从人口学、城市化、住房的消费、投资、投机价值来看，目前，中国楼市的拐点已经处于形成阶段。楼市拐点正在慢慢到来，并可能在某个时刻突然以清晰的形态表现出来。      

    临近年底，有关楼市拐点的争论突然热了起来。就连一向坚持“历史证明房价永远都是只涨不降”的地产大鳄任志强先生，也承认目前房价在下跌。当然，他不承认楼市拐点的说法。任志强在12月11日的《财经》年会上表示：“房价下跌只是暂时的、局部的。”任志强认为，房价主要受供求关系决定，而从人口学、城市化等角度来看，目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断，也看不出目前市场上住房已经满足需求的信号。不过，与之前相比，开发商们的底气显然不再那么充足了。

    笔者认为，目前，中国楼市的拐点已经处于形成阶段。楼市拐点正在慢慢到来，并可能在某个时刻突然以清晰的形态表现出来。

    我们不妨也从任志强先生所提到的人口学角度入手来看这个问题。上个世纪五、六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。

    对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。

    而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接影响。

    除了人口论，城市化被认为是支撑房价的另一大力量。所谓城市化，就是农民进城，即越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业。但是，目前的房价莫说刚刚脱离农业收入尚不稳定的农民，一些符合经济适用房标准的城市家庭，甚至还因为没有足够的资金不得不放弃购买，何况商品房？

    事实上，在我国的城市化过程中，许多被征地农民都是被迫“城市化”的，在目前的征地补偿机制下，农民是受损者而非受益者，相当一部分人因为失地沦为贫困者，这种“城市化”下的农民即使取得了市民身份，也只能对高高在上的房价望洋兴叹。显然，把城市化作为推高房价的动力高估了农民的经济实力。

    如果从供需的角度来分析，对楼市拐点的认识或许更为清晰。我们知道，从供需角度来看，支撑房价的力量源于住房的四种价值，即生产、居住、投资、投机。由于我们现在谈论的房价常常并不包含生产价值，笔者着重通过对后三种价值的分析来探寻我国的楼市拐点。

    当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。对于房价与家庭可支配收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行给出的上限是5：1，而我国在去年第三季度统计出来的数据显示：深圳市场房价与家庭可支配收入为15.76：1，上海为15.55：1，北京为13.55：1。如果考虑到今年房价的高速增长，许多地方的房价与家庭可支配收入比可能已经达到了令人难以想象的地步。显然，房价已经远远超出居民的可支配收入水平，居民的实际消费能力已很难对房价构成支撑。

    当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。

    那么，房价过去为什么涨呢？主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故。所谓投机，就是通过低买高卖房屋来获取价差。有媒体通过某一楼盘的调查发现，超过85%的购房行为属于投机性购房。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。

    在这种情况下，只要政府对投机性炒房行为进行抑制，已经连续上涨多年的房价很快就将显出疲态，露出拐点。而从2006年开始，尤其是今年下半年，我国从提高第二套房首付、提高贷款利率等方面加大了炒房的成本。而打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度、社会保障性住房的供应加快等等，都大大制约了未来房价的上行空间，使投机者的心态发生了重大变化，而这一心态变化必然会降低投机行为并迫使一部分投机者提前抛售手中的房屋。

    不仅如此，政府还加大了土地的供应量、提高了土地供应效率。以北京为例，北京市土地储备中心计划在今年供应土地面积954万平方米，而今年前10个月成交的土地面积总和不过只有574.9万平方米，即年底入市的土地面积是前10个月成交面积的1.6倍，年底土地放量呈现井喷态势。

    种种迹象表明，房价的拐点正在形成中。对于开发商而言，正视现实、正视政府解决住房问题的决心及时调整思路，或许是务实和明智的态度。

    (作者为资深房地产评论人士)

【来源：上海证券报】