聂梅生：中国房地产业正进入转型期

    全国工商联房地产商会会长聂梅生说，连续三年的房地产宏观调控使我们终于认识到，中国的房地产业正在进入一个转型期。

    一方面，从商品向公共产品属性转移。住宅是一种商品，与其他的商品一样在市场经济中有一只无形的手在调控它的价格。但是，区别于其它商品的是住宅有双重功能，即既有商品属性又有公共产品属性。此前在房地产领域中，重视经济增长是房地产发展的主要特点，1998年的房改和2003年以来的宏观调控仍然是把房地产放在经济领域里来提出和考虑问题的。

    自从中国有了房地产市场以来，住宅的社会功能都被其强大的经济功能所掩盖，或者是没有被放在应有的位置上去。在房改以后的房地产发展中，商品房、货币化用以拉动经济是非常主动积极的，但是从民生方面来考虑住房问题是被动不积极的，其结果是廉租房存在不同程度的政策缺位、资金缺位、机构缺位问题。缺位就应当及时补位，住房的两重性一腿长，一腿短，正在对我国的和谐社会形成冲击和影响。

    另一方面，从投资功能向使用功能转移。不可否认住宅有投资功能，这取决于不动产与金融的高度紧密联系，但是使用功能是基本。这次的宏观调控，更加强调住宅的使用功能，90平方米问题之所以成为一个热点，是从使用功能来看的。是不是需要盖那么大的房子？规划设计是不是合理？使用起来是不是实用？原来的投资功能现在被控制了，投机功能被打击了，这是房地产业转型期的第二个特点。

    此外，从资源消耗型向资源节约型产业转移。住宅产业是典型的资源消耗型产业，因为我国的土地、水资源、能源等等都已经形成了限制性因素，况且目前我国城镇人均住房建筑面积已经达到了26平方米，住房的面积性饥渴阶段已经缓解，应当更强调住宅的功能质量，给居民提供节能、省地、环保型的住宅。

    秦虹：多方面继续落实宏观调控措施

    建设部政策研究中心副主任秦虹说，房地产市场的调控，使房地产市场不断趋于规范，这对整个国民经济的良好运行有积极作用。继续巩固宏观调控的一些成果，保持房产投资的平稳增长，而不是大起大落，我想在政策层面几个方面的措施还可以继续的落实。

    一是继续切实调整住房的供应结构。这个供应结构不仅仅是大小户型的结构，还包括住房建设的具体结构。住宅建设本身是节能省地型住宅还是粗放型原始不环保不节能的住宅，实现这种结构是通过多方面住宅进行调整予以落实，从而建立真正符合中国国情的住房建设模式和消费模式。

    二是住房保障制度应该切实随着市场的发展加以落实。中国的中低收入家庭在房地产快速发展的过程中，对住房的支付能力显然是不足的，如何完善住房保障政策，并且切实地落实住房保障政策，是各级政府面临的一项重要任务，今后在这个方面还要继续做很多的工作。

    三是保持房地产市场的平稳运行。房地产对固定资产的投资，对整个社会资金的流动以及对原材料价格的影响都非常大，所以保持房产市场的平稳运行对保持整个国民经济的良好运行有非常重要的作用。在这个过程中，加强对房产市场全过程监管，切实整顿房产开发交易环节中的不健康因素，建立健全房地产市场的信息收集、调查和披露制度。

    邹平座：打破房地产业宏观调控僵局

    中国人民银行研究员邹平座说，今年以来，我国针对投资过热尤其是房地产投资过热的现象，出台了“国六条”等一系列调控政策，取得了一定的成效，但总的来看遇到了僵局，部分城市住房价格上涨仍然过快，很多人包括大部分的房地产商都认为房价只有一个“涨”字，房地产市场的秩序仍需要进一步规范。

    邹平座说，为什么房地产宏观调控有一段时间了，一些地区的房价还在不断上涨？具体到以下几个方面原因：人流、物流密集致使中国城市房地产价格上升；全球经济发展巨大结构性调整和中国社会经济发展转轨时期形成的经济失调导致房地产价格上升；中国的文化和传统习惯是房地产价格上升的又一个因素，就是说中国人这种安居乐业的思想使大家都想买房；当前房地产持续上升的预期使非真实性需求达到了40%左右，这种不合理的需求导致房地产价格上升过快。

    有关研究显示，中国房地产需求大约有45%的非理性的预期形成的，其中非理性需求形成的投资需求为13%，非理性预期对消费型住房产生的需求为11.3%，这间接证明了我国房地产需求中存在泡沫。

    对于如何保障房地产市场的健康发展，邹平座建议，从需求管理入手，遏制住房地产价格上涨的咽喉，建立和谐的房地产市场，最终打破房地产宏观调控的僵局。

    首先，对房地产进行结构性和技术性的管理，稳定房地产价格，在制度上构建法律、市场和政府管制的铁三角；

    其次，以建设和谐社会为契机，加大农村基础设施投入，缩小城乡差别稳定房价。并以信息化现代化手段为基础，转变人们的生活方式和工作方式，提高生活质量和工作效率，实现经济资源的优化配置，减少对城市房地产的压力；

    第三，改革金融体制，完善金融市场，提高金融资源的配置效率，消除资金过多流向房地产的现状。并加大对假按揭，假担保的打击力度，建立和谐的房地产金融市场。

    总之，房地产不能是过度的透支，用明天的钱买今天的房，这会导致头重脚轻，重心不稳，而只有利用法律、市场，包括政府的调控和政府的管制，三者互为支撑，才能促进房地产市场的健康发展。

【来源：经济参考报】