5月29日，新华社授权发布国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的突出问题，适当加大了调节力度。与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

近三十年来，我们在房地产发展中不断探索政府如何定位和发挥作用。然而，住房的商品特性比较复杂，既是“居者有其屋”的必需品，又可以作为奢侈品，还可作为增值保值的投资品，公共住房又带有公共品的性质。这些特性决定了政府不能超脱房地产市场。此次出台的新六条细则虽然不可能毕其功于一役，但可以说是标本兼治，体现了“有所为有所不为”的政府职责定位。

新六条细则目标仍然是稳定房价，而不是降低房价。

如果政府把房价的预期说成是涨，并以提高房价为目标出台政策，市场的投资需求和真实需求都会瞬间爆发；反之，大多数有房者将承受资产缩水的痛苦。因此，“稳定”两字反映出该政策的智慧。

新六条细则没有采用连续调高贷款利率的方式，而是调高首付款比例。利率牵一动百，将涉及经济的各个层面，连续调高贷款利率不是单独一个房地产市场所能决定的。提高利率增加中低收入者的负担甚于高收入者。如果以降低房价为终极目标而调高利率，显然是本末倒置。调高首付款比例，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定，这是比较适宜的。

新六条细则强调结构问题，重点发展普通商品住房，却不完全排斥大户型。什么是普通商品住房，20年前的标准和现在不同。新六条细则把90平方米作为区分普通住房和大户型的界线，基本与目前中等收入者的住房水平相当。但是，长时间以来，90平方米以下的住房奇缺。新六条细则强制规定90平方米以下住房要占开发建设总面积的70%以上，给大户型留下了30%的充分的空间，这显然综合考虑了目前的市场现状和居民需要两个因素。

新六条细则解决中低收入者的住房问题，却不放弃市场机制。它要求制定和实施住房建设规划，发展普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，但是都没有以政府定价为手段，其中的一些措施充分发挥了市场机制的作用，如加大对闲置土地的处置力度，落实土地闲置费，把开发商的隐性供给强制带入市场，对供求平衡将起到积极作用。完善房地产统计和信息披露制度，将消除房市的信息不对称，将使房价真实地受到供求关系的制约。

短期内的细则，不可能面面俱到，可能还会有遗憾。

比如，新六条中的税收调节以住房转让环节营业税为手段，房地产正常的流转会受到限制，地不能尽其利。从国外的经验来看，这只能做为一种权宜之计。良性的房地产税收调节最终只能以物业税等保有阶段的税种为主。另外，国外房地产金融衍生产品是房价“涨价归民”的主要手段，在新六条中还没有涉及。由此，物业税和房地产金融衍生产品这两个重要的市场稳压器，将是需要长期研究的课题。

一项政策，往往在正面效应的同时，还有不可预知的负面效应。比如，对户型的限制，对房价涨跌和供求的影响还难以预料。对大户型征税和限建，大户型或将成为短缺品，在二手房市场中大户型要么基本消失，要么奇货可居，税收转嫁到消费者头上，可能会造成房价上涨。对大户型拥有者来说，会尽量选择出租住房，而不是转让不需要的住房，“食房阶层”将进一步扩大。这些可能存在的负面效应需要政府密切关注，及时化解。

【来源：新京报 】