从小品学皆优，从最基层的员工做起，把中国的房子卖到全世界，缔造了一个又一个房产界的奇迹……做到这些的，却是一个不到而立之年的年轻人，他就是世茂集团执行董事许世坛先生。

    台湾媒体曾经这样形容他：“他就是许世坛，外表看起来还有点稚气，但谈起房地产市场的现况，却一点也不含糊。尽管家世显赫，许世坛面对大家关切的眼神，却一点压力也没有。”

    当我们在陆家嘴金茂大厦和许世坛面对面交谈的时候，我们发现，谈到房地产，他不仅仅丝毫不含糊，而且眼光独到，一派大家风范。

“蝶湖湾赢得市场的理由”
    谈到昆山，谈到蝶湖湾。许世坛显得非常高兴，他也没理由不高兴：蝶湖湾在五月份卖出了180多套，在昆山市场上处于绝对第一的位置。

昆山：宏观调控风暴中的宁静港湾
    五月新房产政策办法后，人们普遍对今后的房产情况没有把握。和有着海外房地产市场经验、同时深谙中国国情的许世坛交谈，我们当然离不开房地产市场方向这个话题。

    “昆山房地产市场不会受很大影响。宏观调控政策针对的是国内部分房地产价格涨速过快的城市，而昆山的房地产市场发展一直都很温和，波动性很小。”许世坛肯定了昆山房地产市场的前景。

    “中国房地产市场必然是往前走的，不可能出现倒退现象。政策的出台，是为了更好地规范这个市场，让市场更健康地发展。”许世坛认为，有些城市受影响会比较大，客户观望的时间也会更长一些，也许半年，也许更长。“但是昆山市场本身比较健康，客户持币观望的现象一般不会超过一两个月。”


              


移植还是创新？

   “世茂之前的很多项目品牌已经深入人心，特别是以湖滨和滨江项目为主，世茂如何解决移植成功和创新问题，蝶湖湾项目是否就是一次完美的创新呢？”

   “创新是我们赢得市场的要素，创新使得我们的产品引领着昆山房地产市场。”许世坛指出，“我们在全国各地的项目，都不是简单的复制和移植。我们是想把蝶湖湾打造成昆山房地产的国际人居模范。举个例子来说，在深入了解昆山文化和当地生态环境后，我们觉得当地的自然水系不是很充足，我们就在项目挖了一个十几万平方米的人工湖，这在昆山应该是独一无二的，整个社区也在此基础上做得非常生态，非常现代感。”

    “创新是我们的企业文化。”许世坛强调说，“昆山有着自身的魅力，我们的创新都是基于城市文化上面的，我们没有完全重复的产品。在蝶湖湾，我们每推出一栋楼，包括我们的样板房，都有着不同的创新户型，不同的创新设计，以满足客户的需要；包括我们的精装修房，也都是为昆山这个城市，蝶湖湾这批客户的需要定身量做的。”

品牌的效应

“世茂的品牌效应也是个原因吧？”

   “没错，我们有1/3的客户是老客户，我们有个世茂置业会，许多会员都会重复购买、推荐亲朋好友来购买世茂的物业。世茂在全国各地有许多知名的成功项目，对于客户来说，他们对世茂非常信赖非常忠诚，当他们得知世茂在昆山开发蝶湖湾的时候，他们就非常感兴趣。”许世坛说，“当然，我们也会用最好的产品，来回报我们的客户。”
“在昆山，有不少客户是第一次购买我们的产品。”许世坛显然对昆山客户的热情非常有感触，“但他们当中的不少人也会听说过上海世茂滨江、上海世茂湖滨等等，我认为我们产品在市场上的形象是有口皆碑的。”


价格的疑问？

   “可是，蝶湖湾的价格并不低。”
 
   “客户看的是性价比，而我们赢就赢在物有所值。”许世坛举了个生动的例子，“原价1万块钱，打折9000块出售的名牌，你常常会觉得合算。但是要你花1000块钱买个A货，你往往会觉得不值。就是这个道理。”

    在许世坛看来，高性价比是世茂产品在市场上制敌取胜的重要因素。“举个例子说，同样在陆家嘴，为什么有的房子卖一万每平米，有的能卖三四万，而往往是三四万的卖得更好，为什么？就是因为他们的档次不一样，他们做出的产品品质不一样。当我们愿意花大功夫造个十几万平的人工湖，当我们花更多成本推出板式高层而不是普通点式高层的时候，当我们作出其他许多创新，甚至牺牲部分容积率来造就蝶湖湾高品质的时候，我们就能把自身的档次和周边项目拉开来。”

    “另外，我们的企业管理成本可能会比其他开发商高一点。因为我们会花高成本聘请一流的管理精英，一流的工程师，一流的设计人才，而这些人才也会做出更具性价比的产品，给我们更大的回报。”


投资客的疑问？

    “另外，很多人投资世茂的物业赚了钱，那么蝶湖湾的投资客比例会不会太多？”

    “我不否认投资我们的物业的很多客户都已经赚了不少钱。但是，就蝶湖湾这个项目来说，它最大魅力不是在于它的投资回报，更重要的是它的性价比，它的居住价值。”许世坛表示，“据我们了解，在现在的市场环境下，包括我们境外的客户，他们绝对不是在赌人民币升值，也不是为了投资卖掉，他们更多的是看中了昆山的人文和居住环境，而且看中了世茂物业的性价比，他们有回国后到昆山居住在蝶湖湾的愿望。”

    不过，许世坛也认为蝶湖湾也是个长线投资的好选择。“我们这个项目，这样的城市，这样的地段，这样的品质，长远来说肯定是要升值的，如果追求短期的风险大的投资回报，那客户能有很多其他选择。”
 
“房产新政让世茂看到了机会”
谁将是洗牌后的胜利者

    2006年5月，可能是中国房地产的一个转折点。“国六条”及“九部委十五条细则”等新一轮宏观调控政策的出台，让许多房地产业内人士感觉到了悲凉：“今年夏天，房地产的冬天真的来了！”

    然而，也是这个风雨飘摇的五月，世茂集团在土地市场上却是连出重手。先是斥资15.5亿元成功摘牌绍兴市迪荡新城11幅地块，总占地逾746亩；一星期后，世茂再次成功摘得芜湖滨江公园配套工程地块，总面积约280亩。甚至有媒体宣称，世茂集团还在温州、杭州、苏州等多个城市进行紧锣密鼓的前期洽谈。

   “房产新政让我们看到了机会，我们将继续全面实施大长三角经济圈战略的布局。”许世坛分析说，“新政势必加快国内发展商格局的重新洗牌。我认为将来中国房地产的趋势是几家大的发展商占据房地产主要市场，这里面已经不太允许小的发展商的生存空间。”

    之前北京也有“大腕”发表过类似于许世坛的言论：“随着市场的进一步规范，土地、资金、人才等资源将越来越向实力最强大的几家发展商集中，越来越多的中小开发商将面临举步维艰。”而许世坛进一步分析说，“这几家洗牌之后剩下的发展商，必须是拥有优秀的品牌，产品在市场上得到消费者的认可，有创新能力的发展商，世茂就是其中一个。”

我们成功完成中国房地产最大的私募

    也许有人会存在疑问，在新政颁行的节骨眼上，如此大规模地加大土地储备，而且都延续了世茂“拿大地做大盘”的习惯，土地资源上的优势是建立了，但如此一来，资金链能跟得上吗？

    对此，许世坛表示：“世茂的资金基本上都是自有资金和海外融资，而且渠道比较丰富。很关键的一点是，世茂的自有资金收入一直很稳定，我们向来重视商业、酒店等长线发展的物业类型，多个五星级酒店以及高档百货的建设早已勾勒出世茂的商业地产版图，和相对短线的住宅投资相结合，相得益彰。在这样的情况下，无论住宅市场怎么样波动，资金都不会是世茂的瓶颈。”

“那海外资金呢？听说你们和摩根斯坦利和渣打银行有合作？”

     “呵呵，事实上那已经是半年多以前的事情了。”许世坛轻松地笑了起来，显示出了他很强烈的信心，“我们完成了中国房地产界最大的私募，只不过我们并没有大张旗鼓地对外宣传而已。”

“我们希望与中国房地产市场的领跑者们偕行。”

    蝶湖湾项目热销，其他在售项目也是如火如荼，世茂集团众多项目在全国各地都取得了非常大的成功。世茂什么时候会像万科、中海老牌开发商那样，做到中国房地产市场的“领跑者”呢？

    “事实上，我们一直都在努力之中。我们所指的是在豪宅领域世茂占有优势地位，希望通过不懈努力，在这些方面持续保持领先，成为同行业的学习的对象。我们的土地储备已经是数一数二的，从销售规模上来说，我们去年的六十多亿也足以让我们拥有足够的竞争实力。”许世坛说，“和万科等行业领袖相比，我们有着我们自己的特点，我们进入的城市不尽相同，我们更像城市运营商的角色。”

    “城市运营商？世茂在全国至少有七八个超百万平米开发量的超级大盘，你们更喜欢‘造城’？”

    “对！拿蝶湖湾来说，我们做的其实是城市综合体。”许世坛说，“整个项目之前的规划是很完备和超前的。比如我们考虑到这个项目的客户成分包括上海人、昆山台湾人、境外人士等，为此，我们设计了齐全的配套。在昆山，依然是商住分离模式，蝶湖湾就将建造办公楼等商务空间让大批有此需求的人得以满足。”

    “我们战略布局是我们的主要优势，除了上海、北京、南京、哈尔滨、武汉等，我们还进入了苏州、无锡等城市……而且拿的都是符合我们开发模式的土地，土地储备布局的合理性为我们提供了持续的竞争力。”许世坛分析说。“包括我们的住宅、商业、酒店等物业形态的合理搭配，也使我们更有竞争力。”

     让我们觉得难得的是，年轻的许世坛更强调了他们的团队优势：“我们团队操作项目的综合能力是一流的。我们的管理团队在行业里是专业素养非常高，经验非常丰富的团队；还有我们的创新能力也是有口皆碑的……”
“我们的实力，早已同中国房地产市场的领跑者们偕行。”许世坛的自信溢于言表。




后记：
     和许多年轻气盛的青年企业家不一样的是，刚刚获得首届中国营销金麒麟奖十大新锐营销标杆人物奖的许世坛更为低调，更为老成稳重，在和我们的交谈中，很少触及自我的世界，更多的是世茂集团以及他们的团队。
又有媒体报道，世茂集团旗下分拆内地地产业务打包赴港上市的“世茂房地产”近日已成功通过香港联交所上市聆讯，将于下周在香港和新加坡举行上市路演。世茂集团的未来面临大好形势。我们有理由相信，在许世坛领导的团队努力下，世茂在昆山有实力继续势不可挡的辉煌！

世茂集团
     世茂集团自上世纪80年代进入中国，以高端房地产开发经营为主要业务，自21世纪初，集团开始将业务领域扩展至上海，在中国大陆首创“滨江模式”和“全球销售”理念，成功开发沪上知名楼盘“上海世茂滨江花园”，现已成为中国内地房地产业颇具影响力的行业翘楚，旗下已拥有沪港两间上市公司：“世茂国际”及“世茂股份”，近期以国内房地产项目为主的 “世茂房地产”的香港主板上市工作，更是在紧张的准备中。
     在上海开发的世茂滨江花园于2001-2004连续四年蝉联“上海市住宅销售金额第一名”。近年来，世茂开始大力开发经济富庶的长三角地带及颇具经济发展潜力的武汉、哈尔滨等地，并开始开发酒店、大型商场等综合性商业物业。凭借其出色的业绩及稳健的财务表现，世茂已成功引进摩根斯坦利、渣打银行、建设银行等国际知名金融投资机构作为其战略投资者，并且同全球知名的建筑及规划咨询机构SOM,AREP,RMJM,EDAW,H.O.K等及全球著名酒店管理集团Starwood, Hyatt等建立了良好战略合作关系。

世茂蝶湖湾
     世茂•蝶湖湾位于昆山市中心城区南部，总占地面积约72万平方米，总建筑面积约107万平方米，容积率仅为1.5，建筑密度仅为25%，是名副其实的高绿化、低密度的高级住宅社区。世茂•蝶湖湾由12幢沿湖面一字排开的高层公寓、数个分布于湖中的独立岛屿式联体别墅及独栋别墅、SOHO、酒店式公寓、SHOPPING MALL、星级国际酒店，三大功能主题会所、国际双语幼儿园和学校、商业广场及台湾风情街组成，为居者创造一个开放的交流空间，营造一种和谐的场所精神，以国际化的专业水准提供一站式娱乐休闲生活空间。

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