丁长峰

　　采访手记：想要采访万科集团副总经理丁长峰由来已久，预约了好几次，总是因为丁总太忙或不在上海而作罢 ，上周日，得知丁长峰和北大的校友有个小型的聚会，决定来个“突袭”，面对不速之客，宾主都略感尴尬，在须臾客套之后，双方都快速切入正题。

　　房价：今年年底将出现盘整

　　今年以来，随着上海和周边省市房地产新政策的频频出台，以及国家对宏观经济发出的种种干预政策或信号，有关房价的涨跌成为近期业内人士最讳莫如深的话题。大多数人选择回避或以“长期向好”的模糊字眼一语以带过，而丁长峰是记者众多采访对象中唯一对这个问题给出明确答案的人。“我相信今年年底房地产市场会有明显的显现，现在房价上升的动力已经放缓。和去年同期相比，房价至少涨了50%，而收入却没有随之增加。房价中长期可能看好，但目前已经明显透支。这也说明过去两三年的市场是不正常的。”

　　精通国际政治的丁长峰并没有从宏观面来阐述他的观点，而是通过一些现象来说明问题。他举例说，第一，房子是最贵的消费品，一个国家买最贵的消费品需要排队走内部关系，这是不正常的；第二，当一个行业中，所有的公司都赚钱，这肯定也是不正常的；第三，在单边的卖方市场心态中，消费者没有选择权，业内的绝大部分公司并不是以客户为中心；第四，过去三年房地产公司的专业水准在倒退，市场结构的进步在放缓。

　　丁长峰认为，今天的市场高潮是在多种因素的共同推动下形成的，当市场逐渐回归理性时，当市场供求关系发生变化时，当政府的宏观调控开始发挥作用时，这种状态就会被打破。他指出，在全球经济开始复苏的大背景下，上海楼市中长期不会有很大的问题，但难以排除短期内的盘整，虽然这并不意味着房价会大幅下跌，但必须回到正常。

　　丁长峰说：“一个完全市场经济的国家，消费者必须有选择权，市场是充分竞争的，这样消费者才能用更便宜的价钱买到更好的产品，享受更高品质的服务；作为公司而言，因为存在竞争对手，存在消费者的选择，无论在技术还是服务方面都需要不断创新，提高效益，降低成本，全心全意为客户服务，这才是正常健康的市场。至于这个市场什么时候会朝这个方向过渡，我还不清楚，但我相信这一天一定会来”。

　　对于有关政策调整将给大公司带来更多机遇的观点，丁长峰并不认同。他认为，政策调整对业内所有的公司都是公平的，大公司对资金的需求，对股民的回报一样压力很大。政策调整带来的阵痛在所难免，但对于行业长期的健康发展有好处，大家都不希望把游戏玩得崩溃了，所以要以理性的态度来看调整。

　　万科的上海市场战略：坚持二八法则

　　2003年是万科在上海规模化发展力度最大的一年，5个项目同时开发，开工规模接近100万平方米，这些产品分布在不同区域，涵盖了住宅、别墅等丰富的产品类型。同时，这也为万科跻身上海房地产开发综合实力前五强夯实了基础。 丁长峰表示，在去年的50强评比中，万科在外来企业中综合排名第一，但是离本地的企业差距还是非常明显。“我的目标是能缩小与他们的差距，但没有给自己设定一个明确的时间表，因为今天，绿地、大华、复地等企业也都迈出上海走向全国，对于目前的市场，竞争固然存在，重要的是你自己如何做得更好”。

　　丁长峰的言下之意不言而喻，但土地储备却成了万科要与前三强企业看齐目标中的障碍之一。对此，丁长峰毫不讳言。他说：“去年上海房地产市场有非理性的成份，有太多外地企业和外行业加入对土地的争夺，所以我们对这个现象抱清醒的态度，参加过两次招标，出价都非常谨慎。我们原计划是判断今年同去年相比，升值会收敛些。但是却没估计到今年一年不推地。对于我来说，华东地区也是可以选择的市场，资源会在整个华东地区进行不同的调配，我们会先到有潜力的地区去努力，直到上海有土地供应的时候为止。另外，即使下半年政府不推地，事实上目前市场上也有一些土地在转让，我们也有兴趣去接触这方面的资料”。

　　为了规避“一地开发”的风险，同时，也为了追求利润和更高的回报，近年来，万科频频出击长三角二线城市。在南京、无锡，万科的定位主要集中于针对高端消费群体的高档物业。在这些城市的开发中，万科实施了与一线城市所不同的策略。加上，去年上海土地政策的变化，万科几乎难觅操作大盘的地块，以及今年以来浦东蓝山别墅和浦西兰乔圣菲的相继面市，引起业内对万科开发战略是否开始调整的揣测。对此，丁长峰的答案是否定的。

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