"看得见的手"不敌"看不见的手""找市长不如找市场"的旧话，日前被业内人士重提。许多人郁闷：调控一直调到了户型，"看得见的手"是不是伸得太长了，难不成房地产市场要走回头路？其实如果不健忘，当年取消 福利分房、实行按揭优惠、启动房地产市场的，不也是这只"看得见的手"！问题不在于"中国式"的房地产市场上有没有"看得见的手"，而在于调控的目标能否实现。

　　"越调控房价越高"是许多人非常简单的批评。其实，一定不是目标有问题，而是技术上如何去实现。许多国家都有行政干预，只是更多使用的是经济的手段，让"看不见的手"做杠杆。

　　或许不成熟的市场就需要更多的行政力量，而我们的问题恰恰是政府的职能不到位，比如城市住房保障体系，比如土地的有效供应，比如城市的产业布局，等等。此次调控已然从调控房价转到了调控政府，我们更加关注：在中国这个成长中的房地产市场，如何将"看得见的手"与"看不见的手"握成合力，而不是互相叫劲。

　　赵晓（北京科技大学经济管理学院教授）曾任国资委研究中心宏观战略部部长、北京大学中国经济研究中心博士后研究员，被认为是目前国内最活跃、最有影响的青年经济学家之一。

　　从调控房价转向调控政府"国六条细则"带来了"三大转变"，即中国房地产发展理念与发展方向的转变、房地产调控理念与调控方向的转变以及房地产发展模式（游戏规则）与利益分配的转变。

　　过去两年多来，房地产调控理念和调控方向经历了一个曲折变化的过程。从121号文到新旧"国八条"，一开始调控的主要对象是房价，调控的取向是通过防范房地产泡沫来确保经济长期增长，体现的仍然是增长导向。但自《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》开始，中央逐渐强调各级政府负起责任。

　　然而，以往的调控由于主要针对房价太高可能造成的泡沫风险，不能够完全脱离增长导向的窠臼；此外，调控的方向主要是通过调控房价来让老百姓买得起房。但这样的政策思路未必有效。原因在于，即便房价已经调控到位，在中国目前两极分化的收入格局下，大部分的老百姓事实上仍然买不起房，也无法解决基本的住房需求问题。因此，更重要的方面是调控住房的供应，即要像社会保障、医疗保障一样建立起完善的城市住房保障体系。 以往的房地产调控还有一个缺点，就是总强调房价问题是局部市场而非全国性问题，这使得房地产调控不可能从根本上去关注地方政府的行为。而如果不改变地方政府行为，中央和国务院调控房价的"看得见的手"就必然遭遇多只看不见的地方小手的掣肘，最终导致房地产调控无法达到预期效果。

　　这意味着房地产调控理念和调控方向必须发生改变，政府超越房价调控转向分类供应住房。这次九部委的文件实际上已经从调控房价转向供应百姓所需要的住房，从重点调控市场转向了重点调控政府。

　　陈广宇（扬子基金北京代理处投资顾问）不是抑制房价问题，而是城市规划问题现在不是抑制房价的问题，而是一个宏观的问题，首先是规划问题--要打造什么样的生活模式？每个人是否都能找到适合他工作和生活的环境？这不是一个房地产部门的问题，而是整个国家规划的事情--经济发展模式和社会发展模式是怎样的，是发改委、规划部门应该关注的。

　　胡章鸿(大连万达集团北京总经理)成立于1988年的大连万达集团，是东北首批股份制试点企业之一，现已形成以住宅房地产、商业房地产、电影院线、高级星级酒店为四大支柱产业的企业集团。公司总资产约200亿元，年销售额突破150亿元。

　　政策出台前还需进行论证"国六条"的出台在意料之中，政策的取向和设计出乎意料，政府希望通过行政的手段来调整供应结构，但政策的切入点似乎不在情理，有些措施有待细化。政策的关键是能不能击中要害，能不能真正达到调控的目的。但抑制需求的做法不对，消费还是要鼓励的，现在经济发展的三架马车--投资、出口、消费，消费在相当时期内都要鼓励的。在现实条件下，作为一个市场参与者，政府如何把握一个合适的参与方式，需要摸索。政策出台前还需进行论证，虽然不能跟法律的严谨程度相比，但同样需要仔细斟酌。

　　尹哲（恒泰证券有限责任公司总裁助理）清华大学土木系本科，中国人民银行研究生部硕士，财政部财科所经济学博士，曾任湘财证券研发中心行业部经理。

　　供给结构问题急需政府解决以前针对房价的政策调控手段大多数是控制总量，而现在提出要控制供需，说明政策的思路前进了一步。然而，还是有个最根本的问题没有解决：房价快速上涨，哪些是市场的问题，哪些是政府的问题；供给结构的问题应该怎么解决，现在政府还是没有确切的想法。住房不是普通商品，人们对住房的需求跨度很大，从基本生活用品到普通商品，再到奢侈品，几乎都有对房产的需求。对于奢侈品而言，不管政策怎么控制，还是有人会买的，这是市场需求决定的；对于普通商品来说，"买什么样的房子"是居民对自己消费习惯的选择，作为开发商，其目的就是实现利润，他们是最贴近市场的人，每个开发商都会想，"我生产什么东西能卖出去"，这是不能由政府做主导的。对于基本生活用品来说，每个人都要住房子，一定是由政府掏钱，这是政府真正要管的，不可能由市场来解决。剩下的至多是政府调节，不要泡沫过大而产生经济危机。

　　茅于轼（天则经济研究所法人代表）著名经济学家，亚洲开发银行注册顾问。从1975年开始从事微观经济学研究。

　　市场的事情不该政府管2004年，股票价格大幅下降，在公众的呼吁下，政府出台了一系列的政策维持股价稳定。现在，房价上涨过快，民众又要求政府出面调整。在市民的印象中，价格是由政府负责的。而这样的事政府应不应该管呢？我觉得，不应该管，因为这完全是市场的行为。政府有些事情可以管，像国家安全、社会治安、税收、食品卫生、传染病等这些公共事业等，政府应该管。然而，经济是企业的事情，市场的事情应该遵循市场的规则，不应该由政府来做主。政府可以通过发布信息的方式来"引导"消费。

　　卢航（21世纪不动产中国区域副董事长）美国主要用调息来调控房价中国房价高的大环境是低息。美国的银行也是通过利息来控制风险。如果认为某个项目风险较大，银行可以提高对项目贷款的利息；而一旦贷款合同签订，银行就要按照合同根据工程进度拨款，所以只要项目开工，对消费者一般就没有什么风险了。

　　政府对豪宅其实没必要管。政府要管的，是老百姓用50万、40万的总价也能买到房子。有人把这比喻为"管炒菜的就行了，管卖鲍鱼的干嘛！"

　　王守元（北京富华永利实业有限公司董事总经理）稳定房价少不了政府宏观调控　市场经济也不能疏于政府的管理。由计划经济转到市场经济的时候，来京投资的越来越多。在大量资金和人口涌入的情况下，购房需求不断增加，房价上涨也就成为一种必然。关键是要加强管理。房价过高这个问题要靠全体社会的力量。

　　范吉生（山西光信实业有限公司总经理）经营土地的重点应为提供公共服务住房在一定意义上关乎国计民生，房价不能完全依靠市场规律来实现合理调控。因此，我本人非常支持和拥护九部委文件。解决房价问题是一个长期、艰巨的任务。一是政府必须采取强有力的措施完善住房市场，规范房地产市场；二是要加快廉租房制度建设，政府应该从一次性拿到的70年的土地收入中拿出大部分用于廉租房建设，建立相应的审核、监管、披露制度，真正解决好需要而无力购买的居民的住房问题；三是地方政府在经营土地问题上把重点放在提供公共服务方面，特别是在规划中，在发展区域目标的推进上，加大对该区域的公共交通、学校和医疗等方面的投入，给房地产市场提供一个预期房价的走向，并保持市场的平衡发展。

　　胡建新（招商局地产控股公司副总经理）招商地产是中国最早的专业房地产开发企业之一，2006中国房地产上市公司TOP10第二名。

　　建议外保温墙不计入面积九部委文件规定90平方米以下房型要占到70%以上，符合我国建设节约型社会的国策。很多住房建设存在铺张浪费现象，听说北京有一个小区，一套房子占据整座建筑的两层，达1200平方米，并且是在二环内。这是远远超过实际需要的做法，有钱也不应该这样。

　　90平方米在南方可以做出不错的三房，相比之下，北方住宅需要研究如何在实用、紧凑方面做得好一些。北方墙体厚，有一点难度。前年，我曾在建设部的会上提出外保温墙不要计入建筑面积，这样企业就会有积极性。外保温效果好于内保温，并且墙体相对薄，这样既可节约采暖能耗，又能省出占地面积。

　　陈穗建(中体奥林匹克花园管理集团总裁)先后出任广州奥林匹克花园总经理、上海奥林匹克置业投资有限公司、天津奥林匹克花园总裁及泉州奥林匹克花园总经理、惠州奥林匹克花园董事长等。首创"体育+房地产"的复合开发理念，并成功地将"奥林匹克花园"从一个地域品牌提升为全国知名品牌。

　　调整税收政策比调整户型面积更实际要想让房地产市场有序发展，当前的税收政策肯定要调整，只有通过税收才可以有效打击投机炒作行为！单纯通过调整户型面积不能彻底解决房价居高不下的问题，必须利用税收、土地、贷款等综合手段来理顺现有的产业结构，通过增加有效供给来平抑房价。

　　市场有其自身的运行规律。出现大量空置房的重要原因，是供给没有满足需求。其实从事房地产开发的人都很清楚，做90平方米也好，做100平方米或120平方米也好，肯定是要通过对市场有效需求进行调查来决定的，每个开发商都会对自己的投资负责，政府在这方面只能采取指导性措施，而不能越俎代疱做自己职责之外的事情。

　　政府应该解决的不是人人都有房，包括美国在内的发达国家也不是人人有房，"人人有房住"和"人人有住房"是不一样的。解决中低收入者的居住问题，政府有责任通过调整税收政策，利用土地和财政资源兴建廉租房。中国目前正面临着大规模的城市化，大量的农民工进城以后怎么解决居住问题？政府应该用廉租房制度来保障这些中低收入者的居住权。

　　这次房地产宏观调控对奥林匹克花园的影响不是很大。上海奥林匹克花园三期在6月1日以前90平方米以下的户型已经达到总量的50%左右。中体奥林匹克花园管理集团决策层的思路，就是在整个发展过程中避免盲目投资，将产品做好、做精才是企业生存发展的关键。

　　李湘雄（广州奥园复合地产有限公司总裁）公司参与开发的项目包括：广州奥林匹克花园、番禺奥园、南国奥园、南沙奥园、佛山奥园、顺德奥园华庭等。现任广东省房地产业协会常务理事、佛山房地产商会副会长、佛山市青年商会理事。

　　是干预还是引导？历史经验证明，税收政策对于调控房价的作用最为明显，"国六条"出台后，随着营业税免征期的延长，短期内房价还是会有所回落，市场交易情况又会步入"冬眠期"。政府强制性的调控政策在短期内会产生立竿见影的效果，然而，从长期来看，过多的干预将不利于一个行业的持续发展，政府还是应当致力于起到一个"引导和指挥"的作用。迅速遏制房价的飞速上涨是一件好事情，但同时市场交易量也出现了大幅缩水，其对市场的负面影响还是不容忽视的。

　　吴闻涛（浙江不动产中心秘书长）曾任智达房地产开发有限公司常务副总经理，上海万兴房地产开发有限公司总经理，嘉兴龙盛房地产开发公司总经理。曾开发项目：长沙咸嘉小区、山东西子城市花园、嘉兴华城左岸、宁波天子海大厦等。

　　交易的瓶颈可能不是房价在去年的一个月里，浙江的民间资金有600亿投到股市里，如果这些钱都投到了房地产市场上，按每平方米1万元来计算的话，可以购买600万套住房。一般来说，浙江每套房屋的平均面积大概是120平方米，总价是80万到100万。现在浙江的老百姓买房子不再是为了遮风蔽雨，而是为了改善生活环境。因此，在政策有限制的情况下，可能就不买了。这不是一种经济上的影响，而是一种心态上的影响。

　　王晨（戴德梁行研究顾问部助理董事）体制中的弊端才应该由政府来调节用市场的手段调节市场是最好的，而对于市场调节不能见效的、体制中的弊端，才应该由政府来调节。例如，把土地拍卖中的一部分利润拿出来，补人头也好，补砖头也好，反哺市场。

　　新加坡政府大力发展廉租房，土地卖出后，政府拿出其利润建廉租房，容易达到居者有其屋的目标。对于有钱的人，政府不限制其购买大户型的房屋，但是购房者要多交税，同时，政府会对其经济实力进行调查。对于经济实力不符合购买大户型条件的人，政府会严格控制其过度消费。从开发企业来说，如果企业存在囤房或者其它违规行为，政府也会对其有严格的处罚。因为新加坡有完善的法律机制，所以能够保证政策的顺利实施。

　　于今（东中西部区域发展和改革研究院执行院长）首都师范大学、广西大学教授，兼中国少数居族文物保护协会副会长。现阶段主要研究方向为：政策分析、宏观战略、科学发展观和区域经济、城市更新及国家哲学等。

　　德国的监管方式值得学习西方发达国家的政策不一定都适合我国的国情；然而在对房地产市场的监管上，政府作为市场的监管者，德国的做法可以借鉴。

　　德国有《经营法》和《中介及开发商法》以规范房产开发商的行为。这些法规对开发商在购房资金的使用、向购房者提供信息以及刊登广告等各个方面都有严格规定。

　　德国有专门的《房产中介法》规范房产中介的运作。此外，全国以及地区性的房产中介商协会有严格的行规，并向中介商提供业务培训。这在很大程度上保证了中介商的职业水平，也有利于住房市场的规范化。

　　房产在出售之前，一般都经过专业估价人员或机构进行鉴定。这些评估机构评估出来的房产价格基本都能比较客观地反映房产的总体价值，因而对买卖双方都比较公平。德国有专门的《财产估价法》规定这些房产价值鉴定人员的工作，对估价工作的程序和收费标准都有严格的规定。

　　德国是一个福利社会，根据居民工资收入的多少以及其他特殊情况，德国政府会对将要购房或者建房的居民提供数量不等的住房补贴，补贴期限为8年，每年支付的补贴最高约2500欧元。有子女的家庭买房还可以得到儿童买房补贴。此外，一些企业还给将要购房的职工提供比较优惠的购房贷款，以缓解职工购房的压力。

　　除了贷款买房外，收入较低的居民还可以购买政府补贴建造的住房，当然这些住房的质量要稍逊一筹。根据德国《住宅建筑法》，联邦和地方政府还有义务划拨专门资金用于建造住房，以满足居民、尤其是低收入者、多子女以及其他弱势群体的要求。

　　不过，德国有实力购房的人不足半数，大多数德国人还停留在租房居住的水平上。

　　我国的房地产市场的监管一定要以科学发展观为标准，重视城市中低收入家庭的居住问题。我国把住宅推向市场的出发点是没错的，是符合科学发展观的，但是推向市场之后，却缺乏配套政策，对社会各阶层缺乏针对性的对策，因此，不妨参考学习一下德国在这方面的调控思路和机制。

【来源：中国不动产报】