左：明天第一城贾玉鹏 右：我爱我家胡景晖

　　主持人：网友朋友大家好，今天是6月1日，对于房地产市场来说，是个值得纪念的日子，因为从今天开始，多项房地产政策将施行。90平米以上住房首付30％，不足5年的普通商品房转让按售房收入金额征收营业税等等一系列政策，已经让京城楼市开始感受到急风冷雨。

　　今天我们特地请来京城著名的开发商明天第一城总经理助理贾玉鹏先生、京城著名房地产经纪公司我爱我家的副总经理胡景晖先生来谈一谈他们所看到的市场情况以及对后市房价走势的判断。

　　胡总、贾总你们好，5月份对于楼市来说总是比较惊心动魄，去年也是五月，政府出台了国八条和七部委通知，今年适逢五月又出台了国六条和九部委意见。前后对比，你们感觉政府在调控的基调上有了哪些转变？或者说今年的调控跟去年调控相比最大的区别是什么？

　　贾玉鹏：这次调整，尤其是在实施细则出来以后这种调控是比较有针对性的。关于首付款提高这块，90平米以上的首付款要达到30％，90平米以下的还是要维持在20％，这样对一些以中小户型为主的项目是受益的，对一些大户型为主的高档项目，因为高档项目一般的户型最少在100平米以上。所以在一定情况下抑制了价格的上涨。单从这一点上看这次调控的度比较适度。这次调控还是主要针对中小户型的。

      税负转嫁有可能导致房价继续上升

　　胡景晖：从大的宏观市场来看，第一点就是量化，因为去年国八条和七部委的意见都是比较定性的东西，在具体的落实、执行的时候很难有依据。比如税收、信贷的问题，原来很多东西没有量化就导致难以执行难以检查。这次很多成分是量化。关于闲置土地惩罚性的措施，包括信贷方面这次都做了一些量化，所以比第一轮宏观调控的可执行政策比较强。第二是细分，还是可以两层首付做八层按揭，这样比第一次宏观调控来讲更满足了住房的需求，并且解决了居住的问题。第三点就是信息的透明化。这次调控强调了各地方政府要在普通商品房、联排别墅、开发用地方面进行披露。这样能给老百姓在预期上更明确了。

　　在历届中央对房地产调控的文件里首次把住宅二级市场和房屋租赁市场写到纲领性的文件里。这是第一次。其实政府也是想通过二手房市场和房屋租赁市场形成对房屋的合理消费。但是比较遗憾的是政府在二手房屋租赁市场上不像对一手房那样，没有一些具体细的东西。另外关于营业税的问题，营业税去年定的是两年，现在调到了五年。其实政府的初衷还是正确的。想通过二手房市场向一手房市场传递一个信息。如果你买房是为了投机炒作，你将来在出手的时候转让环节的力度会加大。但是实际在去年营业税的执行过程中，各地方的情况不太一样。在上海确实起到了打压房价的情况。但是在北京二手房市场是严重的供不应求的卖方市场。在这种情况下，去年的营业税出台一种情况是惜售。这样使房源更紧张。这样使得很多购买二手房的实际价格白白涨了5.5％。今年延长了三年以后，当然惜售的情况可能有所好转。有些人认为等半年或者是三个月就可以避免这点了，但是现在市场未来的走势不确定的因素很多，就没必要再等那3年了。但是税负转嫁的问题还会有。

　　主持人：目前已购公房和二手商品房的比例大概是多少？

　　胡景晖：去年共成交了70180套。只会影响二手商品房。按目前挂牌的情况看，涉税的2年挂牌房源大概在40％左右。如果以5年界定，涉税的二手房占到目前交易量的80％。这样转嫁的问题就会很严重。我们觉得现在有一个不太合理的地方，营业税的时间设定是以房产证上为主的，在建设部出台的办理房产证的硬性规定之前，很多房地产办理的速度比较慢。加上业主和开发商有纠纷，有些业主没有办房产证的意识。北京的二手房主往往是在签约几年以后才拿到房产证的。

　　主持人：您觉得把房屋转让期限的延长对于市场意义多大？

　　胡景晖：我们比较担心的，如果涉税房源这么大，很多业主会把5.5的税负转嫁给购房人，导致二手房的成交价更高。

　　主持人：贾总，刚才胡总也提到了营业税的征收对商品房市场是一种隔山打牛的作用。营业税的出台对商品房的成交会有什么样的影响？

　　贾玉鹏：营业税的出台从长远来看确实对二手房的交易不是十分有利的。而且刚才胡总说它会把这个成本转嫁到买房人的身上。从目前的二手市场和一手市场的发展来看，这种梯级消费的观念已经在慢慢的显露。在显露的初期，可能给准备买二手房的人一个打击。所以，这块对整个平抑房价方面不是十分有利。一手房市场也有一些很不利的因素，它的目的虽然是想通过税收压制投资，但是真正想投资的人这5.5％的税负对他们来说是非常小的投入。并且相对于现在一手房价的涨速这5％应该是没什么了不起。他如果是想投资，他可以把5％部分的转嫁给卖房人。但是这种投资的势头和想法不会受到打压。

　　主持人：如果在卖方把税负转嫁到买方的同时，一手房的房价会不会跟着二手房的房价而水涨船高？

　　贾玉鹏：我觉得这种政策目前来看是好的，可操作性比较强。但是对抑制房价的效果不是很明显。我们70％的产品都是小户型，这一点对普通住宅来说有可能导致房价的上升。因为一个项目，大家都知道有90平米以上的房子，有90平米以下的房子。90平米以下的房子肯定要高于均价，而90平米以上的房子肯定要低于均价。我们一般的定价是比较高的。这样如果限制70％以上必须建小户型，有可能导致整个房价的提升。就是因为是小户型卖的比较快，进入的门槛比较低。小户型整个价格抬起来就会使整个均价提升。这样看反而是不利的因素。

　　国六条中有一条规定，大的直辖市和计划单列市是有一个单报的权力的，北京类似这样的项目肯定会放开一个口。针对这个口，豪宅会进一步的把这种优势发挥出来，而且不受这70％产品的限制，比如5年交营业税的年限对他来说又是很小的成本。所以，对于豪宅的影响不是太大。反而，通过这种二手房税负转嫁有可能会导致房价上升。

【来源：和讯房产】