这位中国商业地产界的风云人物，在昨天的讲座上，面对众多高管甚至是他的同行，毫无保留地将自己用金钱、时间换来的在商业地产的得失一一道来。

　　商业地产都作小商铺风险大

　　听众：你在商业地产中大部分采用订单生产，也有小部分散户，请问如果散户们觉得租金太高，或者经营得不好，从而提出退铺减租等问题，你们怎么解决？

　　王健林：商业地产我们也走过一段弯路，一开始也是卖铺的，主要是卖一部分底层商铺，结果发现有两个问题，一是很难保证经营有效性，二是难以保证经营的长期性，经营得不好有些业主就有意见。所以靠卖商铺不是一条好路子，过于简单，我们2003年起不再卖铺，而是采取出租，但是这样对资金有更大要求，这也迫使我们海外融资。

　　商业地产中的小租户是把双刃剑，小店铺租金高，但风险也大，属于只共荣，不共难，生意不好他们就走人。所以为提升回报率，一般设计60%～70%的主力店，20%左右作为小商铺，全作小商铺风险是比较大的。　　

　　美国房价下跌会影响中国

　　听众：我也是做房地产，所以对房地产事件比较关注，请问目前美国房价下跌，会对我们产生什么影响？

　　王健林：在房地产业美国只看重一个指标，即新房开发量。零售业增长和新房开发量是美国刺激内需的重要方面。美国经济连续8年走好，就是因为走内需拉动的路子，受全球的影响较小。但现在内部消费乏力，房地产零售市场、新房开工率、房价都略有下降，这也是美联储在连续十几次加息后没有再加息的原因，如果继续下降，很可能会减息。美联储如果减息，对人民币汇率、对我国的宏观调控都可能产生压力，这也是我们不愿意看到的，相信美国会采取更聪明的措施。

　　万达高管难逃猎头公司　　

　　听众：万达集团发展到现在，请问面临的最大困难是什么？

　　王健林：任何企业都面临着明天就会死亡的威胁，万达发展到今天，最大的困难是人才。现在资金、项目对万达都没有问题，主要是人才问题。全国房地产人才流失率在15%，万达的商业地产发展得好，所以人才不断被挖掘。我们一个人力资源部的主管，就能被挖到一个全国大型知名的房地产企业当副总。万达现在成为一个学校，我们的高管都在全国知名猎头公司的名单里。

　　我们在防范人才流失方面有很多措施，比如在企业的快速发展中，使个人自我价值实现，在物质方面也号称超一流的，普通员工干到55岁，退休时会多给几年的工资，如果是副总会给期权激励。

　　民企领导落马原因在自身

　　听众：民营企业的生存环境是大家非常关心的，万达是一个大型成功的民营企业，大型民营企业在今后的发展中会有什么政治风险？

　　王健林：前几年国企发展困难，所以非常关注民企的发展，现在全球一体化给国企带来发展机遇，国企又不断上市改善发展环境，经济形势转好了，就有舆论认为民企不重要。再加上海外资本的进入，民营企业的生存空间更被挤压。我认为中国经济要长期走好，真正立于世界民族之林，还得靠民企，这也是国务院非公经济36条出台的原因。近阶段民企一些老总不断落马，绝大部分是自身问题，像偷税、骗钱，如果规规矩矩做事，我相信，民企的发展空间是没有问题的。

　　我最大的梦想是成立中国最大的慈善基金，因为所有的资产最后都是要归于社会的。

【来源：半岛晨报】