——访中原集团主席施永青

　　“现在宏观调控的效果已经开始显现，最先反应的是成交量开始下跌，那么接下来 房价也会随着发生变化。预计未来房地产3－6个月内地主要一、二线城市楼价将可能下降10-15％，相信连目前叫价企硬的豪宅也不能幸免。”中原集团主席施永青在6月29日接受记者采访时表示，若现有的宏调成效不明显，中央将进一步推出更严厉的措施直至宏调明显见效。他建议，内地可效仿香港，收取“空置税”解决房地产投资囤积居奇的问题。

　　交投量降低，楼价有望下跌

　　6月22日，鲜有露面的施永青为中原地产全资子公司——森拓普顾问有限公司内部高层培训而前往深圳，利用午休时间接受记者访问。

　　“国家宏调是为将过多流向房地产领域的资金转移到其他产业，改变国内目前资源错配的局面。”施永青认为宏调的原因是国家要控制流向房地产领域的资金，唯一的办法，就是不让房地产升值。如果此次宏调效果不理想，国家的进一步措施只会比目前更为严厉，直到影响到房价跌至资金不再敢轻易进入房地产领域。

　　“国15条”已经开始显现作用，首先体现在交投量下降。

　　从中原中国对北京、上海、广州和深圳四大城市的统计数字来看，这四大城市的看房量在此次宏调期间均出现下跌8%至60%，其中以2005年楼市升幅最大的深圳看房量下跌最大，达60%，而放盘量除深圳上升20%外，其它的三个城市均出现下跌，成交量亦是深圳跌幅最大，高达50%。

　　预计6月交易量仅8000多万人民币，比4月份减少6000万。施永青解释说，因为过去一年多深圳房地产的投机及投资盘较多，因此对宏调措施特别敏感。相反，去年受上一轮宏调影响较大的上海，新一轮宏调对其影响相对较小。

　　由成交量下跌开始，接下来宏调下一步的直接反应将会体现在房价的变化上。交投量降低，楼价便有望下跌。施永青预测，未来3－6个月，内地一、二线城市的楼价将降低15％。

　　虽然目前北京和广州二手楼叫价反而分别轻微上升2%和3%，但预计未来两个月内将难逃下跌的命运，相信连豪宅也不能幸免。

　　“宏调成效应该会于6月下旬开始较明显出现，而整体房价在未来两个月将下调10%至15%。”施永青分析说，这种预测基于去年宏调对上海楼市的影响情况，即在调控政策推出一个季度后其对房价的影响达到高峰，上海房价约下调了10%至15%后才回稳。

　　中央对房产市场调控的决心很大，但目的是为了保持稳定。然而，如果没有产生相应效果，不排除未来中央会推出新的调控措施。

　　施永青将宏调比喻为“郎中下药”。“下的药不多，没有作用；下的药过猛，可能中毒。”

　　“如果这种政策长期发挥作用，一定会成为外资进入中国房地产的一道障碍，国内要做的应是严格控制银行贷款，国有资金不流失就好。而对于外资，应持欢迎态度。” 施永青坦言，此次宏调直接影响了外资的进入。

　　宏调影响下，外资和港资房地产商进入内地市场步伐开始放缓，但有实力的外资，还是会趁宏调低潮时入市，并不会因为宏调措施而放弃长线投资的机会。同时国内房地产业应该无惧外资或港资房地产商进入，要做好与外资房地产商同台竞争的打算。

　　“我个人认为解决资金过多的最佳方法是引导他们重回实体经济，设法让更多社会基层也可以分享经济增长的好处。” 施永青说

　　建议征“空置税”

　　对于“国15条”中“90平方米以下住宅占商品房总量的70%”这一条款，施永青认为，若豪宅供应量下降，价格必然上涨，所以这一条款应该针对整个城市而非一个项目，“一个城市需要有豪宅区”。

　　中国现时的房地产过热问题，成因是资本积累过多，而需求却因分配因素而无法同步递增，以至闲资无法重投实体经济，只好在房地产市场流窜。

　　面对这种形势，增加供应是没有意思的，因为建得再快、再多，也不一定可以满足这些闲资的胃口。况且，这些只属投机性的需求，而非用家的需求，建多了只会造成浪费，对经济发展没有真正的好处。而且这种做法费时太长，不能用来救急，短期而言可考虑征收空置税——凡空置，不自用又不出租超过半年以上者，就得收取一定的空置税。

　　“我认为最有效的方法是在内地征收物业‘空置税’，可效仿香港，抽查电力、煤气使用情况，了解是否有人居住。”施永青如此建议，如从07年1月开始控制六个月的物业，征收部分税收。使得投资者不得不将物业出租或出让，满足市场用家的需要。这种税最好不要即时生效，半年后开始执行也未迟。这样市场上可供出售或出租的盘口就会立即增加，租金及楼价都会因此而往下调。只要价格下调了，资金就很难流入，如今的高温楼市就可得到适当的缓解。　

【来源：中国房地产报】