围绕着中国房地产市场中出现的问题，国务院近日召开专门会议，提出解决问题的6项措施。这些措施切中要害，对中国房地产市场健康发展具有重要的现实意义。

    但是，围绕着国务院的部署，学术界和实际工作部门展开了新一轮的争论。有些学者认为，应当加大金融财税宏观调控的力度，确保房地产市场的价格降下来。但也有学者认为，应当充分发挥市场的作用，通过调整市场供需矛盾，比如多建设一些小户型的商品房，满足社会需求。当然还有一些人认为，消费者应当考虑租赁房屋，而不应购买属于自己的商品房。

    应当说，这些观点都有存在的价值，在现实生活中对房地产市场的健康发展都有积极作用。但是，如果没有抓住主要矛盾，或者没有发现中国房地产市场的深层次矛盾，而试图通过行政的、经济的手段，解决深层次的问题，那么，中国的房地产市场仍然会处于混乱状态。

    中国房地产市场中存在的问题，从根本上来说是决策不民主的问题，房地产市场的形成、房地产市场的发展，脱离了民主发展的轨道，成为了既得利益者谋取高额利润的重要产业。正因为如此，要想从根本上解决房地产市场中存在的问题，必须从发展民主着手，彻底改变我国城市资源配置不合理现象。

    当前在我国城市房地产建设中，大量的高标准和超标准住房空置率越来越高，而普通居民的适用住房却越来越少。造成这样的局面，是因为房地产开发商在获得土地出让权时，政府没有在合同中约定具体的开发项目条件，房地产开发商为了在单位土地面积上获得更多的收益，选择建造高标准的商品房。从表面上来看，商品房供需不平衡是开发商唯利是图，追求高额利润产生的恶果，但是从深层次来看，却是政府有关部门玩忽职守，辜负了城市居民的重托。

    要从根本上解决这个问题，既不能要求消费者租住房屋，也不能要求城市房地产开发商慈悲为怀，放弃自己的利润。在没有理顺房地产法律关系之前，多数消费者选择租赁房屋，可能会提高房屋租赁价格；如果通过提高利率或者增加税负的方式，提高城市房地产开发商的成本，那么，房地产开发商必然会通过各种方式，将增加的成本转嫁到消费者身上。所以，我们不能过于迷信行政手段或者经济手段，更不能谆谆教导消费者，选择所谓的“理性消费”，因为这些措施和手段都不足以改变房地产现有的格局，不能解决房地产市场中法律关系严重失衡的现象。

    解决房地产市场问题的先后顺序是：首先，必须严格贯彻落实《城市规划法》，将各个城市的整体规划提交各级人民代表大会审议通过。今后未经人民代表大会同意，城市政府部门不能擅自修改城市规划。事实证明，在严格执行城市规划方案的城市，房地产市场都能健康平稳发展；凡是没有严格按照城市规划方案发展房地产市场的城市，其房地产市场的价格就会大幅度上升。有些城市为了从房地产市场获取更多的利税，不惜拆除新建的房屋，人为造成了房地产市场供需紧张的矛盾。

    其次，在实施城市规划方案的过程中，必须贯彻民主原则，必须时刻听取公众的意见，防止个人独断专行。我国城市房地产的发展需要公众的广泛参与，无论是土地出让的价格，还是商品房布局，都需要听取公众的意见。政府有关部门在引进市场竞争机制，通过招标、拍卖等方式选择城市房地产开发商的时候，必须充分听取公众的意见。在关系到市民切身利益的住宅建设问题上，切不可追求过高的土地出让收益，更不能为了满足城市房地产开发商的需求，而修改城市规划方案，将普通的住宅区改造为高档别墅区。

    总之，城市规划方案确定之后，在城市土地出让的过程中，必须统筹考虑开发商的投标方案，不能简单地根据投标价格，确定城市房地产开发商。

    第三，城市房地产市场发展优先满足城市居民基本需求之后，可以在城市郊区或者城郊结合部批出部分土地，用于高档商品房建设。城市开发商可以根据自己的规划，建造高档别墅。但是，这些地区土地的出让价格要高于城市中心区普通住宅的土地出让价格，而且房地产的业主必须缴纳房地产税。城市房地产税收应当优先用于安置城市的年轻劳动者，为他们自主创业提供必要的物质基础。

    第四，对城市房地产市场进行合理的划分之后，政府有关部门应当严格履行信息披露的义务，正确引导消费方向。如果属于城市常住人口，收入稳定，可以选择购买城市中心的公共住宅；如果具有一定的经济实力，可以考虑购买城市郊区或者城郊结合部高档商品房。但是，购买高档商品房后，必须退出城市中心的公共住宅。

    如果我们没有理清解决问题的先后顺序，胡子眉毛一把抓，其结果很可能是按下葫芦浮起瓢，不能从根本上解决房地产市场中的问题。建议决策部门认真研究我国房地产市场中存在的各种矛盾，制定最佳解决方案，从根本上消除我国房地产市场出现问题的症结。

【来源：国际金融报】