“六一新政”过后，国内有关部门和一些专家都在呼吁，应尽快出台针对外资进入中国房地产市场的限制政策，将外资购买国内房地产纳入资本金融项目交易的监管。近日，据相关人士透露，一项限制外资投资房地产的具体措施将很快出台，新政将从税收、外资比重、外汇管制等多方面予以限制 。

外资三大途径介入楼市

从数据显示，2005年我国房地产业与外资的合作项目2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。“外资大举进入中国，都是缘于对人民币升值的预期，一旦其认为升值已经透支，他们就会集体撤离，那时候中国经济将面临艰难调整。” 成都某银行相关专家说。

专家谈到：“目前外资进入中国房产业主要有三大路径。一是外资直接投资中国的房地产项目。”这虽然不是目前外资进入的主流途径，但随着房地产市场越来越规范，土地出让的透明度提高，通过这种途径流入的资金会越来越多，也逐渐受到一些海外资金的青睐。像印尼力宝集团对同源大厦的大手笔投资打造，也说明成都楼市正在吸引着海外资金的流入。

“二是一些外资倾向于大宗收购国内成熟商业物业，如写字楼、商铺、酒店等项目。”这部分外资大多由国外实力金融投资机构所操纵，购买中国主要城市大宗商业地产，并交由国际化的物业管理公司打理，其良好的租金收益以及由此产生的稳定现金流，都符合这些国际金融机构的投资理念。但由于这些机构多投资于商业地产的高端物业，客观上会拉高中国房地产的平均价格。

“第三类介入的外资实际上是海外民间资本。”比如在成都很多高档住宅都是新加坡人所买，致使部分楼盘价格飞涨，其实众多海外华人一出手就购置三、五套高档住宅的案例在成都并不罕见，而在北京、上海等地就更是不足为奇。这些外资购买房产，有的是出于自用目的，但大多数纯粹是投资。

除此之外，通过收购基金、银行信托等方式也是许多外资介入我国房地产业的途径。而在成都，房地产商一般会采取与外资联手的方式进行开发。

政策四大方面遏制外资炒房

目前，国内不断出台政策以限制房地产的发展和投资，但对外资却并无配套措施。西南财经大学党委副书记、教授杨继瑞认为：“房产投资跟金融投资息息相关，政府应加强对其动态宏观的调控。例如，加强对其开发项目的调控，使其与国家各项政策步调一致；相关部门要注重外来资金的动向，防止‘热钱’的流入和抽出；还应注重其品牌”。

同时记者从相关部门获悉，即将出台的遏制外资炒房政策将主要包括四个方面：一是税收措施，比如调整对进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等优惠；二是对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制；三是从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施；四是在外汇管制政策上，区别对待外国非居民个人和外国非居民法人，但外资的自住性买房应不在限制之列。

【来源： 成都晚报 】