尹中立，1967年生，毕业于中国社会科学院研究生院，获博士学位，副研究员。现任中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。曾就职于商业银行、证券公司、上市公司等。长期关注股票市场和房地产市场。有丰富的金融实践经验和扎实的理论功底。

    1月15日-1月21日，新浪财经把一周的时间留给尹中立。----编者按

    国六条之后的房地产政策走势分析  1月16日星期二      

    从2005年至2006年这一年多时间里，房地产政策层出不穷，从“国八条”到“国六条”等，让人目不暇接。无容置疑，政策对房地产市场的影响是巨大的，正确把握房地产政策的未来走向不仅对从事房地产投资的人事有战略意义，而且对从事证券投资乃至专业的商品期货市场市场投资者都有很重要的意义。笔者特此对房地产政策作一梳理，以期抛砖引玉。 

     一、政策回顾

    要分析房地产政策变化，应该从1998年说起。自1994年6月后，至1998年之前，我国对房地产市场的发展一直是限制的，其原因是上个世纪90年代出现了那一轮经济过热的直接原因是房地产投资的失控，出现了局部城市的房地产泡沫。因此，从1994年开始的宏观调控将房地产列为重点，从那以后，不仅房地产企业的银行贷款受到严格的限制，而且房地产公司的上市基本上被禁止。

    但1997年的亚洲金融危机使国家对房地产的政策发生了很大变化。在亚洲金融危机的冲击下，我国的出口受到了沉重的打击，经济增长遇到了前所未有的挑战。为了扩大内需，政府采取了一系列手段刺激住宅需求，出台了23号文件，以前所未有的速度推进住房制度改革，对住房消费进行金融支持(鼓励住房消费贷款并实行利率优惠)和税收政策优惠(住宅的转让暂免营业税和所得税)。

    2003年6月份以后，宏观经济发生了变化，由通货紧缩变为有通货膨胀的趋势。因此，房地产政策也开始发生变化，由鼓励房地产投资变为控制房地产投资。2003年6月人民银行出台了121号文件，开始对房地产投资进行控制，其手段是收缩银行对房地产公司的开发贷款。但此文件遭到了市场的强烈反对，为此，国务院在当年的8月出台了18号文件，重申房地产行业对国民经济的重要性。上述两个文件反映了房地产商对政策的游说作用，同时也反映了中央对房地产市场是否过热的判断还不十分肯定。

    2004年，投资增长一直在高位运行，但国家并没有对房地产行业采取进一步的调控措施，只是采取了提高银行存款准备金率等金融紧缩措施。但期间的房地产价格的过快上涨使舆论压力越来越大，尤其是上海等城市的房价呈两位数的上涨，促使决策者下决心对房价开始调控。

    2005年3月份出台的总理工作报告中明确提出“2005年物价工作重点之一是抑制房价的过快上涨”。2005年3月17日，两会刚刚结束，人民银行宣布取消住房抵押贷款的优惠利率，3月27日出台了“老国八条”(该文件没有向社会公开)。从4月份公布的数据看，上海等城市的房价出现加速上涨的趋势，严峻事实促使国务院于5月初出台了“国八条”。

    但让中央和国务院没有想到的是，在国八条出台之后，房地产市场只出现了短暂的观望，部分城市(主要是深圳、北京、广州等)的房价从2005年10份开始出现补涨行情，从2006年第一季度统计数据看，不少城市的房价上涨出现了两位数的上涨，尤其是首都的房价出现了17%的涨幅，使政府的压力迅速增加。于是出台了“国六条”以及配套的其他政策。

    二、国八条为什么没有起到预期的效果？

    国八条出台之后，上海等城市的房价得到了遏止，但北京、深圳等城市的房价却出现了较大幅度的上涨。为什么会出现这样的局面？我认为主要有以下两个原因：

    1、部门之间的博弈和地方政府的阳奉阴违使房地产政策难以落到实处。2005年中央针对房地产行业的政策调控或许是经济领域有史以来规模最大的一次多个部委之间的协调工作，取得了不错的成效。但应该看到不同部门之间的利益协调是很困难的。本次调控虽然艰难地实现了协调作战，但最终仍无法摆脱行业利益的桎梏，如何协调管理，即便在调控过后，也是房地产市场的多个主管部门需要长期面对和解决的问题。

    这场利益的博弈还包括地方政府，不少地方政府在执行房地产新政时阳奉阴违。例如，国八条中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房的比例，但统计结果显示，2005年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了；按照规定，出让的土地必须在两年内开发，否则要收回，但该政策也无法得到落实。地方政府以及地方政府的官员与房地产市场之间的利益关系是十分复杂的，这是分析房地产政策效果的关键。

    2、人民币升值预期使金融政策无法得到有效施展。在房地产调控中，金融手段包括利率、信贷、首付比三个方面，在资金过剩的背景下，这三个方面对调控的作用都十分有限。

    第一，利率。从2004年10月至今，央行对利率进行了三次调整，总体上提高利率。但是，在人民币升值的背景下，利率上调的空间非常有限。2006年4月，央行提高贷款利率的同时保持存款利率的不变，说明了人民币升值的预期对利率有很大的制约，道理十分简单，如果存款利率上升，就会有更多的国外热钱涌入中国，人民币升值的压力就会更大。因此，利率的操作空间是十分有限的，通过大幅度提高利率的方法来遏止住房价格是有难度的。

    第二，信贷。通过贷款条件的限制来调节房地产，看似很好的办法，但在房地产市场却会失灵。因为对于银行来说，房地产贷款不仅是利润最高的贷款，并且风险也最小。在利益的驱动之下，希望通过卡紧信贷关口，难以真正实行。即使国内贷款紧缩，国外的游资也会进入中国市场。

    第三，首付比例。最近，有媒体报道说央行准备提高首付比，将首付比提高到五成，随后，央行出面澄清，没有此计划。我国的首付比大多数在三成，这是比较合适的比例，再提高的难度很大，如果老百姓在三成首付比的情况下都买不起房子，那么将首付比提高就更加买不起房子了。除非实行差异化的策略，对于大户型和多套住房实行高首付比，这是可行的。

本新闻共2页,当前在第1页  1  2