另外一个小区叫葵用邨，这是也是60年代建的，这个也是改造的，当时是住2万2千人，这是65年的公屋的情况，你看密度还是比较高的，现在也变成高层了，这个公屋40层，一共分了5期，现在可以追主席到3万3千人，但是他的配套非常好，首先是车位的问题，另外是学校和其他的活动中心，包括体育设施，他的体育设施我觉得配得很全，篮球、排球、羽毛球、乒乓球，另外包括商业配套很全，这就是公屋的透视图效果图，40层，它也比较注重这个环境的设计，为了节省室内的面积，他把所有的管子都拉到了室外来了，香港没有一个洞的问题，外面的绿色和公共场所也都是搞得不错的。包括这种水平联系的这种同廊也都是很人性化，这是室外的公共活动场所。另外我们看地平有一个高差，联系全是自动滚梯。他的面积小，但是他的公共配套做得相当好，我觉得这个恐怕是一个方向，我们对廉租房的配套公共这部分应该做的更好一些。

　　这是它的商场，小区里面的商场。有超市，早餐店，香港一个品牌大家乐，就是大众化的。也有一些小摊点，这是蔬菜点应该讲应有尽有，很方便，也包括简单的医疗在这儿都可以。那么他的租金情况，我们看刚才讲的1-恩2个人的房间，16平方米大概就是1千港币，大一点的50平方米左右的恐怕得3千港币左右，这样的一个租金水平。当然老年人的租金相对要便宜一点，但是房子的面积也比较小。

　　我们再看一下泰国，这是曼谷的保障法，这是正在施工的。看外边也还是不错的，那么他的户型是多大呢？他也是这种公寓式的，公共的楼梯，一户他占两个开间，一个开间是三米，六米的面宽，进深是5米，一户是30平方米，你只能享受30平方米的廉租住房。这是多层的，但是你如果到曼谷的郊区，你就可以住这样的房子，50平方米，而且自己是两层楼。这就提出一个问题，我们这个廉租住房要不要区分就是所谓中心区还是郊区，大城市还是小城市的问题，还是要一刀切，这个要体现级差地租应该有这样的差别，你想在市中心，对不起，你可能要住得小一点，你想要住得宽敞一点，可以到郊区去。这是曼谷的经验。

　　我讲的第二个问题就是住房保障的问题。第三，我们的调控取向，就是对需求的这种调控，我们的取向我觉得应该是支持自住消费，自己住用于消费的，政策上应该给予支持，你是想投资的、盈利的，应该进行一定的抑制，你是在那儿搞投机的，这个炒买炒卖，这个恐怕要遏制，我想这个要区别对待，所以对于需求我们不能笼统地讲扩大供给。对于需求也不能笼统地讲抑制需求，对于房价的问题，特别是经济学，扩充供给，抑制需求，应该扩大自住性消费的供给，要抑制需求，自住性的消费需求不应该抑制，特别是保障性的，生存性，但对于改善性应该有个标准，我自住我弄得特别大，有没有这个必要？所个我们要增加用于消费型的供给，抑制投资性的需求，也就是增加有效的消费性的供给，抑制这种盈利性的，为了赚钱的这种需求应该抑制，我们可以在建设、交易、保有等各个环节，可以利用规划、土地、金融、税费、产权等等调控手段去支持自住需求，这样才能防止过热，消除泡沫。如果说我们有些地方还是有一定的泡沫的话，靠什么消除？靠这种调控。如果说我们有些地方已经比较热了，我们要防止过热的话，你现在很快地要防止过热，那恐怕就是在调控需求方面有非常清晰的价值取向、调控取向。

　　说到这儿，就是关于美国的次级抵押贷款的问题，对我们是敲响了一个警钟，大家知道美国的前一个时期次级抵押贷款带来的严重的后果，首先是现在还在破产，金融机构减员，前不久金融还在披露他还在裁员，当时他的投资性的基金比规避，股市下跌，所以阳刚又不得不注资救市，由于贷款人不具备资格，而银行看好的所谓放贷的利好的预期，这种次贷总额年增25%，这是一个巨量的资金。但是到2006恩年的四季度就出现了违约率比较高的情况，违约率已经到了13%几了，2%的次贷，那就麻烦了，所以美国的一些经济学早就给他们讲，就是说长期利率过低这种情况是不行的，肯定要提高，利率过低肯定要提高，或许就在今年开始，利率一上来，房价将无疑地停止上涨，甚至有可能下降，这就是一个规律。结果到2006年的6月，那么美联储提息，这两年的时间里面17次提系，所以他的利率由1%提高到5.2恩%，带来的结果就是这位经济学家预言的，方式全面降低。这是17年来的大跌，美国的房地产市场，经过了19年的景气期现在出现了危机。

　　那么同样的，包括欧洲，像西班牙，现在的房市也是火得不得了，从98年开始上涨，现在已经涨了150%了，他的抵押贷款的贷款总额5000多亿欧元，比2005年上升了24%左右。所以都是家庭负债已经达到了可支配税前收入的110%，没有那么多的资产，结果负债很多，所以目前的西班牙也采取的有效的措施，防止了泡沫和过热。我今年参加了西班牙召开的不动产大会，了解了一些情况。这种情况下绝对不允许投资，越投机，房价炒得越高，另外加强金融机构的监管，银行你不能乱放贷，加强对银行的监管，另外鼓励和支持低收入者合作建房，欧洲合作建房是有传统的住房合作社政府给予支持，政府要制定住房计划，给大家一个好的预期，我政府管这个事了，同时严控外国资产到西班牙来炒房。所以我们也非常有感触。

　　另外我觉得通过西班牙的情况，特别是美国次贷的危机，我们要树立风险意识，要采取有效措施，今年连续五次加息是很重要的措施，因为我们的房贷的规模也是极具上升，97年是190亿，所以要适时适度地用好利率这个工具做好调控。特别还是进行金融工具的创新，美国的次级贷款没有造成更多银行的倒闭，因为风险分解了，就是通过证券化进行了分解。我们现在这种风险更多的集中在金融机构里面。

　　另外就是关于住房银行的问题，因为我们现在的房贷基本上是依靠商业银行，欧洲有些国家，为了有个稳定的为购房者特别是中等收入的购房问题，解决他们的融资问题，有专业的住房银行，像德国的时豪银行，他是跟商业银行剥离的，我的住房银行是比较低的单独自己内部循环的一个利率机制。它的主要的资本金就是靠住房储蓄。所以我觉得在这方面，我们要不要做一些探讨和研究，主要的目的就是降低金融的风险，能为老百姓特别是中等收入者，提供一个比较好的、低成本的一个融资的工具。我觉得可以探讨.

　　这是我讲的第三个问题。第四个问题关于消费模式的问题，这也是很重要的一个政策取向，我们鼓励什么样的消费？我觉得就是说要提倡中小户型，倡导科学文明的消费模式，因为在政策框架里面，总理就讲了，要建立起我们有中国特点的建设和消费模式，那我们到底应该是一个什么样的中国人的消费模式呢？特别是现阶段。就是我们要大力发展的是节能省地环保型的住宅，我们所谓科学合理的消费模式，我认为应该是合理适度，梯度监禁，健康文明，节约资源，合理适度就是要适度，另外就是要梯度地渐进，根据你收入的情况，根据家庭的情况梯度渐进，健康文明，以一个健康的心态对待消费，不要把住房拥有的房屋多少作为你一种身份来炫耀，我觉得这是一个不健康的东西，摆阔、炫耀，我觉得不是健康的心态，另外就是不要浪费，要节约资源，所以国家应该鼓励和支持，中小户型的普通住房，应该以优惠的政策鼓励开发商去建这种中小户型，那么对于大户型和豪华住宅，应该加以限制，我们主要是要建中小户型的，90平方米以下是至少要70%，还是留了一个口30%，对要进行控制和限制。另外我们讲要更多地利用经济和法律的手段，特别是经济的手段，要建立资源补偿的机制，你住了大房，要进行补偿，要体现社会的公平。所以就是大家都在谈论的物业税的问题，房产税的问题，我看是迟早的问题。

　　另外中小户型我们也不主张越小越好，刚才讲了合理适度，所以这个面积应该考虑既要满足当前的需要，又要有一定的适应性，这样才能更好地满足广大群众的多样的需求。那么国家提出来我们新的住宅套型建筑面积90平方米以下的要占到70%以上，我觉得这个是非常必要的，前一个阶段对97的规划有一些非议，我觉得还是不太了解。90平方米以下的住房我们能不能把它做好？我们一提小于100平方米，就觉得不好用，实际上这是一种误解。为了更好地做好90平方米以下的中小户型，去年搞了一个全国的90平方米以下的住房设计竞赛，这次竞赛出现了一批好的方案。今天我给大家放的就是二等奖的一个方案，这次竞赛没有一等奖，一等奖空缺，所以当时在评议的时候，我说看来我们的设计师对90平方米这样的小户型下的工夫还不够，大家认为最好的还没有出来，一等奖没有。这是二等奖，这是北京市建筑院的方案，我们看他的户型，最大的一套是89.81，不到90平方米，我们看他能做到三房，主卧室在这儿，次卧室还有一个书房，能做到三房，一个大厅包括起居和餐厅，两个卫生间，还有一个厨房。它在90平方米的套型建筑里面做了这样的设计，他几乎没有走道面积，这个东西必须搞精密设计，没有一点面积是浪费的。

　　第二种户型是76.88，他做到两房，主卧室，次卧室，一个大厅，一厨一卫，也是不错的，小的是62.64，很大的一个厅，一厨一卫，这三个套型显然都是在90平方米以下的，它组合在一起，这个就是大的，它很有意思，他把70多和60多中间的分户墙打了一个洞，这个洞堵起来就是两家，他主要是考虑老少居的家庭养老方便，你还可以把中间这堵墙加一个门，那么就变成了一家了，这有很大的灵活性，这个方案大家认为是做得比较好的。

　　讲第五个问题，关于建设模式的问题，刚才讲消费，建设模式主要是一个资源节约型的建设模式的问题。我们主要是通过住宅产业现代化，发展住房科技，提升我们的品质和综合性能。我们的目标就是要做到中小户型高舒适度，中小户型又有高舒适度，这个建立起一种占用资源少，少用资源，环境负荷小，污染少，尽量去重复利用资源，这样一种建设模式，就是资源节约型的建设模式。我刚才讲到了，人大刚刚通过的节约能源法，大家好好去学习一下。法里面就谈到，国家鼓励在新建建筑和既有建筑节能改造中使用新型墙体亿材料等节能建筑材料和节能设备。另外你不符合建筑节能标准的，建设部门不批准你开工。你已经开工了要叫你停工，限期整改，建筑节能国家的法律做的强制性的约束。另外你在开发企业在卖房子的时候，应该向购房人明示你的信息，这些东西应该在合同里面、保障书、使用书里面都要写上，你要负责，建设单位违反的建设节能的标准，就要处以20万元以上50万元以下的罚款。这个很厉害的，不搞节能是不行的，违法了。

　　另外你开发商违反了刚才的那个，分别处于三至五万的处罚，所以不要掉以轻心，要非常好的学习和贯彻。说到这儿，我就介绍一下瑞典的小区，这是马尔默，这个小区就是完全利用了可再生能源，这是欧盟支持的一个试验小区。那么它主要是利用风能，利用地热、利用太阳能，包括海洋能和生物质能，来满足小区的电力的需要，供热的需要和制冷的需要，所以他划时代的能源根本就不用了，完全是可再生的清洁的能源，我觉得这是一个方向。实施的效果就是百分之百地依靠的可再生能源。获得的欧洲的奖项。最后跟踪测试的结果，就是在能源、水、土地以及建材、包括废弃物的排放量都大大地减少，大家如果有机会可以去考察一下瑞典马尔默这个叫明日之城这个小区。

　　讲最后一点，就是十七大政治报告里面，再一次明确地谈到全党全国要落实科学发展观，要提高改革决策的科学性，我想对我们来讲，就是怎么贯彻好十七大，要促进我们产业健康的发展。我刚才讲了，我们确实还是存在一些问题，但是这是发展中的问题。科学发展观的第一要义还是发展，核心是以人为本，所以我说我们房地产要非常好地去贯彻这种科学发展观，我们真正要做到保障人民的各项权益，人人都有基本的生活保障。我们搞这样一个大的产业，本质上还是为了人，让人民享受到这种发展的成果。

　　报告里面特别谈到我们家庭的财产是在增多，而且特别提出来要创造条件，让群众能够拥有更多的财产刑的收入。也提到了健全廉租住房，加快就是低收入家庭的住房问题，这是十七大政治报告里面谈到的房地产和住房的问题。这个以前也是不多的，谈得这么具体，也是不多的。另外也谈到生态文明的问题。也谈到了增长方式和消费模式的问题，所以我觉得十七大的政治报告，对我们是非常有指导意义，我们应该毫不动摇地坚持改革这样一个方向。增加、提高我们决策的科学性，增强改革措施的协调性。这个也很重要，我们这些政策也应该互相协调。那么关于这些方面，我觉得特别是在确定政策取向方面，我想首先我们是完善产业政策，有一个系统的产业政策，不能零打碎敲，另外是在政策的基础上建立基本制度，24号文件这样基本制度建立起来，最后是要健全法律，要依法置业，政府更多的是搞好规划、制定政策，搞好调控，特别是地方政府管理要到位。对于发展商来讲，我觉得一定要坚持一个底线，依法纳税，在这个技术上我们要树立社会责任感，对中介机构特别要强调的是行业自律和信用建设的问题，最近又出现了一些中介机构携款而逃的事情。我们应该相信在国家宏观调控政策的引导下，在这种鲜明的政策趋向的指引下，一定会引导我们的持续发展。谢谢！

【来源：焦点房地产网】