问：有人猜测，分次、分年征收的物业税会取代目前一次性缴纳的土地出让金，因而会降低房价。是这样吗？

　　答：在房地产开发、交易、持有环节的税制改革，基本方向是“明租、清费、正税”。物业税是否是取代土地出让金的一种“费改税”，目前学者中还有不同认识。但比较倾向性的意见是，土地出让金的性质是“租”，是政府作为土地所有者的利益体现；物业税的性质是“税”，是政府作为公共利益的维护者、社会经济关系的调节者获得的公共收益。二者的性质是不同的，后者可能并不能取代前者。也就是说，收了土地出让金也可能仍要再收物业税。这取决于怎么定义目前收取的土地出让金。

　　退一步说，物业税取代土地出让金，也不一定能使房价真正便宜。因为房价包括购买价格和持有价格两个组成部分。分次收取物业税时，持有价格的风险会大大增加。因为物业税是按现值征收的，而在50-70年的时间范围内，土地价格一定是不断提高的，而且在城市化快速发展过程中提高的速度还会很快。最终算下来，也许分次支付的价格要比一次性支付的成倍增加。

　　问：还有人提出，开征物业税时应当只对此后购入的新房征收，以前买的就不能再回溯征收了。这个说法对吗？

　　答：这部分地取决于怎么定义目前收取的土地出让金。因为现在收取的土地出让金实际上是个“费”、“租”、“税”混淆的产物，其中确实已经包含有一定的对占有资源征税的意义。如果撇开土地出让金的问题，那么开征物业税恐怕就需要针对所有住房征收了。那种“不能回溯”的说法是把交易环节的税负和持有环节的税负混为一谈了。为什么要对以前购买的房产也征呢？我们前面说过，物业税的作用之一是要让公共利益分享土地升值的好处。一条地铁修到一个小区，这个小区的房地产就升值了。政府需要通过征收物业税的方式把这个增值的好处部分地转移到公共利益中来。

【来源：中国经济时报】