12月11日至13日，第九届中国住交会将在中国国际展览中心拉开帷幕。2007中国房地产市场形势分析报告会举行，以下为中国房地产业协会会长宋春华演讲实录：

　　【宋春华】：大家好！今天有这么一个机会，和大家做一个交流。我主要想谈一谈我自己对房地产宏观调控，有关政策取向的一些理解。大家知道我们这个房地产如果从2003年的集中调控算起已经五年了，这5年来，特别是05、06年，我们出台了一系列的调控政策。应该讲，政策的密度是很大的，着力点也是很清晰。我个人认为，是取得了一定的效果。可以想像，如果没有这样一些调控，我们的房地产恐怕不会是当前这样一个基本稳定的状态。

　　关于今年2007年，已经到年底了，那么今年的调控虽然没有像去年和前年那样连续出台了那么多条政策，大家我认为今年调控的力度没有减，政策还是在强化，措施还是在细化，调控的效果将逐步地显化。那么今年调控的一个很重要特点就是对于政策的整合和完善。调控的思路更为清晰，政策的趋向更加鲜明。所采取的措施得到了细化，而且明确了调控的责任。这说明我们对驾驭房地产市场和管理这个产业的能力，我认为有了新的提高甚至于突破。我们可以简单地回顾一下，今年有关房地产调控大概按照时间来排序，大概是这样一个过程。首先就是年初的政府工作报告，3月5号总理的政府工作报告。

　　然后一直从3月到9月，央行连续五次加息。8月7号国务院发布了第24号文，这个大家都知道，关于解决城市住房困难家庭的保障问题。9月27号央行和银监会联合发出通知，就是关于商业兴房贷的一个通知，10月15号十七大的政治报告里面，有若干条关于房地产的内容，当然更主要的十七大是一个总的政治纲领，但是这里面也涉及到我们房地产业。11月28号人大通过了节能法的修正案。这个大家应该很好地去学习一下这部法律，跟我们这个产业非常密切，和我们的经营管理有直接的关系，11月8号建设部等八个部门，发布了廉租住房保障办法，这是前不久，11月19好七部门联合发布的经济适用住房管理办法。

　　所以这些一些政策的出台，我觉得说明今年的房地产调控是在一个更高的层次上的一种强化。那么关于这种调控的趋向问题，我觉得首先是一个政策框架，另外你这个调控的重点是什么？在这个大的政策框架下，什么是我们调控的重点，所以我第一个就想讲一讲政策框架和调控重点。

　　关于这方面我觉得主要是体现在总理的政府工作报告里面，今年的政府工作报告有一个非常明显的特点，就是总理专门讲的一大段关于房地产宏观调控的工作部署问题。特别强调了房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用。这就是国务院的态度，对房地产业地位再一次明确，对经济、对群众的住房的改善有重大作用，因此要求必须促进房地产业持续健康发展。

　　这我觉得是最大的一个趋向，就是要保障我们这个产业能够持续健康发展。在总理的报告里面，明确地讲了四条关于房地产调控的基本政策。我认为这条可能跟意前笔起来没那么多，但是我觉得这四条恰恰就是我们中国当前房地产业调控的政策框架。

　　第一条就是明确了要根据中国的国情和我们目前的经济发展水平要合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省圣地环保型建筑，这个调控的趋向就是要形成具有重要特点住房建设和消费模式。就落脚在中国的模式上。这种模式一个是建设模式，一个是消费模式，当然他的基础就是不能脱离国庆，不能脱离我们当清发展的阶段水平，具体来讲就是要合理规划，科学建设，适度消费，特别是提出来要节能省地环保型建筑的问题。

　　第二条就是说我们要重点发展的是面向广大群众的普通商品房，看来就一句话，我觉得非常重要，这意味着我们住房实行商品化、社会化这个大的改革方向没有变。我们重点发展的还是普通商品房，反过来讲我们可以理解为解决中国老百姓的住房问题，重点还是要靠普通商品房，另外建立健全廉租房制度，改进和规范经济使用房制度。所以关于住房制度我们的供应结构、供应体系，我想这个短短总理的报告里面几句话说得很清楚大力还是要发展普通住房，同时要把廉租住房要建立健全起来，对于经济适用房是一个改进和规范的问题，下面我们还要讲到怎么去改进和规范经济适用房.

　　第三点就是调控的重点，这里面讲到就是要保持恩房地产投资的合理规模，合理规模就是不能过大过热，但是也不能过慢、过凉、过小，我们如果说房地产业现在还存在一些问题，这个都是发展中的问题，是我们建立市场体系过程中间的问题，这些问题的解决还要靠发展来解决。所以你中国的房地产必须保持合理的规模。另外就是要优化商品房的供应结构，这涉及到高中低档的问题，同时还要加强对放假的监管和调控。所以这里提到了三各重点的问题，第一个是规模要合理，第二是结构要进一步优化。第三个就是房价，房价主要还是加强调控和监管的问题。第四条就是总理提出来要深入整顿和规范房地产市场秩序，就是市场行为的问题，要强化市场的监管，还谈到地方各级政府要对市场的调控和监管要切实负起责任，那么这第四条主要是涉及到市场管理的问题，就是要规范整顿市场行为，而且这种调控和监管的重点是在地方政府。所以这四条，包括前面讲的总的调控的方向，我觉得搭建了我们国家房地产调控的一个政策框架。另外就是调控的重点也是非常明确的。还是规模的问题、结构的问题，价格的问题和市场秩序的问题。最后明确了特别是强调了地方政府的责任。

　　那么这样一个政策框架和调控的重点，我认为是完全符合当前我们国家宏观调控的政策原则，这个政策原则是这么几条：第一条就是要保持政策的连续性和稳定性，在这个前提下，有针对性地解决一些突出的矛盾和问题。那么就是说保持政策的连续性和稳定性，要落实有关调控的政策，要提高执行力的问题。这是一条政策原则。

　　那么第二条就是要加强和改善宏观调控，我们不是搞一刀切，更多的是一种结构性的调控，有保有压，调控的方法要更多地去运用经济杠杆和法律手段。当然必要的行政手段也是要用的。更多的还是用市场自身的调节，靠经济、法律。

　　第三就是我们这个调控要大力提高质量和效益，对我们这个产业来讲，尤其要把节约能源资源，保护环境、集约用地，放在更加突出的位置，要提高我们开发差别的质量。

　　第四条原则就是要重视社会发展和改善民生，大家知道特别是住房问题，尤其是低收入群众的住房问题，这是群众最关心、最直接、最现实的利益问题，也涉及到维护社会公平和大家能不能共享改革开放的成果问题。

　　最后一条，就是中央提出来改革、调控要坚持以改革为动力，要加快体制和制度的创新，对于我们这个行业、产业来讲，国务院特别明确对经济使用法要进行改进，加以完善。这是我讲的第一个问题。就是政策取向首先是一个大的政策框架和调控的重点以及调控的原则。

　　第二，关于建立健全住房保障制度，完善政策体系，做到应报尽报。我想作为一个调控趋向，今年在这个方面，就是住房保障方面，跨出了重要的一步，国务院出台了24号文。这是一个非常鲜明的取向，必须尽快地建立健全住房保障制度。关于住房保障制度最基本的精神都是在国务院的24号文件里面，那么他的基本原则就是说要把解决城市低收入家庭的住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。要作为政府公共服务的一项重要职责。这里面我觉得特别是作为住房制度改革的重要内容，由于大家知道我们是在98年进行了重大的住房制度改革，就是取消了住房的实物分配，改为货币化的分配，实行了住房的商品化、社会化。那么当时是比较多地强调了商品化，这个是没错的，但是对保障这一块，我们看有关的条文并不是非常具体落实，我觉得24号文件实际上是对98年23号房改的文件，一个重要的补充和发展。所以他也是住房改革的重要内容。

　　刚才讲的是住房指导思想，我们住房的基本原则大概是这么几点：就是要坚持立足国情，满足住房基本需求。我们的国情刚才讲到了包括我们的资源的禀赋和我们的经济发达程度，群众的收入情况等等这都是我们的基本国情，来确定我们只能保障的基本需求，不可能搞得过大，我一会还要介绍其他国家的基本情况。我想现在的水平已经不算低了，解决基本需求。另外统筹规划，分布解决，不可能一蹴而就，但是一定要有一个规划，一步一步去加以解决，明确了政府主导，社会参与，而且要统一政策，因地制宜，这一点也非常重要。包括这个标准到底怎么定？很难有一个全国的划一的标准，因为各地的情况是有差异的。另外最后就明确了省级总负责，市县抓落实这是我们住房保障的一个基本原则。

　　那么具体的内容，很重要一块，就是关于进一步建立健全林廉租房制度，这里面涉及到要逐步扩大廉租住房的保障范围，原来廉租住房基本上限于最低收入者，现在逐步扩大到低收入者，关于保障的对象保障标准的问题，24号文件明确保障对象就是说什么人能够跨到这个门槛里来？一个是他的收入标准，他的财产情况，另一个就是他的住房困难情况。我们讲双困，经济也困难，住房也困难，那么他的保障标准九所谓满足他的需求到底是什么样的基本需求，是50平方米还是40平方米，那么关于合理确定标准的问题，主要由城市政府根据当地的实际情况来确定，而且这个标准要每年公布一次。

　　那么也涉及到保障方式问题，这种保障方式可以是实物配租，也可以给予货币补贴，还涉及到增加廉租住房的房源的问题，资金的来源问题，对资金的来源问题也做了比较清晰的这几条线，这几个渠道做了明确的一个规定。几个方面的收益，包括财政，因为文件都有，我们为了节约时间就不细讲了。

　　还有一块，就是关于改进和规范经济适用住房的问题，经济适用住房的供应对象，从这个文件来看，那么就是说从原来所确定的中低收入者，现在转向低收入者，我觉得这个调控取向说明经济适用住房是在向保障系统靠拢，因为经济适用房是有双重性的，说它带有保障性质的商品房，现在看来它更多地从调控取向来看，更多地是向住房保障这儿靠拢。因为它的供应对象明确了界定为低收入者。

　　另外就是住房标准的问题，经济适用房的标准问题，从原来的国家发改委和建设部联合发文，当时确定的是60-80平方米，现在明确这个标准是60平方米左右。这个和供应对象是有直接关系的。另外对于经济适用房的上市交易做了严格的规定，也包括产权问题。同时对单位的集资合作建房明确要加强管理，不得以单位集资合作建房的名义去多占住房。

　　这个文件发布之后，各地都根据自己的情况细化了一些标准。这个就是北京市城八区关于购买经济适用房的准入标准，由地方政府来确定，这就是北京市确定的经济适用房的门槛。北京有一个特点，就是它做得比较细，你看这边家庭里面有一个人一直到五个人，一个家庭人口都不一样，所以它这个标准也应该是不同的。那么就包括他的年收入，包括他目前的住房情况，以及家庭的总资产的净值，这个还是比较好的，做得比较细，同样廉租住房也有比较细的标准，一个人到五口之家他们的收入是多才有资格性享受的廉租住房。我还没有看到面积标准，实际上面积标准也应该西这是日本的最低居住标准，是从一个人到六个人，一个人还单独列出来，如果是单身的中年人和老年人，比年轻的可以更多一点。一个人净面积，我们就说中到中，关起门来，如果是六口之家你就可以住到66平方米。所以我想我们这个管理恐怕要细化。政策要强化，但是管理必须得细化，你这样才能落实。

　　这个文件还对改善其他的住房困难群体的居住条件也提出了一些意见，比如说对成片澎湖区的改造问题，对旧住宅区的综合政治问题以及农民工的居住条件改善的问题，这个文件都谈到了，所以我们很重要的一个调控取向就是要解决好低收入的住房问题，24号文件是对住房制度的一个重要的组成部分。是对98年出台的23号文件的一个重要补充和发展。

　　关于廉租住房我利用这个机会，给大家放一点幻灯片。这个是天津市的廉租住房，这是政府投资建设的廉租住房，这个比较早了。我们看他的户型把握还是比较好的，我估计大概是五、六年以前吧，我们看这个是一体三户，中间这户是叫第二弧形，是47.93平方米，那么两个边户是50平方米左右，这个是一提四户，大概的面积一种类型是50.14，一种是40.12，这个差不多，一提六户，基本上都在50平方米以内，44.65、44.23、42.03，这么三类的房形。

　　这是深圳为了解决外来的非户籍人口，包括拆迁户，为了解决他们的住房问题，搞了廉租住房。他基本上是一种公寓式的，我们俗称的筒子楼，就是共用的楼梯，不是单元楼梯。我们看他们的面积，每一户是一个开间，一见门是小厨房和厕所，就是30多平方米，洗衣机放在阳台上，解决你最基本的住房问题。

　　那么前不久去了香港开会，我顺便考察的香港的公屋问题，额是有一个逐步发展的过程，我看了这个小区叫石硤尾这个小区，这个是进行了改造，从多层改造了，这是50年代的公屋，这栋房子是54年建的，现在香港特别行政区已经把它作为香港7座活化的历史建筑，永远把它保留下来的，就是穷人住的房子永远把它保留下来了，我们看看50年代的公屋是什么样子。另外这是最新建的这个楼有个名字叫做美荷楼，另外这栋叫美如楼，都是在石硤尾的区域里面。这个就是美荷楼刚建成时候的平面图，他就是一圈走廊，然后两边进户，每一户就一间，公共的卫生间，这是女厕所，这边是男厕所，然后这是公共的浴室，这是公共的洗衣房，厨房就是在走廊上。条件是比较差的，为什么呢？因为52年香港着了火，这是54年建的，保证每户有一个卫生间，把走廊一边做入口，一边的走廊该成厨房。现在香港建筑协会和香港房屋署把保留下来的美荷楼怎么用，正在做设计竞赛，有的说搞成公屋博物馆，现在它已经留下了一间房，这是一个房子的局部，很普遍的外廊式的，这一个门进来以后，右侧就是一些老式的家具，左边有电冰箱，很简单的小沙发，中间是吃饭的桌子，靠窗户就是一个上下铺的一个床。卫生间很简单，当时没有洗衣机，还是木头的搓板。我们看厨房就是在走廊里，这就是50年代的公房，穷人住的。

　　那么看看现代盖的公屋，户型比较多，每一种颜色都是一种户型，这就是入口，这是他的物业管理房，这个是信报箱，我们没有感觉到是低收入住房，管理还是很好，这是标准层的走廊，也是筒子楼式的，两侧就是一户一户的，我们看他的户型，一个人和两个人的这种房，他的室内的面积是17.09，实际的面积21.6，我们看都很简单，但是它有比较好的厨房和卫生间了。

　　那么2-3个人建筑面积是26.25，室内的面积是21.92，不到30平方米，这个叫做一房单元，一个房子的单元，也就是35平方米左右。两房的单元有两间了，这是45.68，那最大的就是三房，这一户有三房，实际上就是这是一间，这是一个房，这是一间，它还要穿过它，你看这是一间卧室，三房一厅一厨一伪，55.48平方米，香港做小户型真是抠者做。他也做了一些小飘窗一些东西，这是厨房，厨房的设备并不是很高级，但是大家注意这个水管是铜的，也就是在这些问题上他并不马虎，但是有的面积确实是比较小。

【来源：焦点房地产网】