楼市低迷、银根紧缩，如何使“储备”土地快速转化为销售收入已成为房企发展的关键。

    日前，记者从绿城集团杭州总部获悉，今年7月底以来，绿城新推出的三个项目——青岛理想之城、杭州玉兰公寓、温州鹿城广场锦玉园，在开盘后短短10天内销售率均已过半，总销售额超过30亿元。

    “在有形之手救市暂无可能的情况下，以‘销售为王’取代往日‘囤地为王’的市场策略，无疑是房企自救的现实选择。”一位业内人士如是评价绿城积极的销售策略。他认为，销售为王既意味着企业现金为王，更意味着房地产市场权力重心正逐步向买方转移。

    囤地之累

    “贷款不易，上市困难，去年很多房企花高价拿的地今年没钱开发动工。”一位业内人士对记者道出了当前房企囤地的处境。

    自今年6月起，各地亦不时曝出地王退地事件。

    日前，北辰长沙地王退地疑云刚刚消散，苏宁环球集团上海退地的消息又浮出水面。而在此前，上海志成企业发展有限公司愿意承担可能损失1.1亿元土地出让金定金的风险，正式退订上海普陀地王。同时，曾拿下福州地王、南京地王的房企们，亦不惜被扣罚高额土地出让金或保证金的代价，纷纷退地自保。

    一位业内人士表示，在当前各种压力的累积下，确实有许多开发企业无力维系以往的生存模式。“国家出台各种严禁囤地的政策和紧缩的银根政策，对开发商资金链、开发周期和发展战略都构成了严峻的考验。”

    事实上，在去年市场形势一片大好之下，许多开发商将大部分资金“押”在了储备土地上，不料去年年底市况急转直下，这些储备土地不仅无法迅速变现，还需投入巨额的开发资金，从而成为企业的巨大包袱。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟用“土地为祸”来形容当前的房地产市场。他表示，大多开发商在去年都利用各种融资办法去囤地、圈地，造成了现在的土地非正常囤积。

    “在融资困难的大背景下，以地养地、囤地坐庄的舒服日子已经终结，开发商只有加快楼盘的销售充实现金流，才能稳健发展。”一位业内观察人士说。

    急补现金流

    “救市论”在喧嚣一个月后最终偃旗息鼓，更多的房企开始选择积极销售的策略自拓出路。

    记者获悉，截至今年7月，绿城今年在全国的39个项目完成销售金额共计72.90亿元，比去年同期增长52.6%。其中近日面市的青岛绿城理想之城一期蓝庭项目，首批开放580多套房源，开盘当天便有300多套房源被预定。

    7月27日开盘的绿城·玉兰公寓位于杭州江干区，属于正在建设中的城东新城核心区——该区域被视为长三角综合交通枢纽型商业商务区。项目共推出378套房源，开盘当天销售近70%。

    除青岛、杭州两个项目取得不俗的销售业绩外，绿城·温州鹿城广场锦玉园在开盘三天内亦完成近23亿元的销售额，销售率近60%。三个项目一经开盘便取得良好的销售业绩，与当前楼市的低迷形成了鲜明对比。

    业内人士认为，积极消化存量土地，通过销售充实现金流，是绿城在当前楼市低迷的情况下持续发展的“秘诀”之一。

    中原地产项目部总经理黄韬对上述观点表示认同。他表示，在宏观调控继续严格执行、买家持续观望的情况下，“作为卖方，房企惟一自救的办法就是通过积极销售回笼资金，平稳渡过这一段调整期”。

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