翟宇

和记黄埔(00013.HK，下称“和黄”)在上海古北开发的御翠豪庭，6月初以出乎市场意料的低价(29000元/平方米，较之前房源单价下降约1万元/平方米)推出部分房源的事实，正对上海市场产生影响。佑威房地产研究中心(下称“佑威研究中心”)公布的最新统计数据显示，上周(6月23~29日)上海商品住宅成交开始出现量价齐跌的现象。

该中心的数据显示，上周上海商品住宅成交量环比下滑25%，成交量不足17.3万平方米，成交均价也开始从前一周的近17400元/平方米的历史高点，回落至上周的16600元/平方米左右。佑威研究中心主任薛建雄表示，上海市奉贤区几个低价楼盘的集中成交，是拉低上周成交均价的主要因素。

《第一财经日报》注意到，在上周上海成交面积排名前十的楼盘中，没有一个楼盘的销售套数超过50套。据薛建雄介绍，以往周成交量前十名的楼盘基本都能超过50套，成交超100套的楼盘比比皆是。“明显逊色的业绩表现和总体市场的低迷，表明上海楼市已进入盘整状态。”

而在上海易居房地产研究院(下称“上海易居”)所做的排名中，位于上海市闵行区的南郊别墅，上周仅成交6套，亦名列第九。尽管排名以成交面积计算，但这样的成交套数仍可上榜，已将目前上海市场的成交困局暴露无遗。

上周，上海新上市的恒陇丽晶苑、绿地领海及前期已有销售的楼盘宝地东花园、绿地威廉公寓等项目，虽然受到市场关注，但由于其成交量并未在上周体现，使得新房的成交量出现持续下滑的局面。

据了解，上海商品住宅的成交量已连续两周出现下滑，与此同时，商品住宅的供应量则出现连续上涨趋势，除6月9~15日这周的供应量环比出现下降外，自4月底以来，上海商品住宅的供应量一直处于稳定的增长趋势。因此供求关系除了因6月9~15日这周的供应突然减少而出现供不应求情况外，其余时间一直处于供过于求的状态。

上海易居分析师傅琦也坦承，上周成交量继续下滑确实有些出乎意料。按照原先的判断，前一周将近41万平方米的商品住宅供应量会在上周部分转化为成交量，因此可能拉动成交量上升，但事与愿违。

他告诉记者，出现这种情况的原因是，在前期大规模的供应中，部分楼盘实际上是无效供应；此外，御翠豪庭“降价”事件以及外资转让房产的消息，使媒体集体唱衰，对楼市成交的影响非常大。同时他表示，部分楼盘也确实存在性价比稍弱、成交缓慢的情况，“有降价的空间”。

5月底，曾有一幢住宅被整体收购的上海市徐汇区尚海湾豪庭，虽然目前网上房地产显示其仍有410套住宅可售，但傅琦告诉记者，该楼盘的售楼处并没有对剩余房源进行销售。“一种可能是，因为之前的收购，开发商的资金有所回笼，所以不着急卖了；另一种猜测是，可能继续与外资洽谈，有进一步的收购行动。”

但还是有少数楼盘“憋不住”了。据薛建雄透露，原本计划在今年10月份才推出的保集绿岛家园已提前到上周上市，“急于套现的开发商会选择提前开盘，而资金充裕的开发商，仍在期盼今年底明年初可能出现回暖”。

保集绿岛家园此次推出的101套房源，虽然有一次性付款可9.5折的优惠措施，但至今仅成交15套。同时，位于上海浦东新区川沙镇的鼎鑫名流苑，也有一次性付款可9.5折的优惠，亦应者寥寥。“可见，新盘大片滞销的现象已经开始出现。”薛建雄说。

虽然傅琦认为不足17.3万平方米的周成交量已是一个比较低的水平，应该不会继续下滑，但他也表示，随着房地产市场的传统淡季到来，以目前的市场状况来看，成交亦不会出现很明显的改观，“除非这段时间内会有一些利好消息”。

【来源：第一财经日报】