熟悉近几年中国房地产业发展史的人们都知道，几年前，中国的房地产市场有一个怪现象，那就是“三外”，即“外行、外来人、外来资金”。

　　前几年，中国房地产市场的火爆吸引了不少投资者的目光，不管对这行了解不了解都要过来凑一凑，因为只要投资，是项目就能赚钱。而随着国家宏观政策调控力度的逐步加大，自2007年下半年至今，楼市的火爆景象被一片冷清代替，开盘项目虽然不少，但销售量却一再下跌。一些开发商被套牢，资金链面临断裂危机，在这种情况下，一些房地产开发企业为了谋求发展，不得不将触角伸向其他行业，再次扮演起“三外”角色。

　　能源投资成房产开发商新宠

　　6月16日，上海万业企业股份有限公司宣布放弃原定的定向增发用于房地产项目建设的计划。6月19日，万业企业发布公告称其已在新加坡注册成立了全资子公司——新业资源（新加坡）有限公司，主营为矿产的勘查、开采、加工提炼等。

　　6月20日，中天城投集团股份有限公司发布公告称将注资1亿元成立全资子公司，专门从事资源投资，进行锰矿资源勘探开发。

　　事实上，进军资源开发行业的房地产企业远不止这两家。

　　早在三年前，就有房地产企业开始进军能源行业。2005年，绿地集团的能源产业成功并购了一家煤炭贸易公司和一家石油经营公司，获得了煤炭经营资质和成品油批发资质；今年1月初又以20亿元的投资代价，成功竞得陕西省和山西省两大煤矿的投资开发权。

　　2007年10月，黑龙江天伦置业斥资3800万元收购广西田阳县叫曼矿业有限责任公司55％的股权。该公司拥有田阳县叫曼金矿《矿产资源勘查许可证》及《开采黄金矿产批准书》和凤山县金双矿区、黄家湾矿区、下洞矿区的《矿产资源勘查许可证》，自此开始进军资源开发行业。今年4月，天伦置业又在贵州收购了六盘水吉源煤业60％的股权，进入煤炭开采行业。

　　另外，国内一些大的地产企业如碧桂园、中融集团和中国泛海控集团等，也已经斥巨资投放到煤炭开采、煤变油、油井开发等行业。

　　招商地产作为国内较早从事持有型物业经营的地产商，在这一方面为其他的企业做了探路者。招商地产2007年年报显示，该公司41.12亿元营业收入中，销售收入所占比重为64％，租赁收入占比为9％，中介收入占比为3％，园区供水供电收入占比为18％，物业管理收入占比为6％，企业其他方面的收入达到36％。

　　在目前这种市场状况下，招商模式或为其他企业指出了一条多元化经营融资的路径。

　　多元化发展或成房企突围新出路

　　对于房地产企业转投能源行业，浙江大学房地产投资研究所许云华博士认为，原因主要有三个方面，首先，与房地产行业相比，能源行业的政策风险要低很多，尤其是新能源生产项目，更是会得到国家政策的鼓励；其次，能源行业的投资回报率高于房产行业；再有，能源短缺已成为一个不争的事实，投身能源行业可以获得长远的回报。

　　一直以来，房地产业作为一个资金高度密集型行业，必须借助于各种融资手段，才能推进其项目的开发。资本的大小，密切关系着开发风险的大小、开发效益的多少。而目前我国房地产企业的资金来源，除自有资金外，主要来自银行贷款、房屋预售款、合作方的资金投入，以及以土地使用权作为权益的直接融资等。其中，银行贷款、房屋预售款仍然是房地产企业最简单便利的获取资金的方式。实际上，房屋预售款大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款，房地产企业的资金链主要依靠银行的贷款。

　　但自去年以来，央行频频加息，提高存款准备金率后，开发商想依靠银行贷款来维持企业生存的想法基本不能实现了。今年6月7日，中国人民银行决定再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款，上调后的存款准备金率达到17.5％。房地产企业的资金面原本就捉襟见肘，在存款准备金率再创新高后，房地产公司的现金流量无疑将陷入更紧迫的局面。

　　随着银行紧缩银根，市场长期低迷，对于开发商而言，以前那种“圈地-融资-再圈地-再融资”拿到土地就能赚个“盆满钵溢”的日子不复存在。

　　在没有更好的融资渠道下，销售回款就成了开发商赖以生存的生命线。但是自2007年10月份以来，楼市低迷，各方观望提示持续，甚至有专家称“楼市提前进入寒冬”。

　　一方面楼盘销售量萎缩，另一方面银行货币政策继续从紧，房地产企业资金链面临断裂危险，已经成为市场共识。有业内专家表示：“未来政策趋势仍然会是收紧房地产贷款，在CPI未见明显回落的情况下，信贷不会放松，预计下半年仍将持续。”

　　在目前国内房地产市场发展态势微妙，房地产企业原有的银行贷款、房屋预售款等融资方式正在不断地受到限制，要想突破资金困局，必须走更多元化的发展之路。万业企业股份有限公司等寻找其他融资渠道的企业不断增多。

　　有分析人士认为，作为房地产开发企业，进入资源开发行业，进行二元化或者多元经营，可在一定程度上突破融资困局，或将成为目前房企突围的新出路。

【来源：网络报】