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华伟
资金，资金还是资金，在和记者的一次谈话中，一位房地产公司老总在谈到自己企业所面临的问题时着力表达的重点——资金已成为掌管企业发展的命脉所在。而从其它方面，记者也了解到很多同类企业在寻求资金方面遇到这样或者那样的困扰。就此问题，我们专访了复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士。
华博士认为，房地产要发展，一定不要把金融业放在一个对立的角度或者只是一个工具的角度来看待，而是要用一种双向互动的眼光来看金融，这样才能获得房地产业和金融业“双赢”的局面。
由此，现在要解决的问题就是怎样的方式能解决房地产企业的资金困境，而金融行业又需要一个什么样的房地产。
以前房地产行业的融资方式一直是以间接融资为主，同时辅以部分的市场融资，也就是以银行、信贷为代表债权融资为主，以上市、定向募股等形式的股权融资为辅。但是在央行“121文件”后，虽然它只是重申了过去国家的有关金融信贷的一些政策，但以此为标志，金融方面发生的变化可谓不小。房地产企业的融资方式开始由从商业银行取得、以债权为主向其它方式转化。在这样一个情况下，适应金融变革，对于企业来说，越早转越早得利。而墨守陈规即意味着机会的缩小。
华伟首先对以前的金融业做了分析，他认为，以前我们的金融可以说是负伤运行，历史的包袱一直压在金融业的肩上。解决这一包袱的方式有两个，其一是靠财政的补贴，其二是靠金融行业自身的赢利。在目前情况下，政府的补贴已经不太现实鹑谝抵挥锌孔陨淼挠拍芟钒ね庇梦蠢吹幕觥?
金融企业要取得赢利，靠的就是存贷利差。把贷款利率提得过高对企业的发展和竞争力都是一种挫伤，在不可能扩大存贷款利差的情况下，存款利率也只能维持在一个比较低的水平。这样就导致了资本会寻求更多的投资途径。而在中国股市连续4年熊市，汇率市场不可控因素过多的情况下，房地产作为一种投资手段成为收益颇高的品种。除去租金收入，土地稀缺和城市化进程也会导致房地产本身价值的提高。因此，房地产表现出扩张明显的态势。谈到这种扩张，华博士认为，这并非一件坏事。房地产行业的发展对钢材、水泥、电解铝的带动不可低估。
华先生认为，从整个中国的情况看，并不缺资金。很多资金是在寻求出口的，这对房地产企业即意味着机会。如果房地产企业能走股权融资，兼并重组之路，从其它行业引入战略合作伙伴，导入其它行业的资金，使自有资金达到35%自有资金比例的要求，再从商业银行融资取得贷款，就可以全面提高整个房地产行业的融资水平。
而取得房地产企业的股权，走重组兼并之路对其它行业的企业来说也是一个难得的机会，因为目前一般企业的利润率只有5%左右，即便这些企业进入房地产行业，分享了房地产开发的利润，仍会有不低于15%的利润，同时此举也能有效地控制银行的风险。
针对前一阵在房地产金融市场上较热的“过桥”信托，华博士表示，这种“过桥”的信托行为实际上信托公司吞下了银行让出的流动资金贷款这块的利润，而如果房地产出现风险，受伤最大的还是银行。因此，有关部门对此已明令禁止。
最后，他提醒房地产开发商，确定金融走向，再看目前是处于哪个阶段，最后再核定自己的发展重点这才能把握住机会。他以信贷评级来举例说明，很多房地产企业是不肯花10万左右的钱去做审计的，殊不知，一个10万元所做的评审会使其资质评级提高两档，就可能直接影响到这个企业能不能贷到一笔上千万元的贷款。“顺应潮流，房地产融资之路并不会越来越窄。”他最后说。
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