当前，关于我国房地产市场宏观调控的成效及问题，争论很大。笔者认为，我国房地产市场的种种问题，其根源主要在于政府在“效率”和“公平”这两个目标上的错位和摇摆。为了促进我国房地产市场的健康发展，不仅要加强制度建设和市场建设，更应遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，对政府的调控目标进行战略性调整。

　　我国房地产市场与社会公平高度不兼容

　　房屋是建设在土地之上。土地资源的自然供给是固定的，如果土地被房屋所占用，在一定时期内是不能更新的。就其经济功能而言，土地可以看成是一种耗竭性资源，是高度稀缺的，而且稀缺性会越来越大。因此，房地产市场社会公平性的本质在于：如何在土地存量资源递减的情况下，维护代内公平和代际公平。前者指满足每一个居民的基本住房需求；后者指当代人在满足自身住房需求的同时，还要满足后代人的住房需求。

　　但我国房地产市场与这种社会公平性却高度不兼容。这不仅因为房地产市场和其他市场一样，是按照边际收益的大小来配置资源，还因为房地产产品具有一些特殊属性。

　　首先，房地产产品是资金密集型的消费品。房地产产品是大宗消费品、耐用消费品，单位产品的价值很高，一般都在几十万元到几百万元之间，远远超过一般家庭的年收入水平。因此，房地产消费总是与社会信用、尤其是消费信贷紧密结合的。对于低收入人群来说，不仅当期的支付能力弱，未来可支付的风险性也较大。因此，作为追求经济利益最大化的开发商和银行，肯定会优先为“富人”提供服务。仅靠市场的力量，其结果只会是普通商品房投资乏力，廉租房、平租房无人问津。

　　第二，房地产产品的价格具有高波动性。由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，房地产产品的供给弹性是很低的。即使价格上涨，供给在短期内也不会迅速增加。同时，房地产产品具有很强的保值增值性，是一种理想的投资工具，极易产生投机性需求。在价格上涨时，需求往往不会下降还会增加。这样，房地产产品一旦出现供不应求，不会像其他商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡，相反，其供求缺口会越来越大，并形成泡沫。如果没有政府干预，房地产产品价格在短期内会迅速上涨，降低消费者的实际购买能力；而一旦泡沫破灭，价格又会迅速下跌，直接损害中小投资者的利益。

　　第三，房地产产品价格在长期内具有上升的趋势。合理的房地产产品价格必须真实地反映土地的稀缺性租金。由于土地资源具有耗竭性的特点，根据资源经济学的基本原理，土地的稀缺性租金在长期内是上升的。同时，人口的增长和社会经济的发展使人们对房地产的需求（包括数量和质量）也会不断增加。因此，房地产产品价格在长期内具有上升的趋势（实际上表现为波动上升而非直线上升）。再结合上面的分析，我们可以得出结论：房地产市场与社会公平的不兼容性不会随着时间的推移而好转，只会越来越严重。

　　总之，房地产产品的资金密集性、价格的短期波动性和长期上升性，决定了房地产市场不可能自动满足低收入居民的住房需求，与社会公平性高度不兼容。对于我国这样一个二元分割严重的大经济体来说，在现阶段，少数人的消费和投资需求也确实能支撑起房地产市场的短期繁荣。由于房地产投资已占城镇固定资产的２０％左右（有些地区高达３０％以上），房地产及相关产业对经济增长的贡献率已超过两个百分点，土地出让收入和房地产相关税收已成为地方政府的主要收入来源，房地产业与整个国民经济和地方政府利益高度关联。

【来源：中国经济时报】