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中国信守了加入世贸组织时的承诺，商业地产和金融等领域在过去的一年里逐渐“大开国门”，但在“有信贷、无金融”的房地产市场却缺乏有效监管。宏观调控之下信贷紧缩，恰恰成为外资强势渗透的时机，客观上也正在助推中国房地产泡沫的形成。
外资博弈路线图
国家对于外资在房地产市场投资猛增的警惕，源于海外热钱的短期逐利性。有专家认为，海外“热钱”在房地产市场上的炒作资本估计在200亿美元以上，虽不是市场的主导力量，但外资集中投资商业地产和高档物业，对于普通住宅市场的价格上涨客观上在推波助澜。
“从2002年开始，存在明显的国际游资涌入中国的趋势。”上海社科院金融资本研究室韩汉君认为，“当时国际游资涌入中国的背景是，美元弱势促使国际游资把资金投向非美元资产，而中国经济持续增长、社会政治稳定，货币、资产存在明显的上升趋势，因而中国成为国际游资的投资目标。截至去年，在中国的国际游资大约在1000亿美元左右。”
“我们非常清楚，中国政府已经将房地产列入过热行业，但只是行业警示，并不影响ING追加投资。”两年前，荷兰国际集团（ING）在宏观调控风生水起的时候，宣布将新成立的3亿美元基金投入中国房地产市场，其亚太区主席金文洛对当时的调控曾这样表示。摩根斯坦利房地产基金亚太区副总裁白可福在接受媒体采访时曾经说道：“我们用我们的钱包来说明我们对中国房地产市场的判断。”
外资的“钱包”对于中国房地产市场正在显示出“标杆效应”。从2004年下半年开始，海外资本开始大举进入中国房地产市场。2005年1月，澳大利亚麦格里集团旗下基金公司MGPA投入8亿元人民币购买上海新茂大厦95%的股权；4月，高盛旗下Whitehall房地产基金用1亿美元整体购买上海百腾大厦，摩根斯坦利则动用32亿元人民币竞购上海明天广场。
摩根斯坦利、ING、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今不约而同地出现在中国房地产市场。
“‘热钱’开始进入就是以套利为目的的，但由于房地产行业投资过热、房地产价格上涨过快，2004年开始相关管理部门实施宏观调控。在此背景下，国际金融资本的投资策略也进行相应的调整，主要体现在由房地产开发转向直接购买现成楼盘，并且从住宅项目投资转向商业房产投资。”韩汉君说，“就房地产行业投资来讲，这些海外著名投资基金基本上不再轻易接手受调控影响较大的住宅类项目，几单收购案的标的物几乎都是清一色的商业楼宇，主要是甲级写字楼、高星级频旰途频旯ⅲ叶际窍致フ迨展骸Ｋ钦谧虺は咄蹲省！?/P>
“自2003年宏观调控以来，外资投资房地产达150亿美元，试图进入的高达1000亿美元。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，宏观调控收紧信贷政策的一个直接后果，就是国内房地产企业的资金链持续吃紧，不少大企业如首创、万科、顺驰、万通和绿地等，开始以基金和上市等方式直接对接海外资本，外资乘势大举进入中国房地产市场。
据央行上海分行的统计，从2003年宏观调控开始以来，境外汇入的购房款迅速增长，购房款的本外币融资中，外汇贷款和外资流入的比例半年之内猛增了7个百分点，境外资本直接流入房地产的比例也大幅提高。
“不设防”的中国房地产
“中国只有房地产信贷，而没有房地产金融。”外资在中国大肆“圈地”的同时，中国房地产市场的风险也正在累积。
进入5月，投资过热和信贷猛增已经让经济“过热”成为一个不争的事实。但正如业内所说，“宏观调控的时候，正是外资大举进入的时机”，受宏观调控影响最大的是民营企业，而对于海外资本却基本处于“不设防”的状况。
相反，在我国2004年重新修订的《外商投资产业指导目录》中规定，对于涉及普通住宅开发建设的房地产业作为“鼓励类”外商投资产业目录。
“缺少规范的还有房地产基金的运作。”据了解，由于中国目前还没有出台针对产业基金的法律法规，缺乏有效的金融监管手段，因此即使掌握了外资炒作房地产的真实态势，也没有相应有效的干预措施，房地产基金处于“无法可依”的局面。
“相关法律的滞后，正在成为房地产金融发展的一个瓶颈。”韩汉君说。
访谈
法律法规的设限最有效
《中国经营报》：“热钱”进入中国房地产业的动机和手法是怎样的？是否正在出现由短线炒作向长期投资转变的迹象？
韩汉君：“热钱”流入主要是通过混入经常项目和资本项目下。资本项目下，就直接投资而言，境外机构可在中国开办企业，不断追加投资；就证券投资而言，“热钱”可通过合格境外机构投资者的名义，进入国内的证券市场，或者通过借入外债结汇成人民币等方式流入国内。经常项目也是“热钱”流入的重要途径，最常见的是利用贸易手段“低报高收”等。另外，还有利用转移支付方式，银行结售汇时无实际交易的结汇行为以及通过“地下钱庄”进入等等。
人民币升值的预期以及中外币利差的加大，无疑是“热钱”流入的最直接原因。但越来越多的“热钱”并不满足于仅仅从利差中牟利，而将目光投向实体投资。从增量上看，近几年，外资尤其是不规范的外资增加比较多的行业主要集中在国内金融机构和房地产行业。可以说，正是中国金融体系的结构性调整，给国际金融投资者带来很大的投资机会。
《中国经营报》：国际上很多国家都对外资投资本国房地产有法律限制，而我国还没有出台相关法规，如何评价这一影响？
韩汉君：抛开游资的套利行为不谈，假设国内市场原本是供需平衡的。外资作为一股强大的外来力量进入，必然导致原来稳定的市场出现很大的波动，从这个角度考虑，各国对外资投资房地产的限制是很正常的。
我认为，如果外资进入房地产规模过大的话，而且是以市场化的方式运作，这股力量是巨大的，会造成市场很大的波动，风险不言而喻。国内资金可以通过宏观调控包括行政的手段控制，外资是不能用这个方式控制的。这种情况下，法律法规的限制是最规范最有效的方式，这也是发达国家的普遍做法，而中国由于市场发育不成熟，法规制定滞后的原因，实践中也是很多法律法规的制定都是补救式的，缺乏前瞻性。
【来源：中国经营报 】 | 
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