持续一年多的政策从紧，让遭遇融资困境的众多房地产企业，和一直觊觎中国地产市场但苦于受限的外资私募股权基金一拍即合，一边在等钱救急，一边在逢低抄底。

    近日，包括恒大地产、首创置业在内的多家地产企业通过引入外资的模式融得巨资，以缓解紧缩的资金链，共同开发旗下项目，使得外资热钱成为国内遭遇资金困境的房企的主要融资渠道之一。

    与此同时，7月1日起，外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门，被业内人士疑为政府有意引导外资投向二线城市地产市场。

    “地产熊市还将持续”

    2008年，对许多地产企业来说，是一个不折不扣的严冬。

    中国政府一方面打击囤地，让一些以土地储备著称的开发商面临更为严酷的资金压力；另一方面收紧银根，各大银行尤其是四大国有商业银行基本停止了对房地产开发商的商业贷款。

     SOHO中国董事长潘石屹称，适逢资金困境而被逼无奈的地产企业，企图在资本市场寻求融资渠道，但美国次贷危机使原计划2008年在海外上市的房地产公司，不得不停止上市步伐。这些房地产公司原本寄希望于香港上市，排队上市的达40家之多，但排到了的两家，也无功而返。

    而备受关注的恒大地产上市搁浅后，星河湾、龙湖地产、卓越、香江国际、宝龙集团、方圆、恒盛等多家谋划与恒大地产同期上市的企业已纷纷调整上市时间表。

    “恒大上市没有结果，对后面几十家排队上市的房地产企业来说，是个令人悲观的开头。”潘石屹表示。

    　而在国内，排队回归A股、排队到资本市场发债、增发、配股等融资的地产企业也纷纷被证监会挡在门外。

    首创集团董事长刘晓光在接受《华夏时报》记者采访时称，因目前国内地产市场受宏观调控影响，今年3月首创回归A股的申请报到证监会，仍在等待中。

    “目前地产市场形势不好，何时能有转机不好判断，但估计还要等待一段时间。”刘晓光说。

    房企低价引资外资得利

    即使这样，地产企业仍在死撑，不肯在销售价格上松口。但这让整个地产市场处于整体观望的气氛中，也让地产商在销售不容乐观的形势下，面临更严峻的资金回笼的压力。

    　“很多人认为，房价远远没有跌到位，但开发商显然不愿意接受这样的预期，他们宁愿借年息200%的高利贷，也不愿意大幅降低房价。”著名评论家盛大林指出，因为他们担心不断的降价会助长购房者“买涨不买跌”的心态，从而陷入万劫不复的深渊。

    正因如此，在熊市中，多数投资人选择卖出，很少有人愿意出资买进。

    　而据链家地产副总经理金育松介绍，今年的房屋销售形势与去年同期的热销相比较，下降幅度较大，而自4月份以来，销售形势均没有改观，预计8月份北京适逢奥运会，销售形势又要受到影响进一步恶化。

    在深圳、广州、上海，房价纷纷走跌，但销售形势仍未见好转，即使房价最为坚挺的北京市场，开发商们也在铆足了劲做促销，从以往的送花园、送物业，升级到“送房送车”，甚至低折扣、低首付，但目前各地购房者仍然保持理性，持币观望。

    “但熊市正是外资进入的好时候，在这个时期，许多地产企业面临资金压力求助无门，为了扛过寒冬，利用外资将成为一条主要的融资渠道。”一位海外基金公司内部人士表示，对于外资来说，因为一些地产商将会不惜代价降低估值引进外资，现在也到了抄底的好时候。

    二线城市成外资突破口

    而恒大地产最新的私募，正是国内地产企业继续筹钱和外资抄底进入中国楼市的一拍即合。

    近日，恒大地产称原计划增资扩股6亿美元，目前已到账5.06亿美元，共计引入约7家外资投资者。恒大或将引领2008年中国房地产行业的私募热潮。

    “对于一些资金紧张的开发商，引入外资正在成为地产企业融资的一条重要途径。”刘晓光坦承，2006年以来政府出台政策禁止了外资私募股权基金，利用海外壳公司直接收购国内房产的行为，但外资一直在觊觎中国房地产市场，只是受政策限制进来不易，而目前的市场形势下，外资也很乐意通过与国内房企合作的形式曲线进入中国地产市场。

    而最新的信号是，自7月1日起，外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门。

    “这样一来，外资进入一些二线城市地产市场将会更容易，地方上总有一些弹性空间，审批相对要松一些，尤其是一些二线城市。因国内房企普遍资金紧张无暇拍地，二线城市土地市场普遍不景气，对于外资也将更加感兴趣。”京展担保副总经理戴晓光说。

    个案

    恒大私募出让股权

    本报记者王冰凝北京报道

    恒大上市搁浅，资金链告急，为外资提供了机会。

     7月2日，记者从恒大地产获悉，该公司通过私募，顺利融资6亿美元。截至6月29日，该项募资已到账5.06亿美元。

    降低估值募资输血

    据本报记者从恒大地产获悉，新世界发展董事总经理郑家纯斥资1.5亿美元(约11.7亿港元)，入股3.9%，成为恒大地产策略性股东；此外，恒大地产还获得中东国家科威特投资局、德意志银行、美林银行机构投资者增资。

    其中，科威特投资局投资1.46亿美元(约11.3亿港元)，占公司权益3.8%；德意志银行和美林银行等其他5家机构投资金额2.1亿美元。

    而德意志和美林是恒大地产2006年第一批股东之一。2006年11月，德意志银行、美林以及淡马锡等3家机构，以总价4亿美元认购恒大地产8亿股可换股优先股。

    其中，德意志于2006年12月投资1.33亿美元，加上最新的6000万美元投资，累计投资1.93亿美元。而美林2006年12月投资1.3亿美元、2007年9月投资1.3亿美元合作项目，加上此次的5000万，累计投资3.1亿美元。

    “从个人角度看，这次私募像个小型的IPO，虽然现在的估值不如公募，但也为进来的投资者留出了空间。”恒大地产董事局主席许家印表示。

    不过，恒大地产为此次引资付出的代价相对高昂。香港方面的消息说，恒大引进这6亿美元的年利率，远高于银行的贷款利率。

    仍伺机上市

    据恒大地产相关负责人介绍，经过本次增资扩股，以及今年1月最初的3家战略投资者美林、德意志、淡马锡所持有的优先股转为普通股，恒大方面料增加资本金10亿美元，负债率回落至65%左右。

    而截至2007年9月30日，恒大的总资产约148亿港元，负债约140.67亿港元，资产负债率为95%。

    　许家印坦承，今年3月进行IPO时，恒大地产遭遇到国际市场几十年一遇的股市大跌，不得不推迟IPO。原计划100亿-150亿元的IPO融资没能实现，对公司经营运作确实带来了一定的困难。

    事实上，恒大手中目前至少有3块土地面临付款的最后期限，分别是广州绢麻厂项目、重庆科技学院项目、上海项目，总建筑面积150多万平方米，涉及总地价金额80亿元，都是在去年下半年地价高企时拿的地。

     6月29日，恒大宣布对上述三项目进行融资。此轮融资扩股，恒大融得资金约为40亿元，仍未能完全解决地价款的问题。如果进一步解决剩余资金问题仍有待恒大地产继续努力。而该公司目前仍将希望寄托于寻求外资合作。

    　许家印同时表示，不排除未来在某个合适时机，继续谋求公开上市。

【来源：华夏时报】