给“个税”算笔明白账（资料表格）

　　进入8月，京城楼市调控氛围依然浓重：限价房用地即将入市，二手房交易的个税与过户挂钩的政策开始实施……，一系列调控政策在打击了投机行为的同时，也让不少购房者加入“观望”行列。随着“金九银十”销售旺季到来，观望气氛能否消散，成了人们关注的焦点。

　　限价房难抑房价

　　“如果单从房价上考虑，我肯定会首选限价房，毕竟它比同区域的

　　一项网上调查显示，与小陈持有同样想法的购房者不在少数。83.53%的人在限价房推出后推迟了买房计划，65.81%的人认为限价房会成为抑制房价的主体，52.08%的人相信京城6块限价土地上市后会使房价下跌。尽管该调查的权威性颇值得怀疑，但从一个侧面也说明限价房的推出使楼市上空又增加了几许观望的“浮云”。

　　限价房主要是各地政府根据“九部委细则”推出的，即中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的基础上，以招标方式确定开发建设单位。一句话，限价房就是由政府限定价格的中低价位商品房。

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平认为，限价房的推出是一系列宏观调控措施中的重要节点，它把对土地供应、房价和购房者需求的限制结合到了一起，必将对市场产生很大影响。不少购房者因为限价房而选择观望，是可以理解的。鉴于限价房的特殊定位，邢亚平认为有必要进行封闭式运营。首先应对购买人群进行限制。政府应当设置一个比经济适用房购买人群标准更严格的标准并严格执行，实现限价房被赋予的部分社会保障功能。其次是确定合适的房价。政府应当在综合考虑土地成本、该区域商品房平均价、开放商一定比例的利润等因素后确定一个合适的价位。另外，应当不再允许限价房再上市，因为如果允许再上市的话，其低价必将引来更大的投机。

　　目前，各地政府对限价房的实施细则正在研究当中。有专家称，市场对限价房的期望很高，政府应制定好各项配套政策，不要仓促推出限价房。除了如何进行市场操作，如何定价等具体问题外，限价房是否会沦为变相的经济适用房，也成了人们争议的焦点。某证券公司房地产行业研究员认为，限价房实际上就是变相的经济适用房，经济适用房现在具有的一切毛病，限价房也将不可避免地“患”上。

　　对于限价房对房价上涨是否有抑制作用，不少专家表示，相对于巨大的需求量而言，小规模的限价房无疑是杯水车薪。邢亚平说，限价房对房价要起到平抑的作用，必须要有一定规模的量，而这个量的实现基本上是不现实的。因为限价房使政府让出了较多的土地溢价收入，开发商的开发利润也被控制在较低比例上。社科院金融所专家易宪容认为，政府限制房价的行为本身是违背市场经济原则的，限价房不可能在房地产投资过猛的情况下起到拉低房价的作用。

　　目前，北京即将推出的两块限价房用地之一的广渠路地块，由于地理位置好和周边高档楼盘多，即使房价比周边住宅均价低15%，广渠路限价房价格也至少在8000元/平方米左右。事实或将说明，限价房不是经济适用房，也不是低价房。

　　二手房个税刺激观望

　　在限价房推出等因素的综合影响下，一级市场的观望气氛挥之不去；二级市场在营业税征收变更和个税强制征收等政策下，也暂时走入了“冰封期”。多家二手房经纪公司均认为，108号文更加细化了，更具有操作性和可执行性，在当前房地产宏观调控力度颇大的背景下，此次个税征收不可能再像以前那样“半途而废”。

　　我爱我家公司一位专家指出，个税强征政策秉承了营业税征收范围从两年延长为五年的政策思路：希望能通过在二手房的转让环节增加税收，来减少投机炒房行为的获利空间，抑制投机需求，并通过抑制此类需求来降低一手房需求总量，缓解一手房房价上涨过快的势头。

　　中信证券房地产研究员段海瑞认为，房地产的一、二级市场应该是联动的，不应该为了限制投机而限制交易，也不应该为了抑制对新房的需求而牺牲二手房市场的活跃性；他主张采取盘活存量、限制增量的方法来发展二级市场。

　　争论犹响在耳侧，市场已做出强烈反应。据信一天房地产经纪公司统计，新政前几天的集中过户量激增，不少交易者都争先恐后赶抢“末班车”，海淀、朝阳等区的完税量是平时的五六倍；而在8月1日新政实施后，完税量便大幅缩水，回到甚至是低于平时水平。杭州、上海等地也出现类似现象。

　　业内专家预测，市场在短期内将会出现观望情绪，交易量有所下降，并有可能出现业主“转售为租”和“税费转稼”的现象。由于目前北京二手房市场仍然是一个房源偏紧、供不应求的卖方市场，且过去一段时间内二手房与一手房市场一样，价格涨幅较大，因此，在个税新政实施后的一段时间里，业主与客户都将持观望情绪，部分业主将产生“转售为租”的“惜售”行为，部分购房者也将在“税费转嫁”的压力下而选择租房。

　　观望之下的“转售为租”会否对租赁市场产生较大冲击？链家房地产经纪公司市场总监认为不会。他解释说，北京租赁市场每年交易量约80万套，而二手房市场每年交易量约7万套，就算这部分房源全部投入租赁市场，也不会对原本就供大于求的租赁市场造成较大的冲击力。信一天房地产经纪有限公司市场部负责人罗煜同样认为，租赁市场不会因为二手房个税征收而受到房源增多、租价下降的影响，但不排除一些特殊地区租价的上涨。比如，望京地区受个税政策影响的房源就比较多，其租赁价也许会下滑。

　　房价仍在上涨

　　观望气氛在一二级市场密布，并不意味着市场停滞不前，从一些市场数据来看，市场仍在观望中缓缓前行。

　　北京市房地产交易管理中心的统计数据显示，自“国六条”新政以来，市场交易除了在新证发布后的两三天比较低迷之外，其他时间总体上说还比较正常，与新政前的交易水平大致相同。住宅期房日均销售量在7月为441套，略低于“国六条”前5个月的日均448套，也低于6月的日均474套。

　　业内专家分析说，新政已给市场造成了适度紧缩。“90平米”和“70%”的规定对房地产市场的供求起到了双重调节，二手房个税的征收又间接刺激了这种观望。在国土管理部门等相关机构尚未就此类土地的出让拿出“细则”的情况下，下半年的土地供应将受到影响，并进而影响到明年的商品房供应。

　　数据显示，截止到2005年底，未形成实际住宅供应的土地面积约为4000公顷，约占已出让住宅土地面积的53%。规划住宅总建筑面积约为8000万平方米，其中2004年已供用地但目前未形成实际住宅供应的规划建筑面积约为4500万平方米，占2002年到2005年未形成实际供应的住宅规划建筑面积总数的65%。

　　在后期供应减少的情况下，现有楼盘价格走高已是必然。

　　在崇文门地区的“富贵园”楼盘，记者看到，尽管看房的人不多，但售价却涨得颇快。一位售楼员告诉记者，该楼盘还有九十套左右的房子，均价在13500/平米，而两个月前的均价还不到13000/平米。

　　国家统计局的数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平；深圳和北京涨幅达到两位数，分别同比上涨14.6%和10.1%。今年上半年除上海之外的大部分热点城市，房价都没有下降的迹象，专家认为这与政策的延后性有关。易宪容认为，政策要起到效果至少要等一两年，此外，还得考虑是否有“政策折扣”的现象。

　　不少专家预计，本轮房地产调控的相关政策大部分已出台，政策的日渐清晰将使市场走势日益明朗，再加上购房者消费心理的初步成熟，房价将稳中有升，升幅趋缓。这样的话，楼市要在今年的“金九银十”走出观望还是有很大希望的。

△不少专家预计，房价仍会稳中有升，但升幅将趋缓

【来源：中国证券报】