主持人：政府最近出台了双70％的限制，90平米以下的住房面积必须达到70％，中低价位的年土地供应量不得低于供应总量的70％，如果把这批中低价的土地和小户型放出来以后会不会拉低房价？

　　贾玉鹏：三环以内的土地基本上没有了。该开发的也开发了，该立项的也立项了。政府现在批的地绝大部分是三四环以外。这种地拿过来以后很多情况还是建普通住宅。所以，在这种情况下，供应量的多少并不是说限制供应去做，现在能供应的土地只能是在四五环，而且只能供应这种中低价的地。可以看到，南沙滩这块地最后流拍也主要是因为政府的行为，怕这个地炒到天价对马上出台的相关的政策有不利的影响。

　　主持人：有两个情况，南沙滩土地拍卖叫停，另外一个是温泉镇D2地块的成交价格比D1地块成交地块楼面价格要便宜1700多，这是不是告诉我们土地价格下降了？

　　贾玉鹏：南沙滩很多的企业进驻之后大家对这块地还是比较认可的。这样好的地方肯定要经过非常激烈的厮杀，最终的地价肯定是一个天价。而温泉镇的两个地块，还是有一定差异的，北辰拿到这块地当时是势在必得的。并不是由于政府政策的出台导致整个拍卖价格的降低，而是地块和地块的不一样，参加竞猜的开发商不一样。

　　胡景晖：将来更多的是招标的形式。包括你对将来开发以后整个城市功能的交通效益等等，政府要求限价，但是出售的时候总价要控制到一定。容积率合理的情况下预售价格老百姓又比较满意。这样的招标方案可能会最终入选，而不是最终以拍卖的形式来决定。我觉得现在几个限价房，我们了解的情况可能容积率会比较高。这样就使土地的价格在楼面上摊薄。

　　主持人：从绝对价格上看呢？

     胡景晖：可能会比现在低一点。这一轮所有宏观调控，所有的政策要在市场上真正看到实际效果最少需要两年。

　　主持人：现在二手房这块什么样的户型比较畅销，是不是90平米以下的？

      胡景晖：以中低阶层拆迁户和首次置业手里钱不是很多的人，而且早年的房改房能够做到一居室40多，两居室60多，90平米能够做出3居室来。虽然，功能上可能不是太舒适，但是该有的都有。90平米就到了二手公寓和豪宅这个阶段了，到这个时候就是百花齐放，什么样的情况都有了。

　　主持人：还有一个政策，就是关于囤房，在开发商获得销售许可证后，必须在3天内放开所有可售房源。您对这种政策怎么看？他能否顺利贯彻执行？

　　贾玉鹏：三天内全部销售有点强人所难。从拿到资料后的印制，包括销售人员的培训和现场的布置很多工作都要做。当然这些工作可以提前做，但是拿到许可证以后毕竟具备了法律的手续。从销售当天开始可能要排好认购。比如认购10天或者是半个月。这样是一个销售的策略。但是这样做就会把整个销售策略都打乱了。另外会逼着开发商为了达到原来的销售节奏而不得不采取一些手段，比如，分批领取销售许可证等，这样就是开发商和建委麻烦点。所以，我觉得三天的本意是想避免开发商囤房，但是实际执行起来的效果不能起到非常实质的效果。

　　主持人：建委会不会在这些方面有什么样的硬性规定？比如你具备销售条件了就必须要一次性办理许可证？

　　贾玉鹏：这样要求就更严了。你已经投入这样的资本或者已经进行一定的开发之后具体什么时间销售规定起来难度比较大。作为开发商的角度有50万平米以上的必须要囤房销售。我们必须要分期分批的做。这种政策的出台难度比较大，针对这样的情况覆盖相应的政策不太好执行。

　　胡景晖：在二手房市场有一个不太好的方式，现金收房赚取差价，在相关的文件中有一些条款。据我们了解有一个公司比如三五十万的民宅至少要吃掉3－5万块钱的差价。这样的差价一部分使购房人的支出增加。一部分使业主该享受到的没有享受到。现金收房实际上就是利用某些业主不了解二手房的行情，另外急于用钱，用一些方式把你的房子收了，他代你卖，这样吃的差价是比较大的。也导致了二手房的价格上涨。

　　主持人：现金差价收房这样的说法在中介的情况比较普遍？

　　胡景晖：我们是比较杜绝这样的方法的。

　　贾玉鹏：尤其是门店比较小的公司，这种现象还是普遍的。因为他走量可能走不了。只有一个单独的门脸运作。向类似这样的店对整个市场的发展确实是不利的。

　　主持人：这次政策里面有一条是土地限期开发，如果1年未动工，开发商要从高征收土地闲置费、2年未动工开发要无偿收回土地使用权，这样的规定虽然早就有，但是如果这次真的配合行政手段加以强制实施的话，您感觉在短期内会不会有一个土地供应量和商品房供应量的爆发？

　　贾玉鹏：包括突然不能闲置两年以上这样的政策对开发商来说不利，开发商这块真正是没有资金量，或者是没有资金进行快速开发的开发商肯定要淘汰出局。土地由于831大限之后有一部分土地是勉强过线的，一过线了就积极的找买家把他的地接走，或者连地带他的公司全部买断。从831到现在像这样的地，只要是没有实质性的土地都已经转到了开发商手里，他们会在最短的时间形成实质性销售的态势。开发商为了快速的把费用交齐会在最短的时间内进入销售的状态。包括国美和顺驰在拿到了一块地半年时间就可进入销售期。

　　在进入销售之前这段时间内一直都在往里投入，所以他肯定会让这段时间最小。当然可能销售到一定时间已经回收来的资金或者是还清了银行的贷款可以放缓销售速度，但是肯定不是囤房。在这种情况下会把销售速度放缓。

　　胡景晖：政府觉得这几年开发商手里囤积了很多的土地。开发商每年都怪政府每年拿出来的地比较少。政府觉得每年控制你们土地的量逼你们把手里的地拿出来。不管双方是什么样的博弈心态，但是在实际博弈过程中，不管开发商手里有多少地，拿出来开发的量并不是很足，再加上政府每年要逼他们拿出一定量的土地，这种情况就导致了土地的稀缺。所以，招拍挂能不能变成更多形式的土地出让方式。加上政府严格执行未开发的收回和惩罚政策，把更多的土地进入到开发市场上来。这样可以缓解一下目前的状况。

【来源：和讯房产】