已是霜降节气,上海市万源路"万源城"工地依然热火朝天。

    这是上海城开(集团)有限公司(以下简称上海城开)倾力打造的一个占地将近1500亩的超级大盘;也是目前上海外环线内最大的一个由一家开发商独立运作的房地产项目。 

    与此同时,上海城开正在雄心勃勃地打造另外一个位于黄金地段--徐家汇核心区域的地产项目。该项目占地将近200亩,计划投资达200亿元。

    虽然上海本地权威网站"上海房产之窗"的数据显示,自进入十月份以来,上海楼市整体房价一直处于低迷状态:九月份的最后一周,上海楼市成交均价8292元。本报发稿前的一周(10月20日-10月26日),整体成交均价已跌至7952元。

    但类似上海城开这样的房产巨头们仍在"逆市前行"。

    一位长期游走在上海、香港两地专搞房地产融资的金融圈人士对记者说,现在找我"融地融钱"的开发商特别多,但都是中小型开发商,本地的大一点的国资背景地产商,一个也没见过。

    "现在如果连我们都缺地缺钱,那就是搞笑了。"上海城开一位中层干部说。他仍然看好上海的房地产市场没有明确理由——虽然上海和全国房地产市场一样,都处在宏观调控的"第一线"。

    50强∶60%"国资"渊源

    资料显示,上海城开是隶属于上海市徐汇区政府的一家国有独资企业。

    追溯上海城开的历史,可以看出它的政府性的背影——1996年5月,徐汇区住宅建设办公室和改制后的徐汇区城市建设开发总公司发起成立上海城开,注册资金1.8亿。

    其时,上海市房地产市场刚走出低迷状态。而上海城开的第一任董事长徐麟祥曾经是一名政府官员。历任过徐汇区综合开发办公室科长、徐汇区建委副主任、徐汇区规划土地局副局长。

    现在,徐已出任另一大型房地产开发商——上海徐房(集团)有限公司董事长——该公司成立于2000年11月份,仍属于徐汇区直接投资管理的国有地产公司。

    尽管上海城开出手不凡,但在上海市房地产协会去年排出的"上海市房地产开发企业50强"名单中,其仅仅排在第36名而已。

    根据本报记者的统计,像城开这样有国资渊源的地产商,在50强中占据着强势地位,达60%左右。

    而前10强中,这样的地产商有7家。另外的3家,除了外地来的上海万科房地产集团有限公司外,其余的民营企业为上海本地的地产商。

    值得注意的是,除了徐汇区的上海城开外,不少市辖区尤其是经济发展较快的区县属房地产开发企业,在50强名单中也占据一席之地。

    比如,浦东新区有4家房地产企业上榜(上海东方城市花园有限公司、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司、上海康桥半岛(集团)有限公司、中邦置业集团有限公司),静安区有2家(上海静安置业(集团)有限公司、上海静安地产(集团)有限公司),普陀区的2家(上海西部企业(集团)有限公司、上海中环投资开发(集团)有限公司)。另外长宁区、闵行区各有1家房地产公司上榜。

    典型案例

    这些政府背景的房地产商,有着不同的发展路径。但他们与上海城开的共性是:国资控股;脱胎于政府部门,企业掌门人具有深厚的政府背景和丰富的政府资源。

    如排名第一的上海绿地集团,前身为属上海市农业委员会和上海市建设委员会双重领导的上海市绿地综合开发公司,成立于1992年6月,注册资金2000万。其中,上海市居住区开发中心出资1000万,上海市农业投资公司出资900万元;农口住宅办出资100万元。其总经理张玉良之前曾担任上海市农委住宅办副主任。

    排名第二的大华(集团)有限公司董事长金惠明就曾担任宝山区新华村党总支书记;排名第9位的上海东方城市花园有限公司是股份制国有企业,大股东由民营企业上海由由(集团)股份有限公司董事长山佳明担任,山佳明此前曾担任浦东新区严桥镇党委书记。

    一些规模相对较小的区、县属地产商,同样有着类似的历史。

    比如,已经被"双规"的吴明烈曾经掌控的上海新黄浦集团,脱胎于黄浦区房产管理局,系国有独资企业。而吴本人在出任新黄浦集团董事长之前,曾担任上海黄浦区城建办主任、黄浦区房产管理局局长等职。

    区县属房地产红顶企业还有一个特点是,它们都起家于本地的房地产开发,基本上控制了本区县的房地产市场。

    "现在国家收紧地根,对我们影响不大。"一位大型地产企业副总经理坦言,"我们的土地储备还有一万多亩!"

      集中涌现于第二周期

    为什么会有如此之多的政府性公司领舞于上海房地产市场?

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,上海是典型的强势政府——"像搞基础设施一样,当初也主要是靠自己出资成立国有企业来推动旧区改造"。

    纵观上海房地产市场,在市场化改革进程上是一个后来者——1990年代在浦东改革开放的带动下,上海"声东击西",开始了大规模的浦西旧城区改造。

    按照上海强政府的运作逻辑——旧城开发的第一步,先成立政府性公司打头阵,培育市场,形成市场竞争后,国资公司再择机退出,由民资或外资接盘。

    而房地产市场,是上海城市经营的"主战场",国资房地产公司纷纷参与其中。

    事实上,上海房地产已经经历了三个发展周期。

    第一周期是1978-1991年。此间上海房地产经历了从无到有,逐步发展的过程;第二周期是1992-1999年,包括1993-1995年的过热阶段和1996-1999年的调整阶段;从2000年开始至今则是第三个发展周期。

    上海政府性背景的公司大多起家于第一周期的末期或第二周期的初期。尤其是第二周期的过热阶段,更是集中涌现出了大量的这样的地产商。

    "那时候,政府开始大量批租土地,房地产市场上到处是金块,很多政府部门想方设法到这里登记成立开发公司。"上海市工商局一位退休的负责人回忆。

    一些其它行业的国有企业,比如国内钢铁行业老大上海宝钢集团、曾专注于上海基础设施投资的上海市城市建设投资开发总公司,也耐不住寂寞,纷纷成立房地产开发公司,分食房地产大餐。

【来源：21世纪经济报道】