●房产市场有求必应自难涨价

    ●低端住宅紧缺导致房价攀升

    ●政府要鼓励多建造普通住宅

    ●限期收回开发商的逾期贷款

    中国房价一路走高，原因纵有千条万条，而最根本的，一定是房屋供给不足。假如房产市场有求必应，房价怎会涨上去？

    近来舆论差不多一边倒地口诛笔伐，指责房产商哄抬房价。于是，要求公布开发成本、反对暴利的呼声不绝于耳。消费者希望房价回落自不必说。但要指出的是，这种指望公布成本打压房价的想法，是隔山打牛，开错了药方。

    本人与房地产商绝无瓜葛。所以这么看，是因为按照经济学理论，价格并不完全取决于成本。

    研读经济学数十年，没见哪家经济学讲，低成本商品只能卖低价。日常生活里，低成本高售价的例子多的是。我曾参观一家成衣厂，原来一件衬衣不过百元，后与港商合资，打上“金利来”商标，价格陡涨至500多元。是成本增了5倍吗？非也。“文革”时期的邮票，当年8分钱一张，今天卖一百元，成本未变，价格却涨了千多倍。

    当然，按成本加成定价是有的，不过得有个前提，那就是商品短缺，供不应求。经济学说，市价要由供求双方定。但若从卖方看，定价必会考虑成本，蚀本的事没人肯做。问题是，厂商按成本加成定价，若消费者不买，价格也就形同虚设。反过来，假若商品奇缺，求之者若鹜，厂商也绝不会拘于成本，有钱不赚，天下没有这样蠢的商家。

    我推测，要求公布开发商成本的用意，无非是说当下房价相对成本过高了，政府应该反暴利。但专家学者中有谁说得清楚，价格高出成本多少算暴利？是40%，还是60%？若把利润超出成本60%视为暴利，那么要反的，恐怕就不只房地产一家。

    高科技如生物制药，传统产业如餐饮，高出这个比例的应该不少，难道要一杆子打倒一船人？再说，若不允许企业以小博大，那么科技创新动力从何而来？

    对居高不下的房价，我的看法，症结不在暴利，而在供求。供求原理说，供不应求价涨，供过于求价跌。

    电冰箱的价为何不涨？电视机的价为何也不涨？答案只一个，就是这些产品供应充足。记得当年广本轿车新上市，也曾一度炙手可热、价外加费，可后来随着生产量逐年增加，价格还是降下来了。

    供应充足的商品，价格不可能持续地涨。可有统计数字说，国内房市目前空置率达26%，积压面积过亿平方米，这说明房屋并不短缺。既如此，房价怎会只涨不跌呢？

    高空置与高房价并存，是奇怪现象。不过做点调查，其中的原因也不难明白。由于政府控制建房用地，开发商为了赚钱，就一窝蜂地建高端住宅，结果，高端房老百姓买不起，而买得起的又没的卖，所以整体上，国内房市还是供不应求。

    要追问的是，高端房过剩，为何价格也不降？细说原因，笔者认为有三：一是普通住房短缺。因为中低档房供不应求，需求则拉动房价上涨，于是高端房也就水涨船高。二是消费者买涨不买跌。开发商清楚，若让房价下跌，消费者必会持币观望，这对原本过剩的高端房是雪上加霜，所以开发商宁愿空置，也不肯降价。三是人们对买房有乐观预期。几乎是普遍看法，认为房产将来会增值。既然收益看涨，房价被高估也就在情理之中。

    由此看来，要让过高的房价降下来，有两件事需政府做：首先，鼓励开发商多建普通住宅。前不久，国务院出台规定，限制了户型面积。思路对，但手段不可取。可取的办法，是按建筑面积征累进税；其次，责令国有各商业银行，必须在限期内收回开发商的逾期贷款，而且新到期的贷款，不再延期。只要此举一出，开发商必会降价售楼，整顿房价，立竿见影。

    至于房产的收入预期，是个复杂问题。买房能否增值，不好说，也说不准。但有一点可以肯定，天下无包赚不赔的买卖。上世纪80年代，日本房地产泡沫破灭，是教训。10多年前，国内房价跌得惨，也是明证。我不信房产一定增值的神话，尤其考虑到将来人口减少、老龄化社会，预期房产增值凶多吉少。不同意我的朋友，尽可去与市场赌一手。

    (作者为中共中央党校经济学部主任、博士生导师)

【来源：人民日报海外版】