拿地环节的优势

    "很多小项目公司竞争不过政府性开发商。"一位上海地产界的资深人士说,这些中小型房地产开发企业,在调整阶段,资金被套牢,只好纷纷卖身自保,但后来大多被政府性地产商接盘。

    由于房地产市场不同于其他产业的特点——产业链前端的拿地环节,决定了整个产业的成败——使得那些掌握土地资源的政府性房地产企业,占据极大优势,得以做大做强。

    "你仔细查查近几年来的土地批租情况,就会发现本地大型国有企业参予竞拍的并不多。为什么?因为他们在早些年就已经有了大量的土地。"一位来自外地的房地产开发企业老总提醒记者。

    与此相关的一个佐证是,从上海市房地局公布的去年上半年的120多幅土地出让结果来看,50强中的国有企业参与竞拍的不到20%。

    而此前的土地协议转让制度则助长了这些政府性房地产公司的生存空间。

    上海是2001年推行土地招投标制度的。"在推行前,这些国有企业都是靠协议出让拿的地;在推行后,由于没有在全市范围内推动,仍有不少国企通过这种方式获得土地。"上述外来的房地产商透露说。

    另一个方面,这也为这些政府性地产商们日后的联手托市提供了可能性。

    市场化"外衣"

    当这些国资房地产公司在市场上运作多年后,他们的身份也开始模糊。他们大多以参股或控股"职工持股会"的形式,在逐渐隐退中变相实现MBO,纷纷披上市场化的外衣——无论是处于公意还是私心。

    拿位于第4位的上海中星(集团)有限公司(以下简称"中星")来看,其前身为上海市住宅建设办公室(曾名上海市居住区综合开发中心),成立于1994年6月,注册资本金为10亿元,系全国有企业。

    从1999年开始,盘子巨大的中星被改制为有限责任公司。

    成立于1983年的上海房地产经营(集团)有限公司,业绩达至顶峰时,职工持股会也曾持有公司30%左右的股份。

    另外一个在上海地产界颇有名气的政府背景的开发商——中邦置业集团有限公司(以下简称"中邦")董事长卫平,则以另外的方式控制公司。

    中邦的前身是上海联洋置业有限责任公司,成立于2000年10月,经过多次股权变更,截至去年年底,卫平个人已持有中邦25.65%的股份。

    地产集团:定位之谜

    按上海市强势政府的运作逻辑,房地产市场充分竞争后,一些政府背景的房地产公司应该逐步淡出市场,但是房地产市场的丰厚利润,使一些国资控股公司"恋栈"此间。

    50强名单背后的"隐形冠军"——上海地产集团,提供了一个值得研究的样本。

    上海地产集团的工商注册资料显示,它成立于2002年2月份,注册资本42亿。董事长皋玉凤,曾经是上海市建委副主任;总裁白文华则曾先后担任过普陀区分管房产的副区长、南汇区区长、上海市世博局副局长等职务;副总裁沈正超则曾任上海市建委的房地产管理处处长。

    地产集团成立之时主要由两大块资产构成:一块是上海国有资产经营有限公司和上海市大盛资产有限公司合共出资5亿元,占了近12%的股份,另一块则是划拨上海房地(集团)公司(以下简称"上房集团")而成。

    2003年,上海市国资委将三大房地产公司——中星20.32亿元资产、上海闵虹(集团)有限公司6.88亿元和上海房地(集团)公司的13.20亿元资产划转给地产集团,授权其经营。

    2004年7月份,上房集团旗下中小企业纷纷MBO等方式改制成民营企业后,两个上市公司金丰投资(600606.SH)和中华企业(600675)再次随母公司(上房集团)被无偿划转给地产集团。

    但地产集团的定位也由此模糊。

    根据上海市政府2002年<关于同意组建上海地产(集团)有限公司并实行国有资产授权经营的批复>,组建地产集团的一个重要的初衷是,"推进具有房地产、住宅管理职能的政府部门政企分开,实现房地产企业中国有资本退出,增强土地储备能力"。

    由此,地产集团是承担全市土地储备功能,它跟上海市土地储备中心一套班子,两块牌子、两个独立法人——看得出来,它主要是定位在土地的一级市场上。

    上海市划拨上房集团等资产给地产集团,其运作路径本意应是在补充其资本金的同时,逐步将国资房地产公司从经营性领域退出,但是实际运作中,地产集团下属的国资房地产企业非但没有退出,反而得到了加强。

    截止到目前,地产集团已经拥有包括上房集团、中星、中华企业、金丰投资等在内的全资、控股或参股的十多家房地产开发企业。

    对于这些公司在上海房地产市场的影响,上海立信长江会计师事务所对地产集团2005年度的审计报告,让人寻味。

    审计报告显示,地产集团已经给集团内的房地产开发企业提供了将近46亿元的担保贷款。其中,为中星担保8笔贷款,担保金额达8亿元;为中华企业担保17笔贷款,担保金额达14.75亿元;为上房集团提供了4笔担保,担保金额达4亿元;为上海馨安置业有限公司提供2笔担保,担保金额达5亿元……这些企业不乏上海房地产50强企业。而且,有不少在上海开发了很多高档住宅项目。

    上述审计报告还显示,地产集团还为上海地产南站有限公司提供了四笔共3.5亿的资金担保;为上海市土地储备中心提供了40笔共79.976亿资金担保;为上海市普陀区土地发展中心提供4笔共8亿元的资金担保。

    更值得注意的是,地产集团许多子公司在外面也有很多参股或控股公司。如,中星目前所控制的子公司或合营企业达20多家。如,目前中星拥有绿地集团23%以上的股权。

    这样,表面看来与房价没有关系的地产集团,其实为很多公司输送了巨额开发资金,客观上降低了它们在宏观调控中遭受的冲击。

    而据了解,上海目前不少区县也无师自通,纷纷成立类似于地产集团的土地储备公司,这些公司与区县所属的红顶开发商也同样存在着错综复杂的股权和担保关系。

【来源：21世纪经济报道】