“银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期，在市场低迷的情况下，我们判断个人住房按揭的风险可能会更高。”6月30日，在博鳌21世纪房地产论坛2006届年会上，来自银监会政策法规部的代表徐立军说。他以上海市为例，上海2006年一季度个人住房按揭不良贷款的数据比去年有所提高，不过他没有透露具体的数字。

徐立军的发言内容是银监会近期对房地产市场和房地产信贷的研究成果之一。他首先分析了部分地区房价增长过快的原因。一是因为住房供应结构不合理，中低价位的经济适用房供应不足。据国家统计局的数据表明，24个大中城市里，每套120平米以下的房屋占商品房面积的比重还不到50%。

“第二是地方政府调控的力度不够。”徐立军说。一项调查表明，2001年到2003年，地方政府的土地出让收入高达9100亿元，土地已成为地方政府的第二财政。据测算，在整个房地产的建设和交易过程中，政府的收入占到房地产收入的30%-40%。

由于国内还没有统一的房地产市场信息披露制度，少数开发商和中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实销售信息，恶意哄抬房价。还有的开发商囤积土地和房源，人为造成市场竞争，诱发房价短期内非正常上涨。

而境外资金对房地产市场的介入也已引起银监会的高度关注。

今年一季度有190亿美元的境外热钱进入我国投资市场，其中有相当部分被投入了房地产市场。有关部门曾经预测，在此情形下，如果不采取措施，按一季度流入热钱推算，全年热钱流入将在800亿美元左右，大大超过2005年的水平。

徐立军说，从2001年以来，企业自筹资金增加，银行贷款在房地产投资资金的比重逐年下降，“但去年下半年以来，趋势发生了变化”。

引起银监会高度警惕的情况是，今年一季度，伴随着部分地区房地产市场过热，房地产贷款的增幅使得比重有所增加，直接来自于银行贷款的资金占40%左右，比上年回升了约10%。

银监会有关部门认为一方面是由于去年的房地产走势不太好，各银行的信贷增长都偏缓，今年会有一定程度的释放。加上多家银行把战略目标定位于向零售业转轨，个人住房按揭贷款就会有所增加。

另一方面，由于各家商业银行面临激烈的竞争和不断增长的市场风险，在房地产信贷和个人按揭方面表现出比较强烈的进取态势。“我们对2006年房地产信贷市场的判断是，信贷市场的竞争力会更加激烈。”徐立军称。

为防范房地产信贷的风险，银监会主席刘明康此前已提出，适当增加房屋开发类贷款的风险权重，对个人抵押房地产贷款的风险权重维持50%不变，对公司类贷款和个人其他类房地产开发贷款可从目前的100%提高到150%-200%，以提高房地产开发贷款的资本占用。

此次，徐立军则提示商业银行，任何行业都有周期的波动，房地产的周期也不可避免，银行的信贷要跟周期结合，这对银行是一种考验。同时，银监会会有针对性地调整房地产信贷规模，控制银行体系的风险，并希望通过这样的手段降低行业发展的周期性波段，保证房地产业在相当长的时期内可以得到健康有序的发展。

【来源：21世纪经济报道 】