房地产调控现今显得如此曲折和吃力，国家尤有矢志不渝的信念。奇怪的是，一些市场人士非但没有看到存在于市场中长达20多年的各种隐患和危险，也未能洞悉调控正使市场向积极方向推进，反而对调控持怀疑猜忌态度。

应该看到，在近两年的调控之下，房地产市场正逐渐由权力性市场、卖方市场向需求性市场、消费市场有序地过渡。如果国家的五年国民住房战略规划（国六条、国十五条）可以持续顺利地推进，一个业已畸形、扭曲的市场定然会得到根本性修复和扭转。

在市场中，虽说买方的意愿和行为（市场意志）应能决定市场的走势，但体现在房地产市场中却不尽然。中国房地产市场目前在很大程度上仍是受开发商和一些利益团体操控的单边市场格局。因而，打压房价、打击投机、抑制投资膨胀等治标措施并非宏观调控的本质或核心意图，宏观调控最终是要使市场顺应广大居民的消费意愿，使消费意愿主宰市场并推动市场发展。是什么原因形成的这一种市况？为什么屡次房地产调控都收不到明显成效？问题的实质就在于屡次调控机制都是在计划框架内或半拉子市场化基础上运转的，在市场集权制过程中，没有注重培育消费者市场，没有壮大多元化主体，以致调控失灵或失效。

1980年之前的30年间，计划经济阻断了商品自由流通，一种管制性垄断的计划内分配机制主导着国民经济与社会生活，各项消费要素几乎均由配额性供给。这是一个住房资源极度短缺的年代，城市人均居住面积不超过8平米，严重压制了消费需求。当住房生产机制向市场化转轨时，突如其来的住房需要迅速释放。这时候，大抵因为一个供不应求的基本前提，才出现了商品房预售制，开启了一个工地未开挖，凭图纸也能卖钱的时代。这时候仍不是纯市场运转，而是计划经济与市场经济并轨运行。这种半拉子市场化遵循的不是市场意志，经营权力才是其唯一核心要务。虽然我们不能说市场经济就与权力毫无瓜葛，但市场经济不是以权力为运转核心的。计划或半计划市场则不同，它始终需要权力来维系一切，权力成了规则，替代了规范。而这些权力有一些可能是来自政府的，有一些则可能并未经过公众授意，只是来自于个人的。

由此又发现，20多年间，我们所追求的住房市场化结果，只是权力高压下的计划市场花费高代价培养起了一支开发商队伍。现在所有的开发商，都与权力有着这样那样的亲密关联。因而一开始，开发商的意志就取代了市场意志。多年来，问题一直未得到彻底调理，单极的卖方市场、普遍的信任危机、居住资源分配不均、供需结构与关系双重失衡等问题现今仍在反复发作。

新的国民住房五年规划正努力改变这一切。透过政策可以看出，未来五年国家会重点培育、扶持消费者市场。今后权力性市场如何向消费性市场转变，市场意志如何取代开发商意志，关键还在于此。据此考察，今后的市场大致将朝着两个方向发展：一是民主自由；二是公平效率。民主自由是相对消费环境而言，公平效率是相对住房分配机制而言，二者又都是建立在市场意志的基础上的。今年的全部决策若能被行之有效地执行和灵活运用，相信未来五年会是中国房地产市场的一个重要且富有实质意义的转折阶段，这个转折阶段的表征是，市场意志决定一切，它将取代土地、资金等一系列市场核心要素，成为开发商发展的唯一资源。广大消费者认可的，就会有存在空间，反之则会遭到遗弃。当政府构建起一个博弈环境后，所有的规则将不再由开发商与利益团体主导，消费者将获得完全独立的主体地位，并与卖方展开博弈，卖方利润的获得首先必须服从于买方利益的完整性和最大化，否则就可能被迫出局。这时候市场化转轨才是真实的转轨，围绕着市场意志，社会资源将通过有序合理的途径获得分配与使用。权力将逐步从市场中淡出，代之以宏观的政策指引，土地、货币、规划等决策资源也将被调整到位。可以说，力量均衡对等的博弈将使市场走向一个更加公平、公开和公正的方向。