在九部委十五条出台半个多月后，全国各主要城市房地产市场几乎无一例外地被观望与等待的气氛所笼罩。老百姓观望是期待房地产调控能使房价降下来，开发商们的观望则是在等待“十五条”的具体细则的出台。 

    本周有媒体报道，6月13日在中国房地产协会主办的2006年房地产市场形势和调控政策报告会上，建设部房地产业司司长沈建忠对如何理解房地产新政作出解读：根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。另外，70%的比例是对各地区一个总量的概念，即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%要求，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。
  
    一时间，从房地产业界到媒体普遍认为，这是政策调整的迹象，股票市场也适时做出反应，地产股普遍翻红。然而，时隔两天，国家建设部新闻处工作人员在国内一家媒体采访时表示:“没有这个解释，报道是错误的，这位司长没说过这样的话。”这不禁让人们感到一头雾水。

    再仔细研读一下政策原文，“十五条”的相关内容是这样表述的：“‘十一五’时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。

    按照房地产业界人士普遍的理解，套型建筑面积指的就是建筑面积（也是房地产市场上约定俗成的销售面积），它应包括楼房的公摊面积以及小区公共设施的公摊面积。要是按照这种理解，90平方米的套型建筑面积乘以75%———85%才是住宅的使用面积。但按照上述所提及的建设部官员曾阐述过的解释，套型建筑面积基本上就是使用面积的概念。这样，“套型建筑面积90平方米”的限定就有了一定的腾挪空间。

    再有，“70%的比例”的概念更为重要，究竟是具体到一个房地产项目90平方米套型面积的房子占70%，还是70%对各地区是一个总量的概念？如果70%的比例是对各地区一个总量的概念，那这里的可操作空间就会大大增加。站在开发商的角度来看，70%的比例是一个总量的概念无疑更符合市场的现实情况。因为，如果产品定位于高端客户的话，必然要做成大户型、低容积率的产品。而高端客户除了对住宅设计本身有较高要求外，对整个的社区环境以及业主的构成也十分看重。假如，一个项目中30%是面向高收入人群，70%面向中低收入人群，这个项目肯定没法卖。因为这是两类不同的客户群体，无法‘合并同类相’。问题的关键在于，有限的城市土地资源应该如何配置才算科学合理。

    从现实情况看，目前房地产市场的主要需求来自于两方面：改善居住类型和解决住房类型的两大人群。前者的市场需求是面积大、品质好的中高档类住房，后者的市场主要诉求是低总价的住房。“70%比例”的政策明显有向中低人群倾斜的意味，也是对以往各大城市房地产开发一窝蜂地建高档项目的矫枉过正。

    中国古代哲人老子有一句名言：治大国若烹小鲜。翻译成现代话说，就是治理国家像煎鱼一样，不可随意翻来翻去，否则鱼就要被煎烂了。

    客观地说，房地产新政出台后，购房者在观望，开发商也在观望。而房地产项目开发周期一般在两、三年左右，从这个角度看，开发商的观望等待有可能形成的市场供应短缺有一定的滞后性。因此，尽快将房地产新政落实到操作层面，应是目前政策制定者的当务之急。

【来源：中国证券报】