加息、加强银行业金融机构的房地产信贷管理、严把外资进入国内地产的闸门……近一段时间以来，中央有关部门接连祭出一系列房地产金融政策。

宏观调控逐渐深入，房地产的金融环境也随之日益趋紧，不论是主流的银行贷款还是次主流房地产信托都相继提高了准入门槛和资金成本。于是，“融资”就成为当前房地产开发商们最急于解决的问题。

8月24日，五合国际集团、上海五合智库联合在京发布了《2006中国房地产投资报告》(以下简称《报告》)，对转型时期的房地产融资渠道进行了解析。

融资渠道没有打开

“今年的房地产行业是一个政策频出的态势，在产品、金融、信贷等涉及房地产行业的各个方面，都做出了相应的约束和控制。”五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅把今年我国房地产市场到目前为止的政策环境看作是“政策风暴”。

在这样的政策环境下，房地产金融政策紧缩所带来的困扰开发商们的资金问题仍然存在。由于以往融资渠道过于单一的状况没有被打破，当前的房地产资金市场还是处于相对比较吃紧的状态。

一个值得注意的现象是，在近两三个月，市场上出现了一股“上市风潮”。“我们可以看到有几个典型的案例，像世茂、绿城、保利、万达等等。其中有成功的，也有失败的。上市模式也有两种，一种是企业上市，一种是物业上市。”

邹毅认为，现在很多房企在上市之前，都遇到了决策的问题。“把物业打包上市还是把企业打包上市，还是两者结合起来做？”实际上，这两种融资渠道有着不同的特性:物业上市关注的是物业价值、物权和未来的租金收益；企业上市则看重企业的盈利能力、企业产权和企业价值。这样的不同点导致在上市风潮中，企业需要进一步的思考采取哪种渠道做上市更适合。

尽管根据目前的政策环境，诸如房地产信托乃至上市融资等都有不同程度的解冻，但是相对于银行贷款来讲，这些方式目前还没有成为房地产融资的主流，因此应该说新的融资渠道并没有被打开。

《报告》总结四大趋势

在对房地产的产业环境做出上述分析之后，该如何看待中国房地产业未来的发展趋势，《报告》从住宅地产、商业地产、旅游地产等几方面进行了详细的阐述。

首先在住宅地产方面，其作为整个行业逐步转向成熟的市场，很重要的趋势就是品牌化的扩张。“我们可以看到像万科、阳光100等一些著名的企业、著名的品牌，在国内本身的品牌溢价以及品牌价值得到越来越大的提升，这就是品牌化扩张的态势。”

其次，在商业地产市场方面，《报告》认为支撑我国未来两年商业地产市场增长以及良好发展的基础在于商业尤其是零售商业。从零售业最近几年的发展曲线可以判断出，在未来五年内，整个商业地产市场应该会保持良好稳定的增长。有商业做支撑，商业地产在需求总量上应该是进一步扩张的态势。

此外，旅游地产市场此前作为房地产市场并不特别重要的产品，没有得到房地产商的重视。但是随着国内城市土地越来越稀少，开发企业越来越多地在郊区甚至在一些偏远的地区拿地，这样的项目只能朝着旅游地产的方向发展。五合智库的研究发现，越来越多的主题公园项目在国内市场出现。由此，《报告》认为新型的主题公园的热潮将是旅游地产发展的一个新方向。

结合对住宅市场、商业地产市场和旅游地产市场的大势分析，《报告》总结出了未来房地产市场纵深发展的四大趋势:即产品金融化、企业规模化、产品功能复合化和产品专业化。

多种渠道可以借鉴

认清了行业未来的发展趋势后，制定出适合的企业战略就显得异常重要。“在当前政策频出、市场环境波动的情况下，该如何制定企业战略，这需要系统的思考和分析。”

邹毅认为，首先必须要了解当前房地产政策的变化，包括产业政策、宏观经济政策、金融政策等，这些政策指标对于房地产企业来说，将是直接影响到企业的资金成本、企业未来产品销售的市场需求等的重要指标。“因此，我觉得首先应该据此建立一个市场监控体系。”

在这样市场监控体系之下，邹毅建议相关企业可以考虑企业模式的转化。“从开发型转变为投资型，还是开发型中专注某一细分市场？”邹毅表示，这种战略的制定是结合企业本身的价值、资源、长处、弱点等制定出的量体裁衣的战略。

此外，邹毅认为，在未来金融创新将是会影响到房地产市场格局的非常重要的力量。“这种力量会随着调控政策以及金融体制的调整，给房地产市场带来相应的机会。”例如:未来中国本身的Reits(房地产投资信托基金)会不会上市；信托作为融资渠道会不会进一步突破以往的市场格局，获得大幅度的发展等。“这种创新型的金融环境和产品，都会给房地产企业带来意想不到的结果。”

而在房地产企业的融资战略方面，“虽然当前整个房地产的融资是以银行为主体，但是我们还是有很多融资渠道可以借鉴。”如信托基金、企业债券、上市融资、合作开发、委托贷款、典当乃至产权交易都是可以利用的一些新型的融资渠道。

【来源：北京晚报】