“住房保障制度的不完善是促使当前部分发达城市房价上涨过快的主要原因。”近日，中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端在西安举办的“城市·观点论坛”发表演讲时这样说。国内目前房地产市场住房需求旺盛，有七大因素导致房价持续上涨，其中正常因素只占二项；非正常因素却占了五项。

   他在接受媒体专访时表示，一方面，巨大的住房需求刺激了市场房价持续飞涨，另一方面，中低收入者承受不了高房价。从这个意义上说，住房保障制度的不健全给房地产商提供了一个“涨价才是硬道理”的充足理由。

   他表示，当前有七大因素导致房价上涨，其中正常因素只有两项：一是随着国民经济的不断增长，房地产市场住房需求旺盛，拉动房屋价格上涨；二是消费者越来越注重生活方式，商品房的品质不断提高。而非正常因素却占了五项：一是长期存在商品房结构矛盾。普通住宅与经济适用房的比重过低、供应过少，中低价位的住房供应量过小，刺激了高档住房价位不断上涨，拉动了商品房均价上涨；二是大量资金涌入房地产市场，带动炒房者过多，导致房价上涨过快；三是消费者对商品房价格上涨的预期，以及开发商吵嚷的“土地供应缩减”等，促使房价不正常上升；四是少数开发商和中介机构哄抬房价，搅乱了消费者对房价的理性认识；五是一些楼盘片面追求名贵树木，把小区建成花园、植物园，过分强调景观装扮，这些华而不实的东西，抬高了开发成本。

   他预测，“未来十年我国房地产市场基本走势将是供小于求。”从需求来看，中国房地产仍有很大的发展空间，二三十年的高速发展也是可能的，但是风险主要集中在高端市场上，而低端市场仍会供不应求。20年之内，中国城市要转移进来的人口有四亿到五亿人，如果按四个人一套房子计算，将要在未来20年之内提供上亿套房子，如果按照这个需求估算，假设把它平摊到每一年，可能至少需要五到六亿平方米的开工量才能满足这个需求。但现在中国每一年的开工面积大概是三亿平方米左右，还远远没有达到要求。因此，中国经济的高速增长，带来了收入增加，收入增加以后，必然要改善居住，人口还在增长，城市化进程加快，家庭规模小型化，负债消费意识逐步形成，境外投资者入市，以及住房不可替代性等的综合作用，导致中国住房整体需求迅速增加。

   “由于社会保障机制不完善，所以住房社会保障也易出问题。这就好比发达城市的交通，人和车如果都挤到一条道上，势必会造成交通混乱，而建立住房保障制度才是化解房价、收入矛盾的根本途径。”

   最后，他又表示，当务之急是要立即采取切实措施消除房价的非正常上涨因素，同时加速完善住房保障体系。首先从立项政策、土地供应政策、信贷政策、税收政策等方面来合力解决商品房结构性矛盾，缓解结构性的供不应求状况，及时向消费者提供市场信息，消除盲目预期的消费心理和投资心理。同时，要进一步抑制一手房和二手房交易中的过度炒作行为，从而把商品房价格控制在正常上涨的范围之内。

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