值得注意的是同地段的开发商在商品房定价时参考的不是当初拿地的成本价，而是最新的市场价格，新拍出的高价地必然会拉升同地段的房价。

“住宅保障体系、土地制度缺陷和税收制度缺陷三大问题不能同时解决，房地产的问题就解决不了。”5月29日，“国六条”细化政策刚刚出台，本报记者第一时间采访了中国社科院金融研究所博士尹中立，“房地产的问题需要房地产以外的多种手段来解决。”

土地仍是“坚冰”

“新一轮的宏观调控将有利于打击投资和投机性需求。”金地集团总裁张华纲在接受本报记者采访时坦言，但是，最根本的土地机制问题解决不了，房地产的问题就很难得到解决。

对此，首创集团总经理刘晓光持有相同观点，房价的问题归根结底是土地源头供给失衡的问题。

“土地是稀有资源，比如80%的人需要低价房，但是拿出60%的地作为低价地来供应是不可能的事。”刘晓光举例说明，比如，在北京，三环以内几乎没有土地，四环以内都很难拿到了。

政府要想真正实现70%中低价位房的土地供应绝不是一件容易的事。

尹中立的观点就非常明确。“这简直就是空话。”而记者在采访中也了解到，正是因为土地是地方政府的主要收入来源之一，所以地方政府对于“地王拍卖”才会乐此不疲。

“北京的房价这种涨法肯定是有问题，而地价难咎其责。”张华纲指出，5月24日突然叫停的南沙滩地块如果拍卖成功，楼面价估计应该在8000元以上，而4月25日，万科以16.6亿拿下的丰台万恒家园二期项目的楼面价则达到了4000元，同地段的商品房目前售价也就是6000元。

值得注意的是同地段的开发商在商品房定价时参考的不是当初拿地的成本价，而是最新的市场价格，新拍出的高价地必然会拉升同地段的房价，这甚至不用等到两年后万科项目的面市。

“深圳的房价是在报复性增长。”张华纲同样指出深圳高房价的地价因素。“目前，深圳基本上没有什么土地供应，每年大概只有100万平方米的供应量，但是，深圳房地产开发对土地的需求量却是900万平方米。”张华纲以金地梅陇镇为例，“1238套房子有1万多人排号，天天有人找我买房。人们担心买不到房子。”

用张华纲的话说，深圳房价“结果不正常，但是过程是正常的。”

“不解决土地供给机制问题，还会涨价，政策限制需求，只能改变老百姓的期望，观望一阵子后，没有解决实际问题的话，房价还会反复。”张华纲强调。

“如果一级市场还是政府来控制的话，政府也需要按二级市场的需求来供应土地，并且这个供应不要用价格来简单地决定谁得到这块土地，并且将每年的供地计划透明，让开发商知道我今年可以去什么地方拿地，而这个计划是一定可以实现的。”刘晓光指出，如果政府承诺又做不到，调控效应自然会打折扣。

机制缺陷没有解决

虽然，记者在采访中，有不少开发商还是看到了政策的进步性。但是，由土地供给失衡所引出的机制缺陷问题还是成为了众矢之的。

“按照发展商的角度来看，市场过热过火，肯定意味着下一步过低，所以政策在这个时候颁布肯定对市场会有一个引导作用。而新的宏观调控政策对于中海而言，不会有太大的影响。”北京中海地产有限公司副总经理欧阳国欣对于新一轮的宏观调控保持着中海惯有的一种低调，“对于宏观调控后中海地产下一步的发展，可能会更为理性。”

据了解，对于市场向来都很有研究的中海地产早已意识到供给失衡问题，并“先下手为强”，率先在产品结构上作了调整，北京中海城和中海天地项目都走了中小户型的路线。“之后，企业在拿地过程当中也会充分考虑到政府调整住房结构的要求。”欧阳国欣坦言。

即使如此，机制缺陷矛盾对于政府来说还是无法回避，而事实上，“国六条”细则并没有解决房地产业根本的机制问题。

“九部委细则的确比‘国八条’更加具体了，但是显然没有真正的突破。”尹中立指出，政策虽然规定，将营业税征收时间从2年调整为5年，但是，根本没有动用最有效的税收政策———物业税。“连二手房交易过程中20%的个人所得税在这个细则里也没有提及。”

“政府想根本解决住房市场不和谐问题，一定要完善住房保障体系。”尹中立继续谈到，“90平方米以下住房须占项目总面积七成以上是一件好事，但是，市场上大户型好买，利润高，开发商和地方政的为什么不做呢？如果不建立住房保障体系，最后又只有回到少数人占有房子，而大多数的老百姓依然买不起房子的状态。”

而据记者了解，实际上，早在1998年出台的23号文就已经提出了建立经济适用房和廉租房为主体的住房体系，但是，这么多年过去了，经济适用房和廉租房在市场中的份额依然是微不足道，“国八条”同样也提出了住房结构问题，调了一年，也不见太大成效。

“‘国八条’和‘国六条’实施的背景就不一样。“尹中立指出，“国八条”是在房地产投资过快增长的情况下制定的，手段还是比较严格的，但是“国六条”出台时，房地产投资增幅已经减缓。“国六条”不仅要稳定房价，还不能让房地产投资降下来，否则，与房地产相关的产业链就会出现危机。“这就决定了‘国六条’实际上是比‘国八条’更为温和。”

【来源：21世纪经济报道 】