度一般在10%-20%之间。

　　据记者了解，启动京城楼盘降价的先行者是地产大佬万科的中粮假日风景9.3折，远洋地产的远洋一方也打出8.5折，沿海地产的美利山一直在售的11980元特价房，都为名盘的后期项目，并且让利幅度都很大。

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